文 | 黑加仑
新世纪以来，中国一直是城镇化快速发展的代名词，在仅仅21年的时间里便完成了城镇化率从30%到60%的转变（1996-2017），而英国用了大概180年，美国用了90年，日本则是60年。
但是，过快有过快的代价：中国快速城镇化的一个特定的结果是，出现了大量投机性建设的新城，它们远离城市中心、过度开发建设、缺乏人口吸引力，这些地区有时又被称为“鬼城”。
鬼城的首要特征就是入住率很低，白天街道上人烟稀少，晚上更是一片漆黑。例如，合生京津新城号称“亚洲最大的别墅区”，总规划面积53平方公里（79500 亩），开盘10多年过去了，虽然不断补充了商业配套，但是别墅区的空置率依旧高达80%～90%。
京津新城总图
图源：百度地图
京津新城别墅区鸟瞰（2023）
图源：b站-大白测试
大量荒废的别墅区（2022）
图源：b站-陽光普照Caution
“鬼城”多是由政府与开发商联手打造，耗资巨额﹑规模宏大、迅速崛起，并且噱头繁多，常见的宣传标语有“度假村”、“旅游岛”、“海景房”、“城市后花园”、“宜居新天堂”、“生态新标杆”、“住假新时代”等等。但有些新区入住之后的凄凉景象与开发初期的宣传往往形成鲜明落差。
京津新城宣传标语
图源：合生京津新城官方号
尽管近年来，政府不断推进房地产市场调控工作，但是鬼城的出现依然是一种顽疾。在国际经济形势普遍低迷的大环境下，中国大陆的房产泡沫却持续发酵，这种怪相不禁令人困惑与担忧。
那么，这些鬼城到底是从何而来的呢？
▬
参与新城建设
的“玩家”
我们进入这场建城游戏来看，有三类玩家以不同身份推进着鬼城的诞生。
三类玩家的关系作者自绘
图源：作者自绘
首先，是作为主导者的地方政府。
本质上来说，造城首先是一种经济行为，其次才是一种社会行为。因此我们不得不提一下过往30年政府的财政逻辑，因为它和土地息息相关。
1994年我国开始实行分税制，地方政府需要承担全国72%以上的财政支出，并逐步增长到85%，但财政收入只占到全国的45%，地方只能想方设法寻找新的收入来源——比方说土地。当然，这是一种被中央引导的结果，因为分税制规定了土地出让的收入全盘归地方政府所有。
地方公共预算收支占全国收支的比重变化
图源：wind数据库
从中央的角度来看，这既是平衡经济危机的手段，也是鼓励地方城市现代化的手段。而从地方的角度来看，它们很快便从收支不平衡的窘境中走了出来，因为地方最不缺的就是土地，而这些土地即将成为发财的支票。
那么，这些支票如何兑现呢？地方政府从农民手中征收土地，再以更高的价格出让给开发商，从而赚取土地差价和相关税收。而这些收入，最终会拿出一部分用在土地周围的配套设施的建设上，帮助已经出让的土地升值，如此，购房者满意入住，开发商顺利回资，政府完成城市化指标——一石三鸟的好事。
然而，地方政府的这种投资方式，即土地财政，是一种非市场化手段，这就导致了市场难以充分发挥资源配置的决定作用，可能会出现政府资源错配的弊端：
A.前期忽略现实需求：地方政府作为新城的开发者，如果忽略了人口的实际需求，忽略了城市逐步发展的规律，盲目地在偏远位置大规模开发新城，导致开发失控、库存严重，就会造成鬼城这种资源错配的现象。
例如，福州市30公里外的贵安新天地，以温泉旅游度假为主题，总用地7500亩，提供了12万多套住房以及相关配套设施。虽然这里的房价仅为市区的1/3～1/4，但由于就业机会的缺乏、城郊通勤的不便，实际住房需求不足，入住率仅为30%～40%（根据官方公众号）。
贵安新天地地理位置
图源：百度地图
贵安新天地总平面图
图源：谷歌地图
贵安新天地商住区夜景（2023）
拍摄：“热心市民”
B.后期缺乏战略支撑：地方政府作为新城的经营者，如果忽略了新城的长远规划，也会加剧鬼城现象。当公共资源倾向了更有短期效益的基础建设，而不是利在长远的产业链条、配套设施（文化、教育、医疗等），或者，没能构建起足够扎实的产业和配套体系，新城则会失去持久的人口吸引力，甚至出现人口流失，自然走向末路。
例如，威海市乳山银滩，在20多公里的海岸线上建了200多个小区，以海景养老房为卖点吸引了天南地北的老年人前来购房。开发之初，其配套设施按照度假景区标准建设，只能支撑季节性的游客需求，无法满足常住居民需求——这里交通不便、缺乏医疗等配套、大部分小区没有集中供暖。最后面对极低的入住率和房价，乳山政府不得不开始停止新地块出让、去库存、发展配套产业。
乳山银滩地理位置
图源：百度地图
都是房产销售的底商（2021）
图源：b站-此木星河
乳山银滩住区日景（2021）
图源：b站-此木星河
乳山银滩住区夜景（2021）
图源：b站-此木星河
其次，是作为协助者的开发商。
前面提到，地方政府需要把土地作为一种载体，来向开发商和购房者进行融资。由于土地法的限制，老百姓不能直接去购买政府的土地，于是，地方政府就需要开发商来承担中介的作用，来完成整个融资链条。
而站在开发商的角度看，为了实现自身资本的增殖，他们要做的就是不断地扩大规模、加快交易速度、提升效率、提高周转率。地方政府的权力与开发商的资本交替上升，最终导致各地大兴土木，形成了对住房市场的过度供给。另外还有开发商出现资金链断裂的情况，更是直接导致了鬼城的现象。
最后，是房市的需求端，也就是购房者。
购房者构成了新城的人口基数，直接反映了新城的吸引力，也反映了鬼城的程度。相比市区更低的房价、安静舒适的居住环境，这些条件会吸引住房刚需、老年人等群体成为潜在的购房者。而缺乏高薪就业机会、缺乏配套设施、较长通勤时间等实际情况，则会削弱对购房者的吸引力，成为鬼城出现的重要原因。
另外，在购房者中还有一部分炒房群体，起到了和开发商相似的作用。他们将新城房产当作投资保值的渠道大量购入，这种做法催生了房地产泡沫，不仅呈现出虚假的房产需求，影响新城规划决策，而且抑制了刚需购房者的消费能力。如此，居住需求被投资需求所取代，炒房者投资的空房只能闲置，鬼城便形成了。
例如，崇明岛上的绿地长岛，就是开发商和炒房客共同造就的鬼城。虽然地属启东市，但开发商以“环沪”的概念、不限购的条件、一万多的较低均价，创下了2小时卖出上千套的记录。炒房客们怀着启东划入上海的期望入手房子，但结果却发现这里环境较差、临水临电、出手困难，最后入住率不足1%。这个火爆一时、早已售罄的楼盘，成了新华社点名的“空城”。
绿地长岛地理位置
图源：百度地图
绿地长岛鸟瞰图（2021）
图源：新华社快看
▬
新城游戏的
底层逻辑
新城建造的逻辑
图源：作者自绘
新城的建造就像是环环相扣的齿轮链，健康的新城需要每个环节的前后咬合，才能带动整个系统的良性循环，而鬼城这种不健康的现象往往就滋生于链条的断裂。
从根源上来说，鬼城并非城市自身发展到一定程度所自然形成的外扩，而是由地方政府主导的城镇化运动的失败产物，它们各有各的失败原因，但背后的逻辑都绕不开两点：房市的前端供给过度、房市的后端供给不足。
前端而言，目前带动我国房地产行业发展的不是靠刚需，而是靠投机，决定新城开发的不是市场需求，而是资源垄断者，因而容易导致房市的前端供给过度。
后端而言，在城镇化快速发展的过程中，由于决策者缺乏长远规划意识，导致新城缺乏产业链条与配套设施的支撑，因而造成房市的后端供给不足。
当供给不够合理、需求得不到满足时，鬼城现象在所难免。
▬
鬼城从何而去？
面对已有鬼城的现实问题，有两个方向可以展开思考：
一是如何吸引人口。根据新城游戏的逻辑，吸引人口关键在于合理的房产环境，以及合理的产业布局与配套设施，当购房者的收入与房价相匹配、生活质量与房价相匹配，人口自然会慢慢聚集。曾经的鄂尔多斯市康巴什新区，因煤炭开采的火爆而吸引了大量资本涌入房地产行业，后由于过量的房源和煤炭产业的下行而房价腰斩，沦为鬼城。如今，通过产业转型、配套完善、旅游推广，鄂尔多斯又渐渐恢复了人气，也恢复了房价。
从空置鬼城到魅力之都
图源：鄂尔多斯市人民政府网
二是如何消化空置率。空置的住宅产品可以考虑置换成安置房，以优化房产资源的配置。2022年，海南省住房和城乡建设厅发布公告，拟将闲置存量住房改造改建为保障性租赁住房，这一举措在消化空置住房的同时，也保障了低收入群体的住房需求。
改造和改建工作征求意见稿
图源：海南省人民政府网
而解决鬼城问题的根本出路，则是在于消除鬼城产生的根源。
中央政府层面，当下需要通过分税制改革，提高地方的税收分配比例，以较少其对土地财政的依赖，扭转依靠卖地来发展经济的局面，引导地方政府进行合理决策。另外，也需要通过严格的市场监管和健全的金融制度，来限制房地产的过度投机行为。这两点都能帮助房市前端提供更合理的供给。
地方政府层面，必须转变新城开发的思路，更加重视住房市场的实际需求，因地制宜地构建产业链条、完善配套设施，为人口集聚提供良好的环境，进而实现房市前端和后端的良性循环，实现土地、产业、设施、人口的协同发展。
对一座新城而言，鬼城现象可能只是发展过程中的一个“空窗期”，仍有很多逆袭的机会。而对整个中国城镇化进程而言，鬼城现象就像房地产行业的一场瘟疫，并且还在持续蔓延。只有通过中央政府、地方政府的正确引导，鬼城之疫才能得以解决，我国的房地产行业才能走上健康的发展之路。
参考文献：
[1]陈远宏.“鬼城”探秘——揭露“鬼城”成因,抑制房地产泡沫蔓延[J].山西高等学校社会科学学报,2013,25(12):31-35.
[2]林月萍. 土地财政、产业集聚与中国的“鬼城”问题[D].厦门大学,2020.DOI:10.27424/d.cnki.
gxmdu.2020.002732.
[3]曹善文. 新型城镇化进程中产城融合研究[D].北京邮电大学,2017.
[4]兰小欢：1994年开启的分税制改革，带来了哪些影响？-公众号：通观经济学
[5]城镇化下半场：长期主义者在哪里？-公众号：城市数据团
[6]“鬼城”不鬼-公众号：城市数据团
[7]中国的“鬼城”是怎么产生的？-凤凰网
—
本期原创 / 黑加仑
#建筑学小学生。生而温热，活而滚烫。但也时常需要装进冰箱冷冻一下。
编辑 / 尤加利叶、 审核 / 言西早 :)
欢迎点赞、留言、转发，帮助我们制作更好的内容
