文 | 白鹿
在东亚，房价“居高不下”令人“望而却步”的国家从来不止中国一个。
比如韩国首尔，其高房价之高一度令人咋舌。2021年，首尔市中心公寓价格就已经达到每平米2.2万美元，仅次于中国香港和纽约，排名全球第三，在疫情期间甚至还能保持5%的价格涨幅。
然而，这份光鲜的价格表却在今年被打破了。除了房价的全面下跌外，一至四月期间近一千家房地产企业先后宣告破产，并快速波及到普通人的生活。
2023年4月，一个叫朴熙顺的韩国女生决定赴死。压垮她的最后的一根稻草，是6万韩元的水费催缴单，折合人民币338元。
在此之前，她曾是韩国最年轻的亚运会田径选手，在职业生涯的后期，她花费9000万韩元在仁川租下一套公寓，决心开启自己的新生，而携款潜逃的全租房主打破了她对生活的希望。
△租户们在朴熙顺租的公寓楼外张贴抗议标语，这里的很多租户都是被同一名房东卷钱跑路的受害者
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韩国房市特产
“全租房”
尽管在中国本土的文化语境之下，拥有一套属于自己的房子十分重要，但这样的文化观念在韩国却并不绝对适用。对于韩国的居民而言，租房远比买房更合适，而这则源自于韩国市场的特殊的制度——全租房。
在今天，所谓的全租房，就是以“保证金”换取“使用权”。具体来说，就是指租客一次性交给房东房价全款50%以上的押金后，就可以“免费”获得房子的使用权，除日常生活开销外，不再支付租金，待租期结束后，就可以拿回当初交付的全额押金。
这相当于一场夸大成本也放大优惠的“月租”政策。显然，长租总比短租的租金更低廉，一次性交付的房租总是比月付房租更容易得到优惠——只是在韩国，一次性交付的房租会更多（房价全款的50%~80%），一次性得到的优惠也更大（免房租租住两年左右）。
那么既然都要一次性进行大额支出，为什么这些租客不干脆尝试直接购买房子呢？
事实上，为了避免过度炒房，韩国银行限制了购房贷款的要求和名额，这使得大多数韩国人既无法一次性交付高昂的购房款，也难以通过贷款的方式获得自己的房产——当然，高昂的贷款利息也是他们选择放弃买房的一大原因。
与此同时，有关全租房的押金贷款业务却十分火热，银行提供给全租房住户的超低利率贷款一度仅有1%，变相推动了缺乏本金的租客迈向全租房的市场中。
由于不必额外支付房租，在全租房模式下，租客交付的押金就更像是寄存在房东手中的、没有利息的定期存款，租客则只需要支付给银行贷款利息，在银行利率不高的情况下，以利息代房租显然是比“月租”更划算的买卖。
而对于精于打算的房东来说，一次性收缴的高昂押金则是最好的投资本金——比如说，再购置一套新的房产，然后继续出租给愿意缴纳押金的新租客，循环往复，在泡沫中形成自己的“房产帝国”。事实上，在“出租旧房换新房”的模式下，韩国的房东中手握上百套房产的人比比皆是。
正因如此，“全租房”虽是租房制度，实际上却与房地产购房市场息息相关。
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全租房——
居住问题解决之道
从历史上看，韩国的全租房制度源自于土地的“典当制度”。由于农户不愿直接出售土地，因而在需要钱的时候，农户更倾向于“典当”自己土地的使用权，即转让土地的使用权以获取金钱，等期满后再退还金钱并重新获得土地的使用权。随着经济的发展，交易对象逐渐从土地扩展到房屋。
尽管全租房在出现之处更像是一种居民之间的互助活动，但对于政府而言，全租房的推广有助于解决城市住宅问题，是解决低收入和中等收入家庭住宅需求问题的重要举措之一。
二战期间，韩国农村人口向城市大量涌入，导致城市住房供应不足。在购置房产困难的情况下，形成了以古董等贵重物品抵押以获取居住权益的出租模式——卖掉农村房屋渴望来城市发展却又买不起城市房产的农户，和拥有城市房产却资金紧张的城市群体，一拍即合，有效缓解了城市人口增加与城市住房的矛盾。
而随着战后重建和城镇化的推进，住房问题再次出现，由于全租房的租房模式不仅能一次性收取租金避免风险，还能够快速筹措资金，成为房屋主人的首选租赁方式。
进入现代化发展阶段后，城市住房问题的解决策略显得固化而单一：鼓励购买自住房，建立稳定的租住市场或提供足够数量的政府保障性住宅。显然，大城市总是人满为患，房价也总是居高不下，而强迫政府一次性的大规模支出又显得过于理想化，稳定的租住市场成为不二之选。
正如前文所说，全租房模式适应了出租双方模式需求，因而具备良好的“民间基础”。对政府而言，全租房的推行不仅有利于解决城市居住问题，还有利削减于房地产市场的热度，从而抑制房价的不断攀升——当租房优势明显，一些踮着脚尖买房的人就不再投身其中，通过转变供销关系抑制地产的“投机炒作之风”。
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压垮骆驼的稻草
然而，全租房并非全无风险，其中最大的问题在于过度丰盈的房产“泡沫”。譬如今天韩国房产市场所面临降价的风暴，而在这场风暴中，很多人都认为全租房制度应当为此负责。
为什么呢？
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就像我们前面分析的那样，全租房一段链接着租户与房东，一段链接着银行——在整个购房和出租的过程中，无论是房东还是租户，都需要向银行贷款实现购房和租房的活动，也就是说，全租房的运转和维持，一方面依赖于不断升值的房产，另一方面依赖于偏低的银行利率。
然而事实是，随着美联储加息，具备投资能力的“商人”们就更倾向于兑换美元赶上资产升值的直通车，而韩国政府就不得不提高银行利率以避免这部分的资金外流。但是，为了避免亏损，银行的借贷利率往往与存储利率同高同低，这就自然造成了借贷利率的水涨船高。
△韩国利率走势
首先受到影响的是租客，银行利率提升意味着用于支付保证金的贷款利息上升，当要交还的利息甚至有可能超过月租金的时候，更多的人就会选择提前退租，收回保证金并偿还银行贷款。
由于房产是通过房东向银行借贷获取的，因此，面对短期内大批量的退租行为，房东只能选择抛售房产以获取资金偿还保证金，房价就面临进一步的下跌。
显然，由于房产价值缩水，房东既无法按时，也无法足额偿还保证金，作为弱势群体的租客，不仅面临无家可归的境地（房子被房东拍卖或被银行收回），还要面临高昂的银行贷款（向银行借贷的高额保证金），全租房也在双重杠杆的加持下，成为了压垮普通人的最后一根稻草。
在韩国仁川，二月至四月，两名男子留下遗书，先后告别了世界。而这两名男子，和朴熙顺租住的是同一位“仁川房产大王”的房子。
4月18日，仁川的一个广场上举办的悼念活动用于纪念这些逝去的年轻生命。
有句话说，时代的一粒沙，落在普通人的身上就变成了一座山。也许在时代的车轮下，大多数普通人都只是一粒尘埃吧。
参考文献：
[1]金昶暻，首尔公共租赁住房政策研究
[2]唐燕等，基于融资和储蓄理念的住房供给途径——韩国“传贳房”运作机制研究
[3]陈杰 张鹏飞，韩国的公共租赁住房体系
[4]姚允涛，韩国传贳租房制度研究
图片说明：
本文图片均来自于网络，版权归原作者所有
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本期原创 / 白鹿
#北京建筑大学建筑学研究生，白白胖胖的理想主义者。
编辑 / 白雎 审核 / 言西早
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