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发国债收购商品房，这招挺猛！

楼市   2024-07-31 19:02   北京  

内容来源：大碗楼市
这招真挺猛。
最近，中国社会科学院金融研究所就房地产市场给出了两招。
关于中国社会科学院金融研究所是什么来头，我可以给出两个关键信息：

  • 国务院直属；

  • 致力于中国特色金融发展之路，构建中国自主的金融学知识体系。
一相当狠的机构。
所以，这两招我们务必要听一听——

  • 一线城市应尽快一次性全面取消限购限贷政策；

  • 发行超长期特别国债用于政府收购商品房。

这两招，真的一招比一招狠。
从《决定》内容来看，一线城市逐步取消限购已经是板上钉钉，只剩下时间问题而已。
可见，社科院金融所给出的招相当有建设性。
今天，我们主要要说的是第二招——
发国债收购商品房。
首先，咱们来看一看今年上半年的固定资产投资增速。
分领域来看，我们的基础设施投资增长5.4%，制造业投资增长9.5%。
其中，水利航空水电这类的投资增长都非常迅猛，同比20%多，甚至接近30%的增速，让大家觉得咱们的投资增速一片欣欣向荣。
而综合来看，今年上半年固定资产投资增速同比为3.9%——
固定资产投资增速被某种神秘的力量被拖住了。
想必，大家都能猜到这股神秘的力量来自于哪里——
今年上半年，房地产开发投资同比下降10.1%。
具体来看，
新建商品房销售面积同比下降19.0%；
新建商品房销售额同比下降25.0%。
理所当然，地产开发企业到位资金也在下降，同比下降22.6%。其中，贷款资金又下降6.6%。
一边是增速惊人的制造业，另一边这是拉跨的房地产开发投资，两者差距为何如此之大？
众所周知，房地产市场不景气是绕不过的主因。
不过，还有一个原因——
国债。
根据统计局国民经济核算司统计，随着超长期特别国债、大规模设备更新等举措加快落地，才得以让重大工程项目建设全力推进，进而使投资持续扩大，才让其它类型的固定投资有如此增速。
前两天，发改委和财政部发文，要安排3000亿的超长期特别国债用于工业、环境设施、交通运输等各方面的设备更新。
未来5年，设备更新改造的投资预计会超过3万亿。
这，就是另一个根本原因。
发国债能促进投资。
不过，国债并没有眷顾房地产市场。
房地产市场靠的是什么？
一、靠的是517政策，通过降低购房成本，放开购房资格，从而激活购买力。
归根结底，靠的还是市场本身。
如此行情之下，单单凭借市场自身的活力，自然很难提高房地产开头投资增速。
二、靠的是3000亿元保障性住房再贷款。
从当前结果来看，3000亿显然不够给力。
因此，
房地产市场迫切需要其它国有资本力量的介入，而在各个领域都发挥着重要作用的国债显然是不二人选。
这个就是社科院金融研究所提到的——
发国债收购商品房。
说实话，这真的比3000亿保障性住房再贷款猛多了。

3000亿保障性住房再贷款的局限性。
大家可能都有类似的感觉，国家队收购商品房雷声大雨点小。
咱们来分析分析这3000亿保障性住房再贷款，你大概就能明白。
其一，3000亿贷款体量还不够大。
3000亿看着很多，但分摊到各个省市真的就不剩多少了。如福州、济南此前申请的贷款不到5亿，多一点像天津和青岛不过是10多亿，只可满足几千套房子的收购。
这还是大城市，再把摊子铺到小城市，贷款金额还得继续往下走。
其二，贷款年限太短。
3000亿保障性住房再贷款的期限为1年，可展期四次。
最多5年，这笔钱就得给还上。
于是，矛盾就来了。
收购的商品房基本上都会被定位为保租房，用于出租，并且福利性大于盈利性——
5年时间，很难回本。
5年之后，地方国企大概率要想办法从其它地方把这笔钱找补回来。
由此，国企下场收购商品房积极性并不高。
同时，这任务也有不得不做的理由。
那么，为了能尽可能的回本，只能对收购的对象进行严格的筛选——
定地段、定户型、定单价、定建面、定规模。
标准越多，标的越少。
最终，
国家队收购商品房进度相当缓慢，像今年一季度，仅仅投放了20多亿。
国债就不一样了。
首先，时间周期被无限拉长。
超长期国债有20年、30年、50年，时间长得几乎可以当作永续债来用。
如此一来，国企对什么本金不本金的考量完全可以降到最低。只要保租房以后的租金能够覆盖国债的利息，那么这笔买卖就有得做。
其次，国债量大管饱。
与3000亿保障性住房贷款相比，国债能提供的资金只会多不会少。
目前，中国中央政府负债率也是全球最低，仅20%左右。
政府完全有有实力发行更多的国债。
同时，央行持有约1.52万亿国债，仅仅占央行总资产的3.56%。对比其它国家，如德国、美国国债占比均超过了20%。
央行完全有能力购买更多的国债。
对个人而言，国债还是很好的资产。
随着当下存款利率无限制地下调，包括各种理财产品的利率也都在下降，我们似乎找不到了更好的储蓄产品。
当下买一份国债，就能获得一份长期稳定的收入，在这个时代，这才是最为珍贵的。
于是，抢国债成了当下的热潮。
不为别的，大家就是在为国债长期稳定的利率。
所以，
我们完全可以发行更多的国债，通过央行和个人认购国债，再把这笔天量的资金用到更广阔的地方，比如房地产市场。
一旦发国债收购商品房，那么会比之前3000亿猛很多。
因为，我们有能力发行远超3000亿的量来刺激市场。
因为，通过发国债收购商品房，国企的积极性会远超从前，收购商品房的进度会更快。
发国债收购商品房，是力度、效率的全方位提升。

市场正缺这样的猛招。
事实证明，在一系列的政策之下，市场只能被勉强稳住，看不到往上走的势头。
或者说，在各种政策的催动下，购买力仍在观望。
没办法，现行的政策基本都被大家都摸清了，无非就是两个方向：

  • 降低资格门槛，如放开限购、放开二套资格等；

  • 降低资金门槛，如降低首付比例、降低利率等。
重复的政策循环出现，大家已经快脱敏了。
另一方面，这些政策也基本见底，除了一些头部城市的宽松政策外，其余城市大多都“脱光”了。
市场急需新刺激点。
无疑，
发国债收购商品房恰好适合眼下的局势。
第一，这是对去库存的强化手段。
我们前文已经说过。发国债收购商品房，力度和效率都会远超从前，对市场的刺激性更强。
第二，发国债收购商品房有助于强化大家对房地产的信心。
你仔细想想有哪些人买国债。
一个各大金融投资机构。
另外就是手头上有存款，有做资产配置需求的群体。也就是说，国债的一部分资金来自于大家手里的存款。
用国债收购商品房，变向等于用大家手里的存款收购商品房。
自此，大伙儿与房地产市场又再一次深度捆绑在了一起。
当房地产市场与自身利益紧密相关，同时，这其中还有国家信用做担保，那么这个市场就再也没有好不起来的道理了。
第三，这是在未雨绸缪。
目前，咱们的三驾马车势头比较猛的就是出口，投资和消费就比较一般。
不过，随着关税战的愈演愈烈，咱们这跑在最前头的这辆马车速度估计得慢下来了。
眼下，
正是扩大内需的关键时期。
为将来的攻坚战做准备。
现在，我们的主要手段就是发消费券刺激消费、发国债进行设备更新换代，两者本质上还是通过政策调节来扩大内需。
治标不治本。
我们仍需要市场的内生力，而当下还没有能够替代能像房地产市场那般扩大内需的强大动力。
某种程度上讲，我们很需要发一笔国债用于收购商品房。
别觉得不可能，正如我们之前所说，接下来的政策，只会让大家更加瞠目结舌。
我们完全可以期待一下。
没准真能让我们等到发国债收购商品房的历史性一刻。
至于国债未来如何偿还的问题。
首先，时间太长，根本不在我们当下的考虑范围之内。
其次，要说世界上哪类“债”是不需要担心的，那一定是内债。
现在，我们只需要明白一点：咱们有实力这么做！
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