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深圳近半年新盘库存趋势图览

楼市   2024-10-22 15:17   北京  

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一直以来，库存量是个值得研究的议题！ 库存量亦一直作为一个相当重要的指标潜在影响了从上到下。 
房地产整个流程中，土拍是第一步，面粉的环节，属于一级市场，影响的是那些大体量的组织（银行、开发商、政府），开盘是第二步，开始to c，开始跟千千万万个个体挂钩，而库存就在这一部分。 
大多数人眼里盯的是低点，盯的是价格，但是市场从什么时候开始真正转变的呢？土拍市场。早在九月中旬，以及更早之前，土拍已经开始热了，而面粉一热，下游自然而然就会带动起来。 这种预期或者说回暖具有超前效应，不一定很猛，但是一定很早。因为惯性力。这个力道太大了，大到我们意识到需要刹车时，才发现不太好刹，等到刹住车了，才发现惯性已经让我们跑得很远了。（三道红线的2020年8月到2024年初） 
今年年初那阵，整个深圳还有5.1万套，大部分是2020年以后陆陆续续出来的，而追溯到一级的土地市场，那则是2019，多方的努力，造就了2021的高点，但遗憾的是，2021是价格的高点，并不是出货量的高点。

2024年9月深圳各地新房库存情况截止2024.9.9，深圳新房库存量约501812套。其中，南山2277套，福田1091套，罗湖1725套，前海673套，宝安7664套，龙华11039套，龙岗11436套，光明6932套，盐田480套，坪山5129套，大鹏258套，深汕3108套。其中，龙岗、龙华较为众多。

所以，自然而然地，很多新盘从那个时候起就在艰难地去化！ 好在库存量这个指标被再一次注视到了！而上一次它被重点关注，是2016年，那一年很疯狂，水大鱼大，简单地去化，粗暴地注水，无形中推高了市价，加重了负担。所以这一次，大家决定慢慢来，慢慢来，这一慢，就是大家近三年的景况。 
不过有句话说得好，风物长宜放眼量。莫道昆明池水浅。看上图，很明显，库存下来了！这也是多方努力博弈的结果，其一是上游控制土地，其二是下游迅速出清。
到今天，整个深圳，总库存还有4.5万多套，乐观一点来说，按照目前的消化速度，预计去化周期不到300天，而在那天到来之时，深圳的新房供应远远不够【考虑了人口因素与换房人群】，因为这两年很多房企压根没有怎么拍地，可以预料的是，这种周期性转变也将会及时反应在房屋价格上。



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