公积金,也不香了

楼市   2024-10-31 15:57   北京  
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最近有一条新闻,很多人都没关注到,那就是广州多家银行居然接到要求:
房贷商贷利率,不得低于公积金贷款利率。
对此,广州近期合同签订为LPR(3.6%)减100BP的客户,仍可以按2.6%执行,但随后新签订的客户,只能按照不低于2.85%执行。
对此,我查阅了广州的住房公积金贷款年利率如下:
1.首套房五年期以下(含五年)贷款利率2.35%,二套房五年期以下(含五年)贷款利率2.775%;
2.首套房五年期以上的贷款利率2.85%,二套房五年期以上的贷款利率3.325%。
显然,公积金利率的2.85%,便是当前房贷利率的下限。
02
对于公积金,每个人的获得感是不一样的。
以国央企事业单位、公务员和高收入人群来说,一个月缴一点公积金,公司也会补贴同样的额度(单位和个人最高可各交工资12%的公积金,合起来大约是工资的4分之一),这部分缴存额还可以免税,仔细算下账,最高免税收益可以做到3000多元,那是相当的划算。无论将来将这笔公积金提取出来,还是用于贷款买房,都是稳赚不赔的事情。
▲公积金段位图
而对于底层收入群体来说,一个月的收入本来就紧巴巴,结果还要为根本看不到希望的事情——买房,每个月凭空少拿成百上千的工资,显然很多人是不愿意的。这种情况下的公积金,显然就无法起到预想中的作用,反而成为了这批人的一种负担。
更何况,随着商业贷款进入低利率时代,公积金最大、最核心的功能——贷款买房,也已经失去了其应有的优势。
要知道,在以前用公积金买房,相对商贷是有大约2%的利率优势的,所以哪怕公积金贷款申请难、手续繁琐、放款慢、额度低,部分房企不接受公积金贷款等等诸多原因,上班族还是大体愿意缴纳公积金的。
如今,公积金的利率优势没有了,哪怕公司愿意帮忙补贴另一半,又有多少人愿意缴纳呢?我相信他们宁愿跟公司谈判,把另一半的公积金额度加到工资上。
03
所以从这方面看,禁止商业贷款利率低于公积金,就是为了保护好公积金的福利性质,同时也是为了保护公积金的资金池,保证公积金中心能从各家公司吸取源源不断的活水资金进来。
对此,你可能会说,按照《住房公积金管理条例》,单位给员工缴纳公积金不是强制性的吗?还怕公司不交公积金?
我告诉你,这个社会是蛇有蛇路、鸟有鸟道,事实上,全国有企事业职工4亿人,而全国住房公积金实缴职工只有1.7亿人,不足50%。尤其在部分三四线城市,职工缴存公积金的比例更加有限。
为什么这么多企业和职工不交公积金?我打听了一下,大概就是这么几个原因:
原因1:本来工资就不够,降薪之后日子更是紧巴巴的,买房也没啥指望,钱还是拿在自己手里踏实。
原因2:劳动者在企业面前缺少话语权,企业不愿意给员工交公积金,你提公积金企业就不招你。
原因3:公积金提取难度大,租房提取要求职工本人及家庭成员在本地没有房产,买了房如果是二手房,也会被各种限制,而对于有房无贷,也无租房需求的职工来说,基本上只能等到退休当养老金了。
......
由此,尽管在近几年的房地产市场低迷期中,商业贷款利率和公积金频频被寄予厚望,成为当下使用最多的刺激工具。
商贷不可能无限调低(毕竟银行也要生存),未来公积金新政,包括调低公积金贷款首付款比例、提高公积金贷款额度、放开“商转公”和异地贷款限制、允许提取公积金作为首付款等,将会发挥越来越重要的作用。

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