文/子木
事先说明，这篇文章不一定所有人都能看懂，但只要看懂并理解，你一定会受益匪浅。也可以说，属于普通人十年难遇的机会来了。因为深圳从未出现过50万首付起步，1万月供就能上车的机会。近一个月，我紧急飞了三趟深圳，主要那边的楼市起势太快了，朋友的机构配资要进场，请我去帮忙定盘。这几天，不仅是广东资金、江浙资金、北方资金，就连海外驻留在港澳的资金都集中在了深圳，大家的目的很简单：而这又推动了当地的购买力，一场本地购买力和外地资金的较量，彻底进入了赛跑阶段。这是我在多个盘的现场情况，注意，这还是非周末时期，基本新盘售楼处都被围堵，拥挤不堪。停车场的车，从售楼处停到了大街上，很多都被贴条，但人们知道贴条，还要硬停。因为在深圳，最稀缺的就是时间。我去调研，一般营销总会派人接待，结果这几天，愣是连带盘的销售都找不到。盘总很尴尬，只好自己带讲。营销总跟我说，现在深圳好点儿的新盘基本都被秒空，人们根本来不及思考，进来就要买，2000多组客户抢200套房，是什么概念。销售忙得连家都回不了，就这人力不够，大家还要从外地调人，连北京和上海的金牌销售都跑来驻场，每天跟打仗一样。记得这一幕是在2015年出现过，没想到一晃9年过去了，深圳还能重复当年盛况。准确的说，会持续爆下去，先爆量后爆价，而最好的抄底时间，可能只剩下了3个月时间。很多人拿数据去推演，比如深圳10月份二手房日均签约量，相比9月日均增长了173%，为近4年来最高水平。或者深圳10月份的销量可能要创造近8年的历史。其实这些都不重要，重要的是要搞清楚深圳的“周期”和“价值”。周期层面，深圳从最高7.5万/平米，下调至4.5万/平米，足足回调了40%，基本回到2016年6月水平，是一线城市回调力度最猛的城市。而在今年4月以后，深圳成交量连续三个月走稳，这意味着年中房价基本触底，触底的意义在于，房价基本没有下跌空间，剩下来只有涨多涨少的问题。深圳这几年经济发育非常好，2023年GDP高达3.46万亿，相对2016年，涨幅高达67.7%，全国名列前茅。今年上半年，深圳经济增速继续高涨，达到5.9%，四大一线城市之首，其中进出口贸易创历史新高，规模居全国首位，接下来全球降息放水，中国进入“出海大主题”，深圳作为进出口第一城，继续抬升经济地位。截至目前，深圳人口净流入量为793万左右，仅次于上海，排名全国第二，口罩之后更是进入井喷状态，据官方通报，深圳社区人口已经达到2163万左右。人均GDP比肩北京，而经济密度是全国平均水平的128倍，登顶全国第一。深圳基本面其实不用讲太多，基本是市场共识，全国经济最活跃的城市，科技创新能力第一的城市，人口结构最年轻，500强扎堆…… 深圳基本面基本穿越了熊牛周期，处于逆势向上的姿态，再遭遇楼市周期回正，迎接深圳的，只能是房价的复燃，接下来基本年底爆量翘尾，年后集中爆价。目前加仓深圳的，是眼光比较锐利的机构和投资者，以及当地唤醒的购买力。等到房价开始上涨，就会有越来越多的普通人入局，这时候房价上涨，投资价值就会被加速稀释掉。这跟股市一样，最赚钱的时候，永远是无人问津的底部时期，其次是上涨初期，而后，买入量越大，越不赚钱，等到价格完全涨起来，后面的人基本都会高位站岗。目前，深圳各大楼盘已经开始逐渐收回之前的优惠政策，有的已经开始捂盘了，接下来策略就是向上调价。据消息，年后，深圳各大楼盘，进行第一轮真正意义上的上涨，到时候再去看这个机会点，成本起码高出10-20%左右。目前深圳只是象征性限购，只限制了福田和南山区，而这两个区基本属于富人区，8-10万的均价。真正承接深圳核心需求的，其实是第二梯队和第三梯队，也就是总价在600-800万和300-400万左右的房子。尤其300-400万左右的房子，这段时间销售非常火爆。中产和普通工薪族，这部分人的住房需求才是市场主流。也就是说，深圳各个价格段位的都有相应的价值，其实论涨幅，第二第三梯队的房价涨幅未必比第一梯队差。而地段，基本围绕着宝安、龙华、沙井、光明这几个主流价值区，深圳向西和北发展，大前海是深圳未来，目前正在建设中，但基本概念落地是必然的。项目一定要围绕着地铁，一方面要承接核心区产业外溢，人口外溢，另一方面，自身也要有较高的产业配套和大型生活设施配套。这波机会，属于抄底深圳的优质超跌资产。这比黄金、国债、大额定存、炒股，更加稳健，回报率更高，以及是对抗下一轮全球QE的最有确定性的资产，进可攻退可守。现在的深圳就是十年前大涨前夜的深圳，利率最低，房价最低，门槛最低，不限购，现在基本又是在“倒车接人”，这种机会十年难遇，风险系数几乎为0。
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