近期，国务院组织央行、国土资源部等多部委先后推出多项措施，促进房地产的平稳发展。这其中包括央行宣布降低首套房、二套房贷款比例。首付比例降低到首套房的15%，二套房的20%；此外各地方政府先后完全取消了限购政策，目前依然执行限购政策仅剩下北京、上海两座大城市；央行还设立3000亿的保障房贷款资金，供地方政府入市回购存量房产。一系列的政策似乎让人们再次看到了房地产的曙光，一时间对房地产发展的方向存在了困惑。今天我们详细的解读中国房地产发展的方向和未来可能的走势。

一．巨量的房地产库存

首先我们先看一组数据。截止到2024年3月底，中国的过剩房屋面积接近50亿平方米，如果按照一家三口100平米计算，中国现在过剩的房屋面积可以供1.5亿人或5000万个家庭居住。此外，2020年，中国30多岁具有首次购房能力的人有2.2亿，但这个群体的人数预计到2035年会减少到1.6亿以下。26-40岁是买房、置换房地产的主力，2024年买房的主力人口规模减少了503万，根据人口发展趋势，2025年继续减少603万，2026年继续减少904万，2027年继续减少1240万，2028年继续减少1167万，2029年继续减少1406万，而2030年继续减少1415万人。目前1995年后出生的人群逐渐成为了购房的主力。而这个人群主要还是以独生子女为主。中国2016年开始正式放开生育政策，实施了二胎政策；2021年，进一步放开，实施三胎政策。

           表格一 中国过去二十年出生人口数量

从表格一中我们可以看出，中国的出生人口数量在2017年达到了顶峰，之后开始逐渐下降。我们再来看下中国老龄化数据，根据国家统计局数据中国2023年末，60岁以上老龄人口数量为2.9亿人次，而这一数据在2030年将达到4.5亿人次。从人口数据来看，出生率持续下降，老年人口持续增加是未来不可改变的趋势。而这一比例将在2030年达到顶峰。即按照4.5亿老年人口计算，老年人口将达到32%；同时25-40岁人口数量为2.7亿，占总人口比例为20%。

50亿平方米的库存对应持续下跌的人口需求。可见，目前中国的房地产处于严重过剩的阶段。

二．房地产的价值

任何一个国家，房地产都具有两重价值：首先就是刚需的价值。中国人喜欢有一个安稳的家，这种传统的“家”的概念促使老百姓辛苦一辈子也一定要拥有一套属于自己的住宅；其次就是投资价值，即金融属性。房地产在全球都被视为一种金融资产，具有金融属性，可以变现，所以具有投资价值。

根据这两种属性，我们来仔细研究下中国房地产的价值。

1. 首先刚需的价值：刚需主要就是两类人，首先是年轻人结婚置业的需求；其次就是从其他城市移居到新城市的需求。年轻人结婚置业的需求我们根据之前的数据来看，2019年中国结婚人数跌破1000万对，2020年跌破900万对，2021年跌破800万对，2022年跌破700万对，2023年有所回升为768万对。但是持续下滑的态势维持不变。未来的几年大概率维持在500-800万对附近。这意味着每年全国有800万套房产需求，我们再加上一些年轻人自己单独购买的房屋需求，按照200万套计算，每年大概1000万套的需求（这其中我们只考虑新房而忽略二手房）。

根据这一数据目前50亿平方米的房地产需要至少5-6年才能完全消化。如果我们再把二手房考虑进来，即那些移居新城市的人购买当地二手房，我们按照二手房和新房比例3:7来估算。那么目前50亿平方米的库存需要至少7-10年才能完全消化。这其中还有一个重要的前提假设，即未来5年中国不新增房地产开发面积，停止向市场供应土地。

2. 我们再来看房地产的第二个属性，金融属性，即投资价值：房地产升值需要具有两个属性，一是稀缺性。任何稀缺的资产都具有升值的潜力，比如北京二环以内的土地，由于已经没有新的土地供应，所以北京二环以内更具有保值价值；其次是供需关系。当供小于求的时候，市场进入卖方市场，拥有一定的定价权。同时也会吸引更多的资本进入该产业；而当市场过量供给，供大于求，市场进入买方市场，买方具有一定的定价权。目前的市场显然是供大于求的局面，属于典型的买方市场。

而房地产作为消费品，又与老百姓的收入直接挂钩关联。当老百姓预期自己未来收入会继续增加时，会考虑投资房地产，这也是中国2000-2020年老百姓买方的主要原因；但是，当老百姓预期自己未来收入会逐渐减少时，就会谨慎选择投资房地产。这就是现在老百姓所处的状态。

既然目前中国的房地产不具备投资价值，剩下的只能是刚需的居住价值。居住价值根据我们的分析，至少需要5-10年的时间才能完全消化，这还是基于未来5年市场没有新的土地供应的基础上实现的。

三．政策解读

现在我们仔细来解读下政府刚刚公布的一系列政策背后的意义：

1. 央行投入3000亿保证房贷款资金以及降低首套房二套房首付比例。

2. 地方政府从开发商手中回购库存，作为保障房。

3. 全面取消限购以及租房落户制度。

这些就是近期政府推出的主要政策。首先我们来看下3000亿的保障房资金以及降低首付比例这个事情。前文所述，中国目前拥有50亿平方米的库存，我们平均按照1万元一平方米来计算（这个预估值是我们考察全国数据得出的平均值下限），那么整个去库存至少需要50万亿人民币的资金。央行提供的3000亿资金可谓杯水车薪，起到的更多的是引导作用以及象征性作用，根本解决不了实际问题。此外，首付比率降低，意味着老百姓需要增加更多的债务，虽然利息也在降低，但是关键每个月都还是需要还钱，正如很多网友说的那样“我们差的不是利息，差的是还款的本金”。只有当老百姓预计自己未来收入稳定甚至才有所增加，他们才愿意增加自己的债务。否则就算降低了贷款比率，也意味着未来还不起钱，最终房子被银行收回的局面。

其次，政府从开发商手中回购存库，做保障房。政府行为就需要面对一个重要的问题，政府的公开公正性。政府多少钱从开发商手中回购呢？按照什么价格回购呢？走什么样的招标流程？目前房地产下行的趋势，房屋的实际价值很难直接定价，所以政府肯定会打折从开发商手中回购，可能是5折也可能是6折，但是很难按照目前市场价格从开发商手中回购。如果交易的主体是央企开发商，比如保利、华润等处理起来还相对容易，都是国有资产，大家谈一个可以接受的价格就可以了。

而如果交易对手是民企，就涉及定价问题，开发商肯定会尽量抬高价格，而政府也会尽量压低价格。这其中不可避免的就涉及“腐败”的问题，为“腐败”提供了环境的温床，开发商可以私下给相关领导些私人资金以换取折扣上的优势。这是不可避免的事情。所以大概率政府回购的对象优先会选择央企的开发商，其次才考虑民企。这样对政府的相关人员来说是相对安全的选择。与央企做交易对象，可以稳住央企今年的利润，同时也更加稳妥，程序和法律风险小。至于保障房这同样涉及“代理问题”，不可避免的优先考虑各种关系户，最后才是老百姓的利益。

政府会通过政府平台公司从开发商手中回购房产。之后，平台公司会把这些资产打包再次发债融资。虽然短期内利用杠杆可以回购一定数量的房产，但是也会增加政府的隐形债务。最终这些债务还是通过银行，由老百姓在银行的存款买单。而这种无限期的债务只会让我们的下一代背上更加沉重的包袱。

最后就是全面取消限购以及落户政策。第一部分已经叙述过，全国的年轻人口在逐渐减少，老龄人口增减增加。这意味着拥有人口优势，才会有利于房地产的平稳着陆。目前仅剩下北京、上海两个大城市未取消全面限购，但是已经推出了很多松绑政策。北京、上海是中国房地产的风向标或者说是最后的宝地，一旦北京、上海取消限购，会给整个房地产市场带来更大的下行压力。我们来思考下，会有很多的人希望在北京、上海拥有一套住房，落户，一旦北京、上海取消限购，他们会想尽一切办法抛售老家的房产，利用杠杆购买北京、上海的房产。这样会进一步压垮其他城市的房地产市场价格。虽然短期内可以稳住北京、上海的价格，但是城市更加不平衡的发展趋势，势必会压倒整个公共体系。这其中包括医疗、公共设施等。所以短期北京、上海不适合完全取消限购政策。

政府这些利好信息和政策确实可以短期刺激市场，为市场提供更多的流动性。当前房地产市场缺少的就是流动性。开发商无法卖出去房子，老百姓都抱着再等等的心态继续观望。而短期的政策，确实会给一些人带来信心，让一部分观望的刚需者入市，市场短期内会拥有一定的流动性。对于一个资产来说，不在乎它的涨或者跌，更在意的是整个市场的流动性，一旦失去了流动性，资产便无法定价，整个市场便会失去价值。所以政府一系列的行为意在为市场提供流动性，起到引导作用，把更多的民间资金重新吸引到房地产市场中。这其中包括增加老百姓的债务杠杆，为开发商提供一次性回购的资金等。拥有流动性，不意味着房地产的价格一定会稳住，它可能会继续下跌或稳住。但是至少会吸引更多的资金入市。

四．房地产未来走势

最后我们给出未来房地产的未来走势分析。我们的分析基于以下三点：

1. 中国经济环境。目前中国经济的大环境比较差。外部环境面对美国的直面竞争，内部环境面临严重的失业问题。最近微软正式开始逐渐退出中国市场，相关人士撤出中国。在中美竞争的大背景下，外企逐渐从中国市场撤出，这是大趋势。这会带走一部分人，更重要的是很多985、211毕业的学生会因此而失业。过去的三年，中国的大厂，腾讯、阿里、百度等等纷纷裁员；公务员降薪。年轻人失业比例持续增加。这些都是中国经济目前发展所面临的问题。而这些年轻人正是现在甚至是未来购房的主力军。没有工作或者没有稳定的工作，他们购买房产的意愿就会下降。进一步压低房地产的价格。

2. 政府的财政压力。面对50亿平方米的巨额库存，政府财政同样面对巨大的压力。前文所说，只有不增加土地供应的前提下，政府需要5-10年才能完全消化现在拥有的库存。而失去了土地拍卖的收入，会进一步压垮地方政府的财政收入。全国大部分城市，土地以及房地产相关产业的收入长期是地方政府收入的主要来源，占比从最低的25%到70%不等。失去了财政收入的主要来源，政府急需新的税收弥补土地收入。新的税制改革刻不容缓，这其中包括和中央的分税比例，居民个人所得税的增加，房地产税费的全面征收等等。

3. 政府的全面保障房。这会在短期缓解一部分市场的压力，但是也会从侧面压低整个租房市场的价格，很多房东会由此逐渐失去租客。更多的租客首先会选择有保障的政府保障性住房等。失去租客的二手房将面临进一步贬值的风险。相信未来会有更多的二手房推向市场，而二手房将面临全面贬值的压力。

以上三点是我们现在正在面临的大环境问题。此外，我们还未将未来台海危机等因素全方位考虑进去。可见，就算短期内政府一系列措施起到了稳定房地产市场的作用，但是很难改变房地产市场全面下跌的趋势。政府的措施更像是为垂直落体的球设置了一个台阶，短期会减缓球落地的速度，但是长期来看，必将继续维持下跌的趋势，直到恢复新的供需平衡关系。

最后我们分析下最终房地产市场重新稳定的价格。我们就估算2030年房地产的价格。首先我们考虑人口问题。中国即将迎来全面的老龄化，从2020年开始，中国死亡人口数量持续增加，一直维持在1000万人次以上的规模。这1000万人次死亡人口会腾出至少500万户住宅（我们按照50%比例估算），这样至少有500万住宅面临继承与抛售问题。

中国2016年开始施行二胎政策，这意味着2016年前出生的基本上都是独生子女，即一对夫妻一个孩子，而他们的父母也很多都是独生子女，这意味着一个孩子，两个父母，四个爷爷奶奶的典型中国式家庭结构。四个爷爷奶奶对应两套房子，两个父母对应一个房子，所以一个孩子将面临三套房子的继承问题。而这个孩子正是在2030年购房的主力军。一旦他结婚，他的伴侣也会面对同样的局面，这样他们两个人就会继承拥有六套房产，这还不算上他们自己因为婚姻而需要购买的房产，而这六套的房产至少会有三套投入市场上流动，这样会全面压低二手房市场价格。此外，2030年中国将面临2.7亿的适龄买房人口对应4.5亿60岁以上的老龄人口。

中国2023年GDP为126万亿，房地产贡献比例为25%，即31万亿；我们按照GDP每年4%的增速估算，中国2030年GDP为160万亿，房地产占GDP比例为15%，即24万亿。这样简单估算，2030年房价至少比现在便宜30%，而我们还未考虑市场待消化的二手房，保守估计2030年还有至少15万亿的二手房待消化。所以考虑各种因素，2030年我们给出中国房地产平均价格为现在价格的65%，有些地方跌幅会更深，人口流出城市会跌幅超过50%以上，而北京、上海这两座中国房地产的领军城市至少还有30%的下跌空间。

只有通过数据，利用不同视角，进行专业的解读分析才能看清中国房地产市场的本质。先人一步，掌握未来。

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