01 青岛楼市未来最大战场
青岛楼市未来的最大战场在哪里？
市区开发基本饱和，没地了；郊区倒是有地，但在楼市下行期，已是越来越有气无力。
在这个大背景下，青岛楼市未来的最大战场肯定不能太偏，又要保证有充足的土地。
我们翻开青岛的地图，会发现符合这一要求的只有两个地方：
一是张村，这个地方主要是城中村，在崂山区这几年的力推下，目前正在大规模开发，走得是高端住宅的路子。
另一个就是楼山后+流亭。上图也能看出来，“楼山后+流亭”远比张村的面积要大，而且是以工业区为主，拆迁的难度并不大。
这个地方是一整块未开发地块，南北跨越李沧、城阳两区，面积甚至要比市南区大。
关于这个地方怎么开发，有关部门也是煞费苦心。目前北侧的流亭机场已经搬迁好几年，南侧的青钢、碱业、红星等老企业更是搬迁已久，仅剩的青岛石化也已经确定要搬迁至董家口。但这里的规划建设，始终都在路上。
然而，通过有关部门的文件，我们已经能大体知道这块土地的前途。
02 南北分界发展
这整块土地虽然跨越李沧、城阳两区，但在规划发展上却不是以两区为界，而是综合考虑了地理、历史等多重因素。
以白沙河为界，南部被定义为胶州湾科创新区，北部则是白沙河城市副中心。
南部的胶州湾科创新区规划，早在2021年就出炉。胶州湾科创新区北至白沙河、东至重庆路、南至唐山路、西至海岸线，总占地面积30.3平方公里。
作为对比，市南区的面积才30.01平方公里，由此可见这个片区的面积之大。
即是科创新区，胶州湾科创新区未来肯定会布局不少的科创企业，但住宅项目依然是其中的重点：
北侧的白沙河城市副中心，也就是原来流亭机场周边。
在《城阳区城市更新专项规划（2023-2035年）》中，这里的定位是白沙河城市副中心。
只看上图中圆圈的大小就能明了，白沙河城市副中心的定位高于城阳中心（目前的城阳核心区）、高新区中心。
其中的字面意思或许是这样，所谓白沙河城市副中心，其中的“城市”指的是青岛市，白沙河城市副中心是青岛市的副中心。而城阳中心、高新区中心，则是城阳区的副中心。
03 刚需战场
大的规划方向是有了，但这几年迈得步子真不大。
目前，北部的白沙河城市副中心，只有大国璟未来之城等寥寥几个楼盘，整体开发建设进度比较慢；南部的胶州湾科创新区，则是双子星城、楼山春晓以及星河湾附近的少数几个楼盘在打擂台。
可以说，这里的大规模开发还没有开始，现有的只是小打小闹。
但大开发的迹象，已经来了。
7月6日，青岛市自然资源和规划局发布最新批前公示，涉及上述片区的6条道路：四流北路（遵义路至瑞金路段）、纵六路(横十路至瑞金路段）、横四路（贵阳路至楼山二支路段）、创业路（贵阳路至楼山二支路段）、横五路（纵六路至楼山二支路段）、横十路（四流北路至纵六路段）。
要想富先修路，6条道路的批量建设，或将拉开这一区域大开发的序幕。
而另一方面，每一个区域的发展壮大，都是以房地产为基础的。即使是富裕如崂山区，张村河的拆迁发展仍要先卖地建房，把卖地的钱作为以后产业发展的原始资金积累。所以我们看到，目前张村河都是在售楼盘，什么金融、科技产业都要往后靠。
基于此，我们有理由相信，胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的开发建设，肯定要依靠房地产打头。
胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的面积实在是太大了，为了给未来的发展打好资金基础，配套大批量的住宅地块是必不可少的。
但这个位置、这个大面积，也决定了房价不会太高，主打刚需，和青岛市区实现错位发展。
受到竞争较大的则是城阳、高新区、黄岛等地，胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的刚需价格将对上述地区造成冲击。
这些海量的刚需楼盘，未来或将是外地人入青的新选择。毕竟，其位置、交通相对于其他刚需地方更有优势。
