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楼市下行期，青岛豪宅凭什么逆势上涨？

教育 2024-09-14 11:32 山东

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现在青岛楼市行情不佳，这是一个事实。

可大行情之中，还有一类房子实现了逆势上涨。这类房子就是豪宅。

01 豪宅的需求仍十分旺盛

今年上半年，青岛1000-3000万、3000-5000万、5000万以上的豪宅成交数量都登上了全国前十名：

更为难得的是，青岛豪宅不仅成交数量多，而且“涨势喜人”：

在别的城市豪宅成交数量下跌严重的上半年，青岛却同比上涨316.7%，足以看出青岛富裕家庭的购买力是多么强悍。

根据《2023胡润财富报告》，青岛600万资产家庭的数量是2.65万，位居山东第一，而且与其他城市拉开了差距。

本地这么多的富裕家庭，兼之青岛素来是山东其他城市甚至我国北方有钱人买豪宅的第一选择，这就使得青岛豪宅不缺买家，豪宅成交量登上全国前十并逆势上涨也就在情理之中。

可什么样的豪宅才能吸引富裕家庭的购买呢？

02 传承和位置

我对青岛豪宅市场有着很深的研究，青岛人认可的豪宅基本都具有这四种属性：传承和位置、品质和门槛。

传承和位置，给豪宅指定了一个方向；品质和门槛，则要靠开发商的发挥。这一节里，咱们重点分析传承和位置。

青岛最初的豪宅，主要在八大关，后来又沿着海岸线“蔓延”至麦岛、石老人。在前海基本开发殆尽后，转而向北至张村、东李、白云山等地。

除了大势向北，青岛豪宅或者说是高品质住宅还有一个“一路向东”的趋势。

市南的中山路到浮山湾，市北的老四方到浮山后，李沧的沧口、李村到东李，城阳的城阳街道到白云山，东边总比西边强，高品质住宅区总是位于东边。

背后原因就是东边开发较晚，可以实现整体拆迁发展，城市封面高大上；而西边多是老市区，楼破、路窄、环境差，无法吸引富裕家庭的向往。

尤其是城阳区，核心区向北是城即交界处，向南是未拆迁的机场和老小区、小厂房混存的现状，向西有铁路阻挡且腹地有限，唯有向东是城阳高品质住宅的未来。

城阳核心区向东即是白云山片区。经过十年左右的发展，这一片区已经从一张规划的白纸变成了一片集品质小区、优质学校和医院、市政公园、高端产业等于一体的希望之地。

很明显，白云山就是城阳区打造的另一个主城中心区，是城阳高品质住宅的集聚区。

向北和向东，说的是豪宅的一种“传承”。而向北和向东的交界点，就过渡到“位置”了。

很明显，向北和向东的交界点是白云山。白云山能否承接住青岛豪宅市场的重担呢？

我们先来看白云山的位置：

东边是崂山余脉，符合青岛人“千难万难不离崂山”的传统思想；西边是城阳核心区，可提供工作、购物、消遣娱乐。

白云山的这个位置，颇有一种“出则繁华、入则繁花”的感觉，符合豪宅的咖位。

兼之，白云山片区内部还有虹字河水库、白云山公园等“绿色”配套，把白云山的豪宅属性提升了一个段位。

所以说，如果城阳会诞生一个豪宅居住区，那大概率就是白云山。

可即使符合豪宅的传承和位置，有钱人们为什么舍弃张村、东李，而选择白云山呢？

原因就在于，同样的价格，白云山可以提供更高端的品质，更大的面积，这就说到品质和门槛了。

03 品质和门槛

前面说到，品质和门槛，主要靠开发商的发挥。而白云山高端豪宅的代表之作，当属中巍·云山墅。

云山墅在品质上的较真，源于其对产品力的精益求精。

我们知道，现在的开发商多是宣传横厅有多么多么大，可没有人考诉你低层高的大横厅有多压抑。

国家《住宅设计规范》规定的最基本层高是2.8米，这对于以往小户型尚显局促，更何况是大平层。

为了尽可能破除大户型、低层高的局限性，去年底发布的《山东省高品质住宅设计指引》规定高品质住宅层高不低于3米，鼓励提高到3.3米。

但这仍然不够，只要面积够大，3.3米的层高也能给人“扁盒子”的压抑感。

在现有设计规范下，怎么解决这个大问题呢？云山墅有着自己的方式，那就是部分房源采用挑空设计：

云山墅的挑空客厅层高达到6.6米，打破以往大平层的局限，阔绰的空间带给人别墅的既视感，这在青岛市场上十分罕见。

云山墅之所以带上“墅”，除了大面积的阔绰感，更来源于层高上的震撼力，这是云山墅带给青岛房地产高端市场的一次产品革新。

另一方面，作为一个高端社区，自然不能没有自己的会所，高净值人群也不能没有自己的圈子。

为此，云山墅对标北京瑰丽酒店、丽兹卡尔顿，规划了约2000平的会所——瓴云仕。

瓴云仕涵盖了10大高阶功能区：私家影厅、艺术展厅、行政酒廊、雅韵茶室、Any-fit健身房、疗愈瑜伽、魅力九球、弈场棋牌、名仕盛宴、恒温泳池。

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在瓴云仕，你可以享受到独自观影的松弛感，也可以在茶歇酒会间感受到高端人士思想的碰撞和提升，精心布局的健身设施则是你除工作生活外的第三方人生空间。

这些，就是一处高端社区所给予的附加值。

说到这里，我想大家也会嘀咕：你光说多么多么好的产品力，可云山墅怎么保障呢？

云山墅的秘诀是集齐了5位大师团队：上海日清建筑设计团队，梁志天SLD设计团队，关永权灯光设计团队，潘冉名谷团队，WTD纬图设计团队。

深圳湾1号、上海古北壹号、北京国家会议中心二期、北京前门文华东方酒店、成都麓湖生志城、重庆华侨城湿地公园、北京万科如园、北京天誉等等，都是这5位大师的作品。

5位大师团队基于片区现状、市场需求等多方面考量，给云山墅塑造了青岛产品主义复兴领头羊的定位，这才有了上述诸多高品质的展现。

相信有5位大师团队的加入，和中巍“不计成本”式的投入，云山墅的品质当能保持在较高的水准。

品质之外，门槛也是豪宅的一个重要因素。

千金买邻，有钱人有时候买的不仅仅是一套房子，更是一个圈子。而划定圈子最简单直接的方法，就是设定门槛。

为此，云山墅把起步建筑面积设计在了238平，最大到369平，这就让业主的高阶圈层更加纯粹。

更因为这种设计，云山墅偌大一个社区，只有堪堪237套房子，真的是少而精，每套皆藏品。

从上面的分析可以看出，云山墅拥有青岛豪宅的传承和位置，本身又在品质和门槛上优质明显。即使是再刁钻的有钱人，我想也很难在云山墅上找到缺点。

以青岛汇集富裕家庭的数量和速度来看，云山墅仅有的237套房子当不难消化。据悉项目已启动认筹，如果你想在青岛买一套真正的豪宅，真的应该尽快来云山墅看一看了。

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住在青岛青城路，专写山东省城市、经济、楼市分析，却总被误以为是四川的号

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