01 山东房价地图
下表是克而瑞统计的山东16市房价地图：
上表的统计时间是2024年1月1日-6月30日，统计对象是新建商品住宅（不含别墅），统计范围是各城市市辖区。
今年上半年，青岛市辖区新房的均价是16666元/㎡，济南是17545元/㎡，济南的均价比青岛高近1000元/㎡。
也就是说，仅统计市辖区的话，济南的房价已经超过青岛。
我们再来看看其他城市的情况。
其他单价超过1万的有烟台、威海，这是两个海滨城市，房价比内陆高点也算正常。
9000-10000档的是日照、济宁、泰安、聊城。
如果说日照起码沿着海，房价高就高点吧；那济宁、泰安就多少有点虚了。我曾对2010-2020十年间的山东人口变化进行过统计，泰安是唯一负增长的。
而最坑的应该就是聊城，要知道聊城的人均GDP可是全省倒数第一，比菏泽都低。
除菏泽、滨州房价不到7000外，其他城市都在8000以上。
这说明，虽然经过几年的房价下跌，但相对于工资收入，山东的房价仍居高位。
02 青岛确实下降很多
上面只是民间机构的数据，下面再来看看统计局的官方数据。
上表是国家统计局统计的今年5月份70城新房价格变动情况。
济南新房价格同比去年5月下降2.5%，青岛则下降4.7%，是济南的近2倍。
受制于一些因素，有时候新房价格并不准确，下面再来看二手房数据：
济南二手房价格同比去年5月下降7%，青岛下降8.6%，仍比济南下降的幅度要大。
由此我们完全有理由相信，青岛房价确实比济南下降的多，失去山东房价第1的王座当在情理之中。
与此同时，不知你有没有发现一个规律，房价越低的城市，这一轮下降的幅度越小。
全国人民都知道青岛、济南房价下跌了，可鲜少有东营、聊城等城市房价下降的消息，甚至于很多县城的房价都没有明面上的下降，就这么几个楼盘，你爱买不买。
这其中就有着竞争的因素，城市越大，竞争越激烈，房价也就越早下降，下降的幅度也会更大。
03 竞争在向外扩散
由上面的现象，我们也会有一个问题：
青岛、济南房价下降很大，却还在一直虹吸省内其他城市的人口，能够保持人口正增长。
其他城市房价下降不多，人口却呼呼地负增长了。
上图可见，2023年山东仅有青岛、济南常住人口正增长，其他14市全部负增长。
那么，此时青岛、济南的房地产会不会也对其他城市造成虹吸效应？也就是说，大家会抛弃所在城市的房子，去青岛、济南买？
其实，房子跟着人走，人去了大城市，慢慢地就会在大城市安家，家庭固定资产久而久之也会随之转移。
这些年，这种房地产虹吸现象一直都有，青岛、济南的很多房子都是卖给了外地人。
但现在随着楼市下行期，这种房地产虹吸现象开始减弱。
为了缓解这种颓势，青岛实际上已经出手。
在今年6月5日，由青岛相关部门、媒体、开发商共同参与的“宜居青岛邂逅山海”青岛房产政策宣讲暨高端置业推介会东营专场成功举办。
去年10月21日，曾举办过“醉美青岛 宜居山海——青岛房产政策宣讲暨高端置业推介会”淄博场。
这说明，不同级别城市间的房地产虹吸，关系着高级别城市的楼市健康程度，所以青岛着急了，主动出击了；但对于低级别城市的楼市，这则是一场灾难，并且还无解。
