01 “商转公”政策将调整
“商转公”的定义是：已办理住房商业贷款，贷款未结清，并已取得所购住房不动产权证，且符合住房公积金贷款条件的缴存人，向住房公积金管理中心申请将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款，进一步降低存量房贷的贷款成本。
2022年底，青岛实施“商转公”政策，但条件苛刻：唯一自住住房，新建商品房，原商业贷款发放时已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准，等等。
主要就是满足这部分买房者：买新房时因开发商拒贷或者变相拒贷而未能使用公积金贷款。
后来，2023年11月，青岛的“商转公”扩大到“商转组合”，但上述条件是一直没变。
这就造成二手房、二套房，以及原商业贷款发放时不符合当时公积金贷款政策规定缴存标准的首套新房，都不能享受“商转公”政策。
大家都是同样缴纳公积金，为什么厚此薄彼？这其中确实有一定的不公平性。
因此，网友们一直都在提扩大“商转公”范围的诉求，但青岛公积金中心的回复都是：研究研究。
然而，这次的回复则不同以往：
“今年我们将结合政策实施情况、资金运用情况以及群众意见建议，适时、适度调整商转公政策。”
这是一个肯定句，今年将适时、适度调整商转公政策，得到了准确答复。
那么，作为买房者应该怎么准备迎接这一政策调整呢？
02 买房者的应对
青岛目前的公积金贷款政策是：单缴存职工个人住房贷款最高额度50万元，双缴存职工个人住房贷款最高额度80万元。
此外还有一个贷款额是公积金余额15倍的规定。
所以你如果想要最大程度享受这一次“商转公”扩大范围的利好，首先就得确保你的公积金余额足够多（也可能这次调整按原商贷发放时的余额）。
对于单缴存职工，“商转公”最多50万，你的公积金余额保留在3.3万就可以，多余的可以继续提出来还商贷，不足的就要暂停提取了。
对于双缴存职工，则要保留余额在5.3万，才能转公80万。
当然，并不是说你公积金余额不足3.3或5.3万就不能转公，只是少转一些罢了。
另外，我们上面提到目前不能满足商转公的几种情形：二手房、二套房，以及原商业贷款发放时不符合当时公积金贷款政策规定缴存标准的首套新房。
青岛今年扩大“商转公”的范围，不可能太大，这是由全市总的公积金余额决定的。
根据《青岛市住房公积金2023年年度报告》，青岛2023年公积金缴存额365.69亿元，提取额274.38亿元，发放贷款138.03亿元，回收贷款72.71亿元，支付职工住房公积金利息13.88亿元。
通过这些数据你会知道，青岛公积金余额不宽裕。
所以即使今年扩大“商转公”范围，也不会太大，最有可能的是这种买房者：
首套二手房，而且是家庭唯一住房，而且该二手房的原商业贷款发放时已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准。
至于家庭第二套房，以及原商业贷款发放时不符合当时公积金贷款政策规定缴存标准的新房、二手房，恐怕还是很难实施。
03 存量房贷降息
其实，即使你不满足青岛“商转公”的条件，今年也有可能迎来存量房贷降息的好消息。
根据路边社消息，今年的首套房、二套房存量房贷有可能都会降息，而且是降到现在新发放贷款的利率。
而青岛目前新发放商业贷款的利率是：首套3.15%，二套3.65%。
相对应的，青岛首套公积金贷款利率2.85%，二套3.325%，与商业贷款的差距并不太大。
因此，以往高利率贷款的苦哈哈们，今年怎么滴也能轻松一点。
确保存量房贷降息，争取“商转公”，这应该是现在青岛既有买房贷款者的最大工作动力了。
