为落实《民法典》第406条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”的规定，自然资源部、银保监会于2023年上半年联合印发了《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》），要求各地在已有工作基础上，以点带面，积极做好“带押过户”。
我省、市相关部门积极响应，下发了在全省推行不动产“带押过户”的通知。所谓“带押过户”就是在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。
“带押过户”业务办理流程
1、申请“带押过户”业务前，由买卖双方分别前往各自抵押贷款银行，卖方在银行签署“提前还贷同意扣款书”，买卖双方银行准备“授权委托书”及不动产登记申请表，卖方银行准备“关于同意办理已抵押不动产转移登记的函”、卖方抵押不动产登记证明，买方银行准备抵押贷款合同；
2、办理产权过户当天，买卖双方及银行受托人带好上述材料及办理产权过户所需要的其他材料，到相应的不动产登记综合服务大厅办理“带押过户”不动产登记。
根据上述流程可知，办理“带押过户”业务最为关键的是需要卖方抵押权人（银行）提供“关于同意办理已抵押不动产转移登记的函”，这就需要卖方配合，当然，还有其它诸多事项需买卖双方共同配合办理。
那么在一方拒不配合的情况下，
有抵押房产如何办理变更过户？
生效判决、调解书、裁定将有抵押的房产判归一方所有，另一方为登记权人及主贷人时，拒不配合变更过户，该如何办理房产过户？向法院申请强制执行时具体如何操作？
本人经办的一个离婚案件中，调解书载明登记在A名下且主贷人为A的房产归B所有，房贷由B负责继续偿还，A配合办理房产过户手续。因房贷只能通过A的银行账户扣划，在两人闹得如此之僵的情况下，B将钱款转账至A账户中，A可随意使用账户中钱款，无法保障钱款用于还贷。所以B希望尽快变更过户，直接由B偿还此后房贷，遂多次催促A配合办理“带押过户”手续，但A拒不配合。无奈之下，B只能向法院申请强制执行。
立案后，经法院督促、催告，A始终不露面。A不出面则无法办理“带押过户”手续，法院建议先筹钱还清剩余贷款，贷款结清后，法院则可直接向不动产登记机构寄送协助执行函。
起初经与还贷银行沟通了解，告知只能将钱款转入主贷人（A）账户中，且提前还贷需排队申请，申请的提前还贷审批通过后才会划扣。划扣时间不确定，但一定要保证自申请开始主贷人账户中有充足的钱款。AB之间已水火不容，互不信任，B若将数百万钱款转入A账户中，银行不会立即扣划，该钱款被A转走的风险极大，虽然可以追回，但会很麻烦，此操作行不通。
遂与法院沟通能否直接与银行沟通，让银行配合出具“关于同意办理已抵押不动产转移登记的函”或者直接让B将剩余未还贷款转入银行账户，法院表明其从来没有这样操作过，也没办法给银行寄送协助执行函，因为银行并不属于配合执行的单位。
案子的症结点就在于银行，所以本人又再次与银行沟通，表明如果法院出具相应函件，能否直接通过B的账户偿还剩余贷款，银行沟通请示之后表明可以。最后经沟通，法院出具了抬头为“工作联系函”的函件（大概内容为要求银行协助B偿还房贷）给到银行，此后便直接从B的账户中扣划，顺利的结清了贷款，完成了房产变更过户。
在这个过程中，最重要的就是沟通，多沟通、多争取，勇于尝试，很多的问题在不断的尝试过程中便迎刃而解。
余冬燕 律师
中国政法大学毕业，研究生学历，擅长处理婚姻家事案件。参与编写了《民法典婚姻家事免费问答99问》、《江西省2019-2020年离婚诉讼涉及财产分割大数据分析报告》等。自执业以来，经办数百件民商事案件，诉讼经验丰富。
