民法典案例分享第10期｜预约合同的适用及其法律后果

《民法典》第四百九十五条【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

第五百八十六条 【定金】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条 【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百六十四条 【解除权行使期限】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第五百六十五条 【合同解除权的行使规则】当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十五条 

民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。

2020年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》,就房屋租赁相关事宜达成一致意见，约定：被告将案涉房屋出租给原告经营使用，租金为每年100000元，设备、设施使用折旧费为每年100000元，合计200000元，合同期限为6年，合同签订后，原告需向被告支付定金90000元。同时约定该合同为临时合同，正式合同于2021年2月1日签署。合同签订后，原告于2021年1月2日以现金方式向被告支付定金90000元，被告出具《收据》:“兹收到蒋某彬交来定金共90000元（玖万元整）天上某间KTV房屋定金。”后因案涉房屋无法办理消防手续，原告无法实现经营目的，故于2021年3月1日向被告发出合同解除函，要求解除《房屋租赁合同》,并要求被告退还部分定金，被告不同意解除合同，双方协商无果。原告遂于2022年5月24日向法院提起诉讼，诉讼请求如下：

一、判决确认原告蒋某彬与被告廖某金于2020年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月1日正式解除;

二、判令被告廖某金退还定金人民币7万元整（定金9万元-房租10万元20%=7万元）;

三、本案诉讼费全部由被告承担。

被告答辩称:

一、本案原、被告于2020年12月17日签订《房屋租赁合同》系在民法典生效前，故，本案不应当适用民法典预约合同的规定，而应当适用合同法的规定。

二、原告无权主张解除合同，且从合同解除权的行使期间来看，原告于2021年3月1日即明知“涉房屋无法办理消防手续，原告无法实现经营目的”，故，原告应当于2022年3月1日之前起诉，但是，原告起诉时间为2022年5月24日，已过1年，故，原告主张解除合同的期间已过。

退一步讲，如原告主张合同解除成立，也系原告违约解除合同，被告无需退还原告定金，本案合同期限为6年，每年费用合计20万元，故，本案合同总标的为120万元，按120万元的20%计算为24万元，被告最高可收取原告定金24万元，而被告仅收取了原告9万元定金，故被告无需退还原告定金。

一、本案是否应当适用民法典关于预约合同的规定？

二、本案合同是否应当解除？

三、本案是否需要退还原告定金，如需退还，退还多少？

一、确认原告蒋某彬与被告廖某金于2020年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月1日正式解除;

二、被告廖某金返还原告蒋某彬定金50000元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

本案例涉及到民法典预约合同的适用、合同解除规则及定金合同的适用等法律问题，分析本案例应当注意以下几点：

第一，本案是否应当适用民法典关于预约合同的规定？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已于2021年1月1日修改）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但是，此规定仅系针对商品房买卖合同，后民法典吸纳此规定部分内容，即《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”本案《房屋租赁合同》虽然于2020年12月17日签订，但是，原告系于2021年1月2日支付定金90000元，而定金合同自实际交付定金时成立，故，本案应当适用民法典的相关规定，包括应当适用民法典关于预约合同的相关规定。同时，关于本案是否应当适用民法典关于预约合同的规定，也存在以下分析思路：其一，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”，根据此条规定，涉案合同虽然于2020年12月17日签订，系《民法典》施行前，但关于房屋租赁合同关系中的预约合同，当时的法律、司法解释并没有规定，现《民法典》有规定，且该规定并没有明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或背离当事人合理预期，故，关于本案预约合同性质的认定可以适用《民法典》的相关规定；其二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据此条规定，可知，本案《房屋租赁合同》虽然于2020年12月17日签订，但是，原告系于2021年1月2日即民法典实施后支付定金90000元，可以认定民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，故，应当适用民法典的规定。

第二，关于合同解除的问题。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”本案中，原告与被告在2020年12月17日签订的《房屋租赁合同》中约定该合同为临时合同，正式合同于2021年2月1日签订生效。《房屋租赁合同》后，2021年1月2日原告按约向被告交付了租房定金90000元。从合同约定的内容以及交付定金的行为可以看出，双方于2020年12月17日签订的《房屋租赁合同》属于预约合同，并非正式生效的房屋租赁合同，交纳定金是为担保正式合同的签订。原告在签订正式合同前即2021年3月1日已向被告主张解除《房屋租赁合同》,实为不愿意再签订正式的租赁合同，依法应按照“定金罚则”承担相应的违约责任。被告主张原告无权解除合同，应继续履行2020年12月17日签订的《房屋租赁合同》无事实和法律依据。

第三，关于合同解除权的期间。被告提出本案已过合同解除权期间，但是，本案系预约合同，且适用定金罚金，合同解除权期间已过也不影响本案的实体处理。如果适用合同解除权期间，本文认为，《民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”由此可知，合同解除权的行使期限在非特殊情形下为一年，《民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”根据此条规定，可知，主张合同解除不仅可以通过诉讼的方式，也可以通过通知的方式，本案原告虽于2021年3月1日之前就明知案涉房屋无法办理消防手续，但是，原告于2021年3月1日向被告发出了合同解除函，系在一年法定期限内，原告于一年后的2022年5月24日起诉并不影响其解除权行使期限的认定，故，如果本案需要适用解除权行使期限，原告的主张也未超过解除权的行使期限。

第四，关于返还定金数额的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。”本案中，双方签订的《房屋租赁合同》属预约合同，虽然合同约定租期为6年，但约定的租金及设备、设施折旧费系按年支付，每年200000元，故，应当按200000元认定合同标的额，被告主张应按照合同期限内总的租金、设备、设施折旧费1200000元认定合同总标的，故，不应返还定金。但双方在合同中约定的租金、设备、设施折旧费系按年支付，且双方在合同中关于后期租金的约定并不明确，故，原告交纳90000元定金已超出合同标的额200000元的20%即40000元，超出部分50000元，不产生定金效力，依法应予返还。