此外，非居改租、收储转租等新兴业务模式也迎来了新的发展机遇。大批保障性租赁住房的密集入市，市场供应量激增，市场竞争愈发激烈。TOP30企业的房源管理规模175万间，其中开业房源约125万间。产品方面，企业开始更加精细地划分客户群体，根据其支付能力和家庭结构，提供更具差异化和针对性的产品和服务。
1、TOP30开业规模同比上涨19%，国企系、资管系企业快速扩张
根据克而瑞长租公寓最新监测，截至2024年第四季度，中国住房租赁市场持续稳步扩容，TOP30企业的总开业规模已上升至125万间，同比上涨19%；受参与主体多元化影响，房企系企业市场份额相较于去年同期下滑4%，但仍处于主导地位。
图：2024Q4 TOP30不同属性住房租赁企业开业规模占比及同比增幅
数据来源：CRIC城市租售系统
国企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，保租房加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力。与此同时，助力轻资产企业快速扩张规模，资管类企业开业规模上升29%。
2、头部企业年内拓展速度加快，资管系企业表现突出
头部企业加快扩张步伐，拓店热情较高，TOP10企业中资管系企业占比过半，主要归因于轻资产输出模式日益成为市场的主流选择。此外，在政策利好持续加持下，资产改建类需求将得以进一步释放，对于企业来说，通过代建和代运营的方式介入，也将有效实现了自身规模的扩张与增长。
图：2024Q4 TOP10资管系住房租赁企业开业规模增速情况
数据来源：CRIC城市租售系统
城家作为早期聚焦于城市更新与空间改造的企业，凭借深厚的行业经验与资源积累，通过代建模式切入，以专业的项目管理能力和高效的运营模式，提升租赁住房的品质和居住体验，进一步巩固了其在市场中的竞争优势与地位。
截止2024年，TOP30企业的开业规模约124.9万间，相较三季度121万间，环比增长了3.2%；同比去年104.9万间的开业规模，同比上涨19%。TOP30企业依然保持稳健的增长势头。
图：2022年-2024年Q4 TOP30住房租赁企业开业规模情况
数据来源：克而瑞长租
需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，克而瑞长租在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。
集中度：集中度逐年下降，新品牌涌现形成更均衡的竞争格局
TOP30企业深耕多年具有较强的品牌影响力，客群认可度高，其中TOP3企业的开业规模总计达到40.39万间，集中度32.33%，显示出其市场领导地位；TOP10集中式公寓的累计开业规模高达79.68万间，占据了榜单TOP30总规模的63.79%。
特别值得关注的是，TOP10租赁企业集中度呈现逐年下降趋势，三年内下降约10个百分点，说明行业寡头程度逐渐缓解，主要原因在于新兴品牌的崛起以及中等规模企业的积极参与，有效地分散了市场份额，形成了更为均衡的竞争格局。未来这一趋势为成长型企业的发展铺设了更加有利的竞争环境。
表：2021-2024住房租赁企业开业规模集中度
数据来源：克而瑞长租
入榜门槛：入榜门槛逐年提升，部分企业未来存在梯队跨越机会
在TOP10入榜企业开业规模门槛超4.1万间，相较于2023年提升了7998间，伴随着行业整体规模的上涨，头部企业呈现出更为快速的拓展优势。
图：2021-2024住房租赁企业开业规模入榜门槛(单位:间/套)
数据来源：克而瑞长租
企业表现：
泊寓、冠寓领跑，安歆集团名次大幅提升
万科泊寓与龙湖冠寓开业规模均超10万间，领先优势明显，万科泊寓以18.86万间的开业规模稳坐榜首；龙湖冠寓开业规模达到13.19万间，位居TOP2。魔方生活服务集团8.3万间的开业规模紧随其后，也展现出了强劲的发展势头。
从TOP30住房租赁企业开业规模名次提升情况看，安歆集团四季度新开业4个项目，新增规模3604间，其中安歆青年社区天津赛达店、安歆青年社区上海宝山璟晗社区房源量分别为1700和1250间，极大提升了开业规模，名次跃升8位。
瓴寓、美寓、城家四季度新增规模领先，巩固租赁市场头部地位
四季度瓴寓、美寓和城家的新增规模优势明显，巩固了其榜单头部位置。瓴寓国际四季度新增开业5个1000间以上的大型租赁社区，其中宁波蓝印湾府、上海鑫悦阳光一期房源分别为1944间和1860间；郑州城发美寓四季度新增开业10个项目，多为重资产模式；城家四季度新增7个项目，累计规模增加4284间，其中城家社区南宁贵和路店房源2448，巩固了城家TOP10的位置。
头部格局“稳”，排名变化相对不大，呈现稳健的增长势能和绝对的领先优势。其中前五强企业管理规模近78万间，占TOP30管理总规模的44.5%，头部效应显著。主要原因在于，头部企业凭借前期成熟运营经验和品牌优势，获得了更多拓展机会。和头部企业位次稳定不同，TOP30中尾部则相较活跃，该梯队企业竞争更为激烈，名次变更更为频繁。
从新增管理规模来看，TOP5企业Q4新增管理规模约1.3万间，近一年累计拓店规模近7.2万间，行业中的强者恒强现象愈发明显，龙头企业管理规模稳步上升，其市场地位巩固。而中尾部企业的拓店速度不及头部企业，使得双方差距进一步加大。
部分地方国企品牌规模拓展较为亮眼，规模高效增加，实现排名攀升。例如：美寓管理规模超13.27万间，同比增长31.47%，排名较去年上升2位，跻身三强阵营。联投新青年管理规模4.07万间，规模明显增加，榜单排名大幅提升，至TOP17。
此外，随着各地保租房筹建工作的不断推进，专业化运营商与地方国企合作拓展房源加速，双方形成资源互补和优势共享的发展新格局，共同推动住房租赁项目高效运营，实现资产价值的提升。例如：万科泊寓在长春、济南、天津、成都等地与政府、国资国企建立战略合作，实现项目拓展路径新突破。瓴寓国际与多地政府达成合作，与属地政府平台公司分别于上海、宁波、苏州成立了3个重量级住房租赁专项平台。城家相继与上实城开、南宁城投、天津泰达城发集团等国内大型国央企达成合作，携手打造住房租赁项目，加速拓店。郑州城发安居与乐乎、百瑞纪、牛油果三家市场化住房租赁运营商达成合作，共同运营管理美寓系列人才公寓。
2024年，各地存量收购工作体现出一定成效，保障性租赁住房大量入市，租赁住房需求进一步释放，住房租赁市场供应主体活跃度较高，规模稳步增长，头部企业扩张优势明显，地方国企展现出了强劲的增长势头，资管类企业也衍生出更多合作机会，未来企业将通过精研产品力、提升服务质量、优化运营管理等方面的进一步强化自身竞争力，从而实现品牌跃升，在激烈的市场竞争中保持优势，稳步扩张。
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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）
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