魏玉磊
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【基本案情】
王某与于某2018年7月份签订《房屋租赁合同》，该合同约定：于某承租王某的房屋，租赁期限自2018年7月起至2028年9月止， 年租金70万元，以后每年递增5%，分别于每年1月25日和7月25日交付租金。若于某不按约定支付租金，每逾期一日应向王某支付日租金双倍的违约金；在租赁期间，不得单方解除合同，若于某违约除应结清实际使用和占用房屋的租金外，还需补偿王某当期租金标准三个月的租金，方可解除合同。于某在承租房屋后，于2023年1月份向王某发出《告知函》，单方面决定于2023年7月份终止《房屋租赁合同》，并搬离租赁房屋。王某不同意终止合同，向法院起诉要求于某继续履行合同。
【律师说法】
依法成立的合同对双方当事人具有约束力，当事人应当遵循诚信原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从该条规定看，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的，包括非金钱债务的履行。
违约方能否享有合同解除权，无论理论界还是审判实践中都存在争议，一种观点认为，合同解除是非违约方的救济方式之一，只能非违约方才享有解除权，违约方无权解除；另一种观点则认为，在合同陷入特定情况下，应当允许违约方通过起诉的方式由人民法院决定是否解除，以打破合同僵局。
《九民会议纪要》第48条采用第二种观点，并明确了适用条件。该条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（一）违约方不存在恶意违约的情形；
（二）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
《民法典》第五百八十条在《九民会议纪要》第48条的基础上进行了修改，以解决合同僵局问题。第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
上述三种情形下，非金钱债务不适用继续履行。在出现该三种情形，违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，合同已不具备继续履行的条件，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方的现实既得利益不因合同解除而减少。
本案中，于某作为承租人在合同租赁期限内单方通知出租人王某终止《房屋租赁合同》，并搬离租赁房屋。而作为出租人的王某不同意终止，《房屋租赁合同》并未解除，王某要求继续履行合同的，符合法律规定。于某如果在王某没有违约的情况下，在房屋租赁期限内单方面违约要求解除合同，应当符合民法典第五百八十条规定的条件，且需通过起诉的方式主张解除合同。人民法院审查认为符合合同解除条件的，应当进行释明，告知守约方可以直接要求损害赔偿，也可以另行起诉主张损害赔偿。关于损失赔偿范围，应当按照《民法典》第584条的规定，支持守约方向违约方主张可得利益，但也应遵循损失赔偿的可预见性规则、减损规则、违约方过错程度等因素进行综合判断。
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