燕丽
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一、基本案情
2022年A女士与B房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该公司房屋一套，并支付了部分购房款。剩余购房款，双方约定由A女士向银行贷款进行支付，相关贷款手续由B公司协助办理。之后A女士一直在等待着房地产公司交房，但等来的却是因B公司对外负债，案涉房屋被债权人申请法院进行拍卖，用于归还债务，同时B公司因资不抵债进入了破产程序。
A女士得知后遂诉至法院，请求确认已经支付的购房款80万元，同时确认该款项在房地产公司的破产财产中享有优先受偿权。
B公司抗辩提出，因案涉房屋已经被法院强制拍卖，房屋产权已不再属于B公司，A女士不享有优先受偿权。
二、裁判要旨
法院认为，商品房买受人之权利，既包括房屋建成之后的交付请求权，又包括房屋未能建成交付情况下的购房款返还请求权。上述请求权均应优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权。本案A女士在本市没有其他住房，且其支付的购房款已经超过一半。房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，是以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件的，至于房屋是否仍然登记在房地产开发企业名下，并不影响上述权利的成立。
三、相关法律
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
