最近各大媒体都在争相报道：一线楼市火了！
不过其中“火”的例子大多列举的是深圳。
深圳某新盘“日光”、外地过来抢房、二手房成交量大涨，市场情绪非常高：
深圳楼市的“火”大家都能感受到，为什么上海的“火”很多人感受不到，跟深圳反差那么多？
深圳楼市的火，是必然的。
深圳是试验田，充当的是全国楼市晴雨表（旗手）的作用，市场需要这样的反应，以给大家信心。
深圳放开得比上海更加彻底。
核心限购区只要1年社保了，两孩以上家庭可加购1套，外地户籍的购房门槛大幅放宽。
这个新政是9月29日出的，当然给了10月的市场极大的刺激。
深圳的楼市之火，熊熊燃烧，远比上海热烈。
深圳总是喜欢打头阵，冲在最前面，无论领涨还是领跌。
这和调控的力度有很大的关系。
上海的房地产调控显得很审慎，与深圳的激进形成鲜明对比，两地市场反应自然有区别。
上海还是存在很多限购壁垒，购房门槛要比深圳高得多。
上海每次都是在挤牙膏，而且在最后才挤出来，不仅比深圳晚，甚至还拱手让北京跑在前面。
可以感觉到，上海更多的是在托底，而不是像深圳那样的强刺激。
这也在于上海的盘子足够大，底气足够硬，市场一直很健康，没有必要先行放开。
而且市场越大，越经不起大的折腾，否则反应会很大。
要想看调控后市场的真实反应，还得是深圳这个最佳的观察窗口。
这就和当年搞改革开放一样，深圳作为试验田率先探索。
那时候深圳还是个小渔村，无所畏惧、勇于尝试。
而上海不一样，在深圳之前早已就是国内发达的一线大都市了，每一步都需要谨慎。
只有深圳成功了，上海才敢跟进。
这次楼市调控也是这样，深圳再次充当了先锋的角色。
房地产已经调控了很多轮，市场终于迎来了复苏的曙光。
深圳就像一个英勇的旗手，在一线城市中脱颖而出，引领着市场的方向。
这也正如牛市中的“上海爷叔”和“大蓝”，需要用他们的声音号召大家勇敢买入，树立起市场的信心。
然而，深圳这位楼市旗手，能吹多久的号角呢？
又是否会如镰刀般割下韭菜？
这一切，都值得我们深思。
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深圳楼市的火爆，同时也是基本面决定的。
而上海的基本面，又决定了只能是“哑火”。
深圳拥有商品房的家庭比较少，占比只有17.47%，市场供求结构不像上海那么均衡。
这张图看了你可能很震撼：
以2020年底的数据为例，深圳总共有住房1082万套，但商品房只有189万套，即17.47%的家庭才有房。
深圳绝大部分家庭还没住进商品房，大多住在保障房、单位自建房、工业宿舍和城中村中。
所以深圳的住房需求是很大的。
面对庞大的需求，深圳的商品房供应却一直比较少，这个供求关系是畸形的。
所以市场供应结构决定了深圳楼市要率先火起来。
这自然给了某些楼盘“日光”的机会，造成了火爆的现象。
而抢不到新房的，只能转战二手房市场。
所以深圳二手房的成交量被捅上天了，自然也火了。
深圳年轻人多，购买力活跃，而上海逐渐成为一个老龄化城市，所以楼市没有深圳那么激进和狂热。
根据七普的数据，深圳常住人口中0-14岁占15.11%；15-59岁占 79.53%；60岁及以上占8.58%。
而上海对应的数据是：0-14岁占9.8%，15-59岁占66.8%，60岁及以上占23.4%，明显偏老龄化。
深圳的年轻人占比非常高，平均年龄只有32.5岁，14-35岁的青年人口超过800万。
他们都是怀揣改变自己命运的理想来到深圳的。
年轻人购买力旺盛，随着限购门槛的打开，深圳楼市瞬间被这股力量掀起一股巨浪。
深圳盘子小，容易炒作，而上海盘子大，用再猛的力度去砸都只能激起一朵浪花。
深圳与上海的土地、市场供应基本面相差都很悬殊。
深圳土地面积1997.47平方公里，而上海的土地面积是6340.5平方公里，是其3倍多。
深圳要小很多，土地稀缺，形成的房地产市场也小。
而上海土地多、形成的房地产市场非常大，整个体量恰巧也是深圳的3倍。
对比两地10月份的二手房单周成交量，上海是深圳的3倍多：
再观整月成交量，上海高达2.43万套，而深圳只有8269套，也是3倍的倍数关系。
这些数据都表明，上海的市场远大于深圳！
深圳好比股市中的小盘股，很容易受资金追捧和炒作，当然价格也像过山车一样刺激；
而上海是大盘股，市场非常庞大，不好炒作，也没有像深圳那么多的炒房客。
对比两三年前高点到现在的平均跌幅：
上海、北京和广州都跌了27%，而深圳跌了37%，一线中深圳跌得最猛！
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深圳民营企业多，数量和创业密度排全国第一。
广东民营企业100强中，深圳就占了40家。
不过民营企业相对国企的变动是很大的，容易出现大赚也容易出现大亏。
这种变动进而传导到楼市上，形成的购买力也是不稳定的。
而上海公务员、国企、事业单位公职人员更多，购买力更加稳定和可持续，楼市的确定性更高。
深圳的购买力很强大，但没有上海强。
2021年那场倒挂的神话里，上海秒杀960万平方公里，狠狠地把深圳比拼了下去。
彼时前滩东方惠雅、晶鸿名邸新房开盘限价10.2万元/m²；
相对于当时前滩中粮海景壹号20.4万元/m²的二手房核验价，足足倒挂了一倍！
还有去年的网红豪宅云锦东方，打新买一套就能赚2000万，书写了上海楼市造富的神话。
这样的打新收益率远比深圳震撼多了！
当然这只是从楼市层面来说国企云集的上海形成的购买力更加强大和稳健。
也应该看到，国企扼杀了创造性。
所以像腾讯、阿里这样的互联网大厂分别诞生在民营企业发达的深圳和杭州。
上海完全错过了互联网的机遇，多少年后才有了拼多多和小红书。
但这不影响上海楼市继续碾压深圳。
上海所在的长三角很富，犹如众星捧月，是其它城市的富造就了上海。
而深圳是靠资源堆砌起来的，发展有区别。
整个长三角楼市有一个清晰的置换链条，最后都是流向链条顶端的上海，让上海的楼市非常健康。
长三角城市群抱团形成了一个紧密的大家庭，上海作为大哥，引领着大家携手共进和前行。
反观珠三角、粤港澳大湾区，都是一盘散沙，大家自立山头没有一个向心力。
只要江浙任何一个城市和小县城的房子一卖，都能置换到上海。
上海是长三角购买力的最终归宿。
这一轮放松比拼其实上海可以不参加的，但为了争夺人才不得不变换一下姿态。
不放开限购的、最后才松绑的，往往才是最值得买的地方。
不过深圳年轻人多，经济更有活力，有年轻人就有未来，楼市也是向好的。
关于上海和深圳城市的定位究竟谁更高，这几年一直争论不休。
不过笔者认为，上海的城市定位最全面，包括国际经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心和科技创新中心。
而深圳是以科技创新和对外开放为特色，被定位为“国家创新型城市”和“全国性中心城市”，发展各有千秋。
上海是中国大陆唯一的一座金融中心城市，而深圳需要依托香港的金融光芒。
展望未来，要是临港对外开放的新门户能够崛起，代表上海金融中心进一步开放和升级。
上海的综合实力将更加超越深圳。
或许未来的格局便是，深圳依旧倚靠香港，而香港（临港是规划方向）就在上海。
不管怎么说，论城市底蕴、综合资源和周边城市购买力的话，上海的楼市要更为稳健一些。
深圳市场因为结构问题导致容易暴涨暴跌，很容易割韭菜，不像上海那么温和，所以先火了。
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