首页时事民生政务教育文化科技财富体娱健康情感

旅行百科职场楼市企业乐活学术汽车时尚创业美食幽默美体文摘

上海这几个区域，正在疯狂割韭菜

楼市 2024-11-23 18:29 上海

环二之前讲过，大部分人注定要当韭菜。

近几年上海房价最高点是2021年1月，恰好这个月交易量最高。

最贵的时候买房人最多，非常吊诡。

最近跟一位金融大佬交流了这个现象，大佬很有共鸣：

房地产参与者水平很差，大部分人都纯外行，要么从没买过房，要么十年买一次。

这个专业水平，比股市的散户还要低。

股市有什么消息，当天从上到下传遍。楼市的很多信息，还是存在壁垒。

从没买过房，根本就不知道怎么研究。

很多买房人，比股市散户还要情绪化，还喜欢跟风。

这些人最容易被割韭菜。

环二不太懂股市，但是这几条确实太符合大部分购房者。

当然楼市中也有高手，也有认知很高、理性分析买对房的。

大部分真的是只凭感觉，后知后觉。

红利出现十年自己才相信。

1998年商品房市场开始火起来，大量新的规划出炉，大量新的区域开发。

联洋、张江、徐家汇、莘庄拔地而起。

当时没人相信，张江鸟不拉屎的地方怎么可能起来。

所以房价也不贵。

后来的落地速度打了所有人的脸，张江、莘庄的房价一飞冲天。

很多人错过了红利。

有些人还是嘴硬：这些地方房价肯定有泡沫，早晚跌回去。

新区域一个又一个的成功，一次又一次的震毁三观，他们渐渐地开始相信。

原来这些新片区真的有红利。

2016年大涨，各种郊区犄角旮旯房价都翻倍，事实终于说服了最后一批看空党。

他们终于开始追着规划买了，2017年后冲进了真如、大虹桥、临港。

然而规划红利已经消失。

2020年底，环二接待了不少这种客户，中年男性，非得投资临港：上次没把握住红利，这次一定不能错过

后来的故事大家都知道，套得牢牢的。

十几年的红利都消失了你才相信，我们的后知后觉可见一斑。

这些地方已经套牢大家3年，有些人慢慢意识到变化，规划已经带不来房价上涨。

还有一些人不信邪：

不是规划不行，是你们买的规划不行，我认真做了研究，**地方肯定可以起来。

可能还需要几年时间，还需要规划失败几次，整个社会才相信红利消失。

没办法，很多人真的需要事实反复教育才能相信。

他们相信了，我们就要进入新的周期。

上海当然还有很多规划，一些项目也能落地，现在冲进去却一毛钱红利吃不到。

因为大部分规划已经是“概念晚期区域”，价格早被透支。

2020年环二就提醒大家，2022年又专门写文章说了(《这九种房子，非常不建议购买》)，还是很多人不信。

今天只讲两个吧，讲多了得罪人。

今年很多1000多万预算的朋友，要冲东外滩。

原因也很简单，互联网企业大举入驻东外滩，带来很多红利。

这张图这么震撼，环二你没看到吗。

环二的答复是：你现在买东外滩，你就是红利本身。

这张图被用的都包浆了，但凡村里通网的朋友都看了好几遍，预期早就拉满。

你在预期最高点买入，还有什么红利？

即使全部落地，也是持平现在预期。

你想让他房价超涨，得赌大家预期还要再刷新，后面还要出现更重磅规划。

你敢赌吗？

何况规划落地，100%会低于预期。

你们的想法我知道，现在低价买入，码农来了卖给他们。

然而预期已经形成，价格已经顶到13万，码农过来18万卖给他们吗？

醒醒吧。

杭州未来科技城为什么暴跌？

未来科技城黄金时期，买房的主力不是阿里员工，而是杭州本地人。

萧山的动迁户一批批冲进来。

他们抢到房子，计划以后高价卖给阿里员工。

结果阿里员工还没来，就被炒到了6万多。

你6万多买入，9万卖给阿里吗？

别做梦了。

而且不会有很多码农搬到东外滩了。

美团早就搬到杨浦互联宝地，B站一直在三门路办公，字节也早搬到了三门路。

即使后面有人换到东外滩办公，离三门路5公里，非得把房子卖掉再买东外滩？

企业在区内换办公场地，大部分员工都不换房，你看看腾讯在漕河泾搬去徐汇滨江，员工集中抛盘了吗。

其他的利好，看看就行，尽量别信。

八埭头的烂尾还没处理好，你又要赌超级合生汇？

东外滩的其他利空，不太好讲，反正目前就是高光时刻。

除了几个买地的，其他项目都面临困难。

比如这位，已经寻求接盘侠。

规划之间的竞争，现在决胜因素是区里资源，大部分企业都是区里支持。

杨浦的经济，一言难尽。

回到前面，今年很多1000多万预算的朋友，要冲东外滩。

其实本质上不是东外滩规划红利，而是东外滩大批新房上市。

你以为是自己选择了东外滩，其实是东外滩选择了你。

几千万的营销费用，就是一把一把的镰刀。

哪些规划房价明显透支

哪些区域还有潜力欢迎扫码咨询

另一个概念晚期区域，是桃浦。

桃浦的故事环二讲了很多次，大家去搜旧文（《普陀桃浦，还是不太行》《听说桃浦想成为下一个张江？》《上海市区最难卖的房子》）。

今天只想说一点，价格实在太贵了。

明晃晃的镰刀。

随便一个新房，8.3万、8.5万，真敢要。

还有一些机构画个上海地图，把中外环的价格都标上，好像桃浦并不贵。

我们不能只看价格啊，凭什么中外环价格就得一样？

中环、外环都是上海的快速路，不是城市能级等高线，也不是房价参考线。

北上海开发本来就慢，中环卖出外环的价格才是常态。

而且并不是中外环的洼地，就一定能追上高地，地段拉平。

区域开发不是谁弱谁有理，一个地方能不能发展起来，要看国家规划、区里资源、产业氛围、管理方执行力。

这四项跟不上，你起点低也没用，你建产业园也没用。

哪个区不是一堆产业园空着，凭什么要选你。

在这个维度讲，区域发展可能是强者恒强，逆袭的故事越来越科幻。

最近进博会，各区都有斩获，桃浦也不例外。

环二看了一下招商成绩，几乎都是原本就在普陀的创投企业。

先不说追上漕河泾、张江，跟自己过去相比，发展都不算快。

变化大的，应该就是大片的在建小区。

这两三年桃浦新房太多。

8.5万的价格，放在全上海都不算便宜。

隔壁还有一个单价低1.5万的南大，桃浦性价比真的不高。

当然说了也白说，还是不断地有朋友冲进桃浦。

毕竟现在新房真的漂亮，售楼处、样板间、示范区，美轮美奂。

很多客户看了二手，再看新房根本把持不住。

这正是散户的另一个特点：情绪支配。

售楼处、样板间、示范区要调动的，就是你的情绪。

还有哪些区域明晃晃的割韭菜，欢迎大家补充。

后记：房价是一个非常复杂的体系，以上只是讲了一个维度。若2025年大盘火爆，东外滩区域可能也会领涨，泡沫进一步吹大。2026年后打回原形，具体参考联洋、大虹桥等概念区。

真正影响房价涨幅的至少有六个因素，以上只是其一，具体欢迎大家一对一深度沟通。

一对一深度分析、更多专业内容

请扫码添加微信

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2Njc5MzEzOQ==&mid=2247522302&idx=1&sn=38f35ff407a87dc50119ff959b8308d7

环线房产咨询

精研上海楼市，洞察楼盘价值，关注回复“1”获取《上海买房白皮书》，助你成为买房专家！

最新文章

上海这几个区域，正在疯狂割韭菜

为什么要有环线咨询？

环线咨询三大服务

城市更新的红利，来到这里了

专场沙龙：取消普宅标准，对楼市影响有多大

学区问题，是很多买房人的痛

重金招聘《内容运营主管》，欢迎有志之士加入

外环最强板块，上限已经到了？

专场沙龙：取消普宅标准，对楼市影响有多大

一站之隔差百万？上海地铁新房背后的真相

环线咨询三大服务

外地人在上海买房，小心这几个坑

专场沙龙：取消普宅标准，对楼市影响有多大

买房怕买错，问问环线怎么说

重金招聘《内容运营主管》，欢迎有志之士加入

楼市的最后一搏：上海取消普通住房标准

专场沙龙：取消普宅标准，对楼市影响有多大

买房怕买错，问问环线怎么说

重金招聘《内容运营主管》，欢迎有志之士加入

突然发现楼市一个骗局

买房怕买错，问问环线怎么说

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

2025上海楼市要变天了！

学区问题，是很多买房人的痛

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

最新最全的上海板块分析合集！

专场沙龙：2025年，上海楼市进入新周期

重金招聘《内容运营主管》，欢迎有志之士加入

买房怕买错，问问环线怎么说

上海跌得最狠的老破小

契税降低，楼市又又又又迎来利好

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

“上海房价开始涨了”

重金招聘《内容运营主管》，欢迎有志之士加入

买房怕买错，问问环线怎么说

为什么要有环线咨询？

楼市的脏手，终于伸向老人了

专场沙龙：2025年，上海楼市进入新周期

一站之隔差百万？上海地铁新房背后的真相

为什么要有环线咨询？

地铁1小时到人广，房价只有1万元/m²！这个洼地即将翻身？

我们又又又被客户怼了

最新最全的上海板块分析合集！

联洋遭到一众小弟群殴

我们又又又被客户怼了

最新最全的上海板块分析合集！

上海房价上涨最快的地方

学区问题，是很多买房人的痛

在买对房这件事情上，我们还没遇到对手

最新最全的上海板块分析合集！

分类

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉