【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2024Q3房地产金融

报告负责人

报告执笔人

摘要

目录

❑ 首套住房贷款利率可低至2.95%

从50城个人住房贷款的平均利率水平来看，2024年第三季度末，全国首套住房贷款的平均贷款利率约为3.24%（LPR减61个基点），较2023年末下降了64个基点，其中，南京、南通、苏州的首套住房贷款利率已低至2.95%，仅比同期住房公积金贷款利率（2.85%）高10个基点；全国二套住房贷款的平均贷款利率约为3.62%（LPR减23个基点），较2023年末下降了80个基点，其中，合肥、芜湖、徐州、珠海四个城市的二套住房贷款利率与首套住房贷款利率相同（见图9）。总体来看，因为5年期及以上LPR在2024年2月和7月分别下调了25个基点和10个基点，以及全国层面个人住房贷款利率政策下限的取消，2024年前三季度我国首套、二套住房贷款的平均利率均出现较大幅度的下调。其中，二套住房贷款利率平均下调幅度更大。2024年第三季度末，首套、二套住房贷款之间的平均利差为38个基点，较2023年末缩小了16个基点。

图9  个人住房贷款平均利率走势

资料来源：贝壳研究院，中国人民银行，Wind。

注：个贷利率统计的50个城市包括北京、常州、成都、大连、东莞、佛山、福州、广州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、惠州、济南、嘉兴、昆明、兰州、廊坊、洛阳、绵阳、南昌、南京、南通、宁波、青岛、泉州、厦门、上海、绍兴、深圳、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、无锡、芜湖、武汉、西安、徐州、烟台、银川、长春、长沙、郑州、中山、重庆、珠海。

❑ 个人住房贷款余额仍在继续下降

从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，截至2024年第三季度末，我国个人住房贷款余额为37.56万亿元，占全部信贷余额的比例为14.8%（见图10左图）。从个人住房贷款余额同比增速来看，2024年前三季度个人住房贷款余额同比增速分别为-1.90%、-2.10%、-2.3%，同比增速已经连续六个季度为负。从居民部门新增中长期贷款数据来看（居民部门的中长期贷款主要为个人住房贷款），2024年前三季度，居民部门中长期贷款月度平均增量仅为1711亿元，较2023年2125亿元的月度平均增量减少了19.5%（见图10右图）。

总体来看，受住房销售疲软、提前还贷、就业和收入增长预期较弱等因素影响，2024年前三季度个人住房贷款余额仍在继续下降。与2021年峰值时的38.94万亿元相比，个人住房贷款余额规模已经缩水1.38万亿元；居民部门中长期贷款月度平均增量也仅为2021年月度平均增量的三分之一左右。

图10  个人住房贷款余额及居民新增中长期贷款情况

资料来源：中国人民银行，Wind。

❑ 居民购房时使用财务杠杆水平有所提高

我们计算了一线城市和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（Loan to Value，LTV），这一指标可以衡量住房价值对新增住房贷款的保障程度，也可以用于反映个人住房贷款违约风险的大小。相关研究表明，LTV与个人住房贷款违约率显著正相关，如果这一指标数值较低，说明购房中使用自有资金的比例较高，则银行等金融机构面临的风险较小。

2024年第三季度末，一线城市中北京的平均新增二手住房贷款价值比为49%，上海的平均新增二手住房贷款价值比为54%，均处于较低水平（见图11左上图）；广州的平均新增二手住房贷款价值比为68%，深圳的平均新增二手住房贷款价值比为64%，均处于合理水平（见图11右上图）。二线城市方面，成都的平均新增二手住房贷款价值比为66%，合肥的平均新增二手住房贷款价值比为66%，南京的平均新增二手住房贷款价值比为62%，天津的平均新增二手住房贷款价值比为64%，均处于合理水平（见图11左下图）；西安的平均新增二手住房贷款价值比为67%，重庆的平均新增二手住房贷款价值比为68%，东莞的平均新增二手住房贷款价值比为74%，佛山的平均新增二手住房贷款价值比为73%，处于相对较高水平，但平均首付比例亦在3成左右（见图11右下图）。总体来看，2024年二、三季度，受首套、二套住房贷款最低首付比例下调政策的影响，样本城市的新增二手房住房贷款价值比均较2024年第一季度均有所上升，居民购房时使用财务杠杆水平有所提高。结合居民部门中长期贷款数据来看，杠杆率在上升，而总量增量却在下降，说明购房举债人数在下降。

图11  一线和部分二线城市新增二手住房贷款价值比（LTV）

资料来源：贝壳研究院。

注：样本城市LTV数值的计算过程中剔除全款购房交易数据。

❑ 个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右

从个人住房贷款放款周期情况来看，2024年第三季度末全国百城个人住房贷款平均放款周期为28天，个人住房贷款的放款周期稳定在四周左右，较2023年末的19天有所延长。其中，一线城市的平均放款周期为34天；二线城市的平均放款周期为29天（见图12）。

图12  个人住房贷款平均放款周期

资料来源：贝壳研究院。

注：图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括天津、重庆、西安、南京、合肥、成都、佛山、东莞。

❑ 房地产开发企业到位资金规模降幅较大

从国家统计局公布的房地产开发企业到位资金情况来看，2024年前三季度房企可用于房地产开发的到位资金规模为7.89万亿元，同比下降20.0%。其中，国内贷款1.15万亿元，同比下降6.2%；利用外资29亿元，同比下降19.9%；自筹资金2.87万亿元，同比下降9.1%；定金及预收款2.36万亿元，同比下降29.8%；个人按揭贷款1.11万亿元，同比下降34.9%（见图13）。

图13  房地产开发企业到位资金情况

资料来源：国家统计局，Wind。

总体来看，2024年前三季度房地产开发企业到位资金规模降幅较大，行业总融资规模表现为持续收缩态势。从到位资金来源来看，受新建商品住房销售下降的影响，定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金来源降幅较大；国内贷款（房地产开发贷）同比降幅仅为6.2%，是收缩程度最低的房企资金来源渠道。

❑ 房地产开发贷款余额的同比增速继续保持正增长

从中国人民银行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，2024年第三季度末房地产开发贷款余额为13.79万亿元，占全部信贷余额的比例为5.4%（见图14）。从同比增速数据来看，2024年前三季度房地产开发贷款余额同比增速分别为1.7%、2.8%、2.7%，同比增速继续保持正增长。总的来看，随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，2024年以来房地产开发贷款余额累计净增加9100亿元，而且余额同比增速也连续九个季度保持正增长，为房企提供了稳定的信贷资金支持。

图14  房地产开发贷余额情况（季度）

资料来源：中国人民银行，Wind。

❑ 房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降

2024年前三季度，房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行规模为2869亿元，同比下降22.4%；平均票面利率为3.02%，为2014年以来最低值（见图15左图）。从存量情况来看，2024年第三季度末房企境内债券待还余额为1.87万亿元，较2023年末减少4.35%。房企境外债发行规模为44.5亿美元，同比下降52.3%；平均票面利率为2.4%（见图15右图）。从存量情况来看，2024年第三季度年末房企境外债存量余额为1234.6亿美元，较2023年末减少8.4%。总体来看，房企境内外信用债发行利率均较低，但是发行规模均同比大幅下降，存量规模也在下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。

图15  房企境内、境外信用债发行情况（季度）

资料来源：Wind。

❑ 房地产新政背景

1. 房地产市场下跌情况分析

自2021年第三季度开始，我国房地产市场进入下行调整期。三年来，我国房地产市场整体上呈现持续下跌的态势。

从房地产市场销售数据来看，2024年前三季度，全国新建商品房销售面积为7.03亿平方米，新建商品房销售额为6.89万亿元，较2021年同期分别下降了46.1%和48.9%；全国新建商品住宅销售面积为5.88亿平方米，新建商品住宅销售额为6.02万亿元，较2021年同期分别下降了49.1%和50.6%。与2021年的峰值水平相比，我国新房市场销售规模已经“腰斩”，下跌幅度较大。

从房价数据来看，2021年9月，70个大中城市商品住宅销售价格环比出现拐点，房价结束了六年半的持续上涨，转而开始下跌。截至2024年9月，我国70城新建商品住房价格已经累计下跌8.5%，二手住房价格已经累计下跌15.0%，二手住房价格下跌幅度远大于新建商品住房价格的跌幅。其中，温州（-18.3%）、秦皇岛（-17.6%）、岳阳（-17.6%）、湛江（-17.5%）、常德（-17.2%）、厦门（-16.5%）、金华（-16.1%）、哈尔滨（-15.8%）、泸州（-15.7%）、大理（-15.1%）10个城市的新建商品住房价格自2021年峰值已经下跌超过15%；牡丹江（-26.5%）、金华（-21.7%）、哈尔滨（-21.4%）、武汉（-21.4%）、泉州（-21.4%）、唐山（-21.2%）、厦门（-21.1%）、安庆（-20.9%）、丹东（-20.2%）、南宁（-20.1%）10个城市的二手住房价格自2021年峰值已经下跌超过20%。

从房地产投资数据来看，2024年前三季度全国房地产开发投资7.87万亿元、住宅开发投资5.97万亿元，较2021年同期分别下降30.1%和29.7%。与2021年相比，我国房地产投资规模下降了三成左右。

从房地产市场新开工数据来看，2024年前三季度全国房屋新开工面积5.61亿平方米、新开工住宅面积4.07亿平方米，较2021年同期分别下降了63.4%和64.1%，下跌幅度明显。

从土地出让收入来看，2024年前三季度全国国有土地使用权出让收入仅2.33万亿元，较2021年同期下降了56.6%。

从市场预期来看，国房景气指数从2021年2月阶段性峰值的101.43开始逐步下降至2024年9月的92.41；而且从2022年9月开始就长期处于低景气水平，房地产行业景气程度持续较弱。

2. 房地产市场持续下跌原因分析

导致我国房地产市场持续下跌的短期因素主要有以下四点。第一，数十家大型房企深陷流动性危机，成为本轮房地产市场持续下跌的导火索。其一，出险房企的期房项目出现大规模延期交付或烂尾，购房者对期房项目失去信心，导致新建商品住房销售规模（尤其是期房销售规模）持续下降。其二，住房销售的持续下降及民营房企融资难问题，导致大部分房企投资意愿、投资能力大幅下降，住房开发投资、新开工、施工规模均大幅下降，土地市场交易、行业景气程度也持续低迷。第二，购房者对房价的市场预期发生重大转变，房价会一直上涨的信仰被打破。2015年上半年开始，我国房价经历了长达六年半的单边上涨行情，购房者逐渐形成房价会一直上涨的信仰。但是2021年第三季度以来，数十家大型房企出现债务违约，并开始折价出售商品住房以回笼资金；部分居民出于置换需求或对资产缩水的担忧，开始抛售持有的住房，导致二手房市场供给上升、价格下跌。随着新建、二手住房价格的持续下跌，购房者对房价的预期发生转变，逐渐形成房价可能会持续下跌的信念，部分潜在购房者持币待购，等待房价完成筑底后再购买。第三，房价的持续下跌导致房地产市场的投资和投机性需求基本消失，房地产市场总需求下降。第四，青年群体的就业和收入增长预期较弱，购房意愿大幅下降。作为房地产市场主力购买群体之一的青年群体，普遍面临就业难、就业不稳定、收入不高且收入增长预期较弱等问题，购房意愿大幅下降，转向通过租赁解决住房问题。

导致我国房地产市场持续下跌的长期因素主要有以下五点。第一，人口开始负增长。我国从2022年正式进入人口负增长时代，人口总数已连续下降两年，净减少293万人，住房市场长期潜在需求增长乏力。第二，城镇化进程放缓。我国城镇化率在1996～2020年间年均增长1.39个百分点，城镇常住人口年均增加2202万人；城镇化率在2021～2023年间年均增长仅为0.76个百分点，城镇常住人口年均仅增加1016万人，城镇化率明显放缓，住房市场新增需求下降。第三，结婚登记人口大幅下降。2023年我国结婚登记人口768.2万对，与2013年峰值的1346.9万对相比，下降了43.0%。2024年前三季度我国结婚登记人口仅474.7万对，与2023年同期相比，下降了16.6%。新婚青年是我国住房市场主要的刚需购房群体，近年来我国结婚登记人口大幅下降，房地产市场的刚需规模也随之下降。第四，住房总量上已经不再短缺。根据七普调查数据，2020年我国人均居住面积达到41.76平方米（城镇居民为38.6平方米、农村居民为46.8平方米），居民人均拥有房间数为1.2间（城镇人均1.06间、农村人均1.43间），住房在总量上已经接近均衡，总量短缺的时代过去。第五，经济中长期潜在增长率下行。我国经济增长已由高速转为中高速的新常态。从经济增长核算视角来看，生产要素如资本（包括物资资本和人力资本）、劳动投入的增长和全要素生产率（主要来源于技术进步与生产效率的改进）的提升是经济增长的源泉。当前，我国面临劳动人口持续减少、投资边际收益下降导致企业投资意愿降低等问题，劳动、资本生产要素投入对经济增长的贡献下滑，在没有提升居民收入占GDP比重的前提下，我国居民收入增速也会随之下行，也就难以对房地产市场提供足够的购买力支持。

❑ 中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”

房地产市场的持续下跌，已经成为拖累我国经济增长的重要因素。鉴于此，2024年9月26日，中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。这是中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放出稳定房地产市场的积极信号。

为落实中央政治局会议要求，各部委和地方政府迅速出台了一系列促进房地产市场止跌回升的政策。房地产市场政策方面：第一，充分赋予城市政府调控自主权，进一步调整或取消包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准等各类购房的限制性措施。该政策有助于释放住房消费需求潜力，进而改善房地产市场需求偏弱、房价持续下行的市场形势。以限购政策为例，2024年9月29日，四个一线城市中，北京、上海、深圳进一步缩短非户籍人口购房缴纳社会保险或个人所得税的年限要求，广州全面取消住房限购政策；2024年10月初，海南省全域限购政策进一步优化，海南省东方市、澄迈县、文昌市全面取消住房限购政策；2024年10月16日，天津市全面取消限住房购政策。截至目前，全国范围仅北京、上海、深圳、海南部分城市仍在执行住房限购政策。房地产市场限制性政策的取消或优化，将有助于进一步释放房地产市场的潜在需求，推动房地产市场交易规模的回升。第二，以货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。重启货币化安置，能够增加房地产市场的有效需求，推动存量商品房的库存去化。第三，实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策，包括支持支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，用专项债资金回收存量土地；支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房。通过拓宽地方的资金来源渠道，使得地方政府有财力来落实土地和存量房收储政策。其一，可以提高土地资源的利用效率；其二，可以直接增加房地产市场需求，有效消化存量商品住房，推动房地产去库存；其三，可以多渠道筹集保障性住房，增加保障性住房供给。房地产金融政策方面：第一，继续优化个人住房贷款最低首付款比例。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%（二套房贷款最低首付比例由之前的25%下调到15%）。进一步下调二套房个人住房贷款最低首付款比例要求，可以减少改善性住房需求者购房时的首付压力，降低购房门槛，从而增加住房市场改善性需求。第二，下调存量个人住房贷款利率，并取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。从主要商业银行批量调整存量房贷利率的相关公告来看，对于利率高于LPR-30个基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于LPR-30个基点；北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限（政策下限高于LPR-30个基点）的统一调整至当地相应政策下限，预计平均降幅大约在50个基点左右。另外，存量房贷客户可申请调整重定价周期，选择按3个月、6个月、12个月重定价，使存量房贷利率能够更及时反映定价基准（LPR）的变化。第三，优化保障性住房再贷款。对于金融机构发放的符合要求的保障性住房贷款，中国人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%，以此增强对银行和收购主体的市场化激励。第四，将经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件中相关政策的适用期限从2024年底延长到2026年底。主要是将规范经营、发展前景良好的房企使用经营性物业贷款偿还存量房地产领域相关贷款和公开市场债券政策以及支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限从2024年底延长到2026年底。第五，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，加大房地产“白名单”项目贷款投放力度。要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”，年底前将城市房地产融资协调机制下“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元。

❑ 房地产新政效果分析

2024年9月底以来，在一系列房地产政策的推动下，房地产市场明显企稳好转。从市场预期来看，房地产市场价格继续下跌的预期发生改变。部分购房者开始预期房价会重回上涨通道，并由持币观望转向加快购房决策；部分存量房售房者开始缩小议价空间。从房地产市场交易量来看，房地产新政的效果显著。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，环比增长6.7%；二手房网签成交量同比增长8.9%，环比增长4.5%。分城市看，广州、深圳、南京、宁波等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。分地区看，11个省份新建商品房网签成交量同比增长，20个省份二手房网签成交量同比增长。但是，鉴于“5·17”房地产新政效果仅维持3个月左右，而且导致本轮房地产市场持续下跌的诸多因素（如房企债务违约、人口下降、城镇化进程放缓、青年群体就业和收入增长预期较弱、房地产市场投资投机性需求基本消失）并未有明显改善，当前房地产新政的效果能否持续还有待观察。

[1] 全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

[2] 《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出，合理控制新增商品住宅用地供应。各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

[3] 待售商品住宅面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品住宅中，尚未销售或出租的商品住宅建筑面积，仅统计商品住宅现房待售面积，不包括可售商品住宅期房待售面积。

[4] 全国已开工未售商品住房面积=1999年以来商品住宅新开工面积累计值-新建商品住宅销售面积累计值。