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前些年，楼市上行期，“倒挂盘”往往能带来现象级成交，而近几年楼市下行期，“破发盘”可能会让你的十年奋斗成果付诸东流。这里先解释这两个专业术语，什么叫倒挂盘，什么叫破发盘——破发，是指卖出价比买入价更便宜，加上税费、时间成本，可能还有贷款利息等更是血亏。经过这几年，常州有些楼盘已经跌破当时新房售价，有些楼盘依旧是大赚一笔。它们之间到底有什么样的差别，今天就和大家分享一些其中的规律，尽量大家避坑。![]()
当下行情，破发盘在常州已经不是个案。这些项目，买入时是行情上行期，四五年过去房价基本没变甚至还要倒贴个税费。比如，碧桂园·都市森林、牡丹蓝光·晶耀、绿地·名墩道。这三个楼盘是2020年常州市区成交套数TOP3新盘。其中，都市森林位于西太湖板块，与省武高隔延政大道相望，紧靠西太湖外国语学校，西侧就是别墅区路劲·太湖院子。彼时，“两湖”创新区规划虽未官宣，西太湖板块热度已经起来，板块前景看好，碧桂园·都市森林也因大体量大社区氛围、跨度大的面积段、较强的性价比优势，吸引了许多自住刚需客和一部分看好板块价值前景的投资客群。2020年，碧桂园·都市森林从年初的14000元/㎡，到年末上升到15700元/㎡，最高位达到16500元/㎡左右，全年度成交均价约14800元/㎡。贝壳平台上，都市森林在今年4月成交了一套房源，成交均价仅有10403元/㎡，与当初买入价相比，肯定是破发了。尽管价格偏低，近5月也仅成交了一套。但事实上，小区规模不小，网站上挂牌量也不少，且挂牌价普遍在11000-13000元/㎡，与新房买入价相比，可见房东是亏本出售了。牡丹蓝光·晶曜、绿地·名墩道都是高铁新城次新房，2020年都处于主力销售期。彼时，高铁新城规划刚出炉，聚焦全市目光，热度空前，高铁新城土地出让、住宅成交也非常活跃。晶曜、名墩道是板块中性价比偏高的两项目，成交量也是年度前三。其中，晶曜在2020年度成交均价约17800元/㎡，名墩道2020年度成交均价约18600元/㎡。贝壳平台上，今年至今，牡丹蓝光·晶曜成交了3套房源，成交均价在13400-17400元/㎡之间，其中卖出高价的是洋房，但与新房阶段洋房19000-20000元/㎡这个价格比，显然也是破发了。目前平台上二手房挂牌均价普遍也在15000-17000元/㎡之间。绿地·名墩道，在整个新房销售阶段，成交均价在17500-19000元/㎡之间，目前贝壳平台上的二手房成交价在15800元/㎡左右。目前平台上二手房挂牌价在15000-19000元/㎡之间，基本也是破发了。翻看常州数十个破发案例，分析师发现这些项目普遍存在这样的普适性规律：1、小区规模偏大，二手市场挂牌量大，楼市下行期容易形成价格踩踏，买房人基本奔着小区“最便宜”那套去，要想成交就要比谁更能狠，也意味着破发率更大；2、新房销售阶段有板块前景溢价的区域，虽然从长远来看，远期价值肯定会慢慢彰显出来，但目前行业遭遇历史性低谷，如果短期内卖房套现不太能吃到板块红利，可能就会破发。而那些建设相对滞后的区域，板块人居价值底子更薄弱，房产的保值能力也自然更弱，破发几率更大。![]()
比如琅越龙洲，新房销售阶段成交均价约24500元/㎡。贝壳平台上，8月份成交的均价在25000元/㎡以上，去年6月成交的均价达30000元/㎡以上。目前挂牌房源的价格，也普遍在27000-30000元/㎡之间。在一众破发楼盘中，琅越龙洲能在二手市场表现出相对有韧性的价格走势，是非常难得的。又比如绿城·江南里。新房销售阶段，洋房成交均价普遍在14000-17000元/㎡，叠墅成交均价在23000元/㎡左右。贝壳平台上，洋房成交均价约17600元/㎡，叠墅成交均价约25000元/㎡，均高于新房销售价格。此外，从二手挂牌价格看，二手洋房挂牌均价普遍在16000-18000元/㎡，叠墅挂牌价在22000-25000元/㎡左右。琅越龙洲处于天宁青龙板块，绿城·江南里处于西太湖板块，两者均处于区域热门板块，也是价值上升期板块。事实上，复盘2020年常州主力在售新房，目前在二手市场的成交情况看，绝大部分楼盘都是破发状态。限于篇幅，我们无法展开讨论所有2020年至今的楼盘价格。但是从规律来看，核心地段的高品质产品，而且还有一定的性价比优势的楼盘，在市场中能拥有更高溢价能力。无论是琅越龙洲还是绿城江南里，两者在新房销售阶段都是现象级楼盘，都是在还没有售楼处的时候就得到很好的市场反馈，全款抢房、排队买房等现象也时有发生。这其中固然有市场因素，但项目本身产品力过硬并有一定的性价比优势，让其在新房销售阶段拥有不错的市场号召力，在二手市场也有更强的溢价能力。此外，国仕九礼、佳源悦府等，目前的二手房成交价格与新房成交价也基本持平，略有溢价。这与项目地段加之、产品拥有强稀缺性、新房入手时有性价比优势等有关。![]()
当然，市场是动态的，房价也不是固定的。当下常州楼市各小区降价才能卖房是普遍规律，并不能完全代表你所住小区的真正价值。最后说一说，你所住的小区降价了吗？降了多少？欢迎留言交流。
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