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10月10日开始，一批银行发布了存量房贷调整的一些相关细则。到10月12日，各银行陆续发布公告，将于10月25日统一调整存量房贷利率。![]()
关于“降多少”这个问题，各大银行都已进行了详细的说明。除京沪深区域，其他城市存量房贷利率统一调整为LPR-30BP（低于该执行标准的存量房贷利率本次不调整）。![]()
此次调整主要包括首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款。但，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款不在调整范围。当然，关于具体能省多少这个问题，实际上每个人省下的金额是不同的。因为每个城市每个阶段执行的房贷利率标准不一样，并且首套和二套房贷利率的执行标准也不一样。但可以明确的是，调整过后，大家的房贷利率支出将迎来大幅减少。据统计，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。特别是对于高利率的存量房贷利率客户来说，是实打实的利好。
像是常州一批存量房贷用户的二套房，利率执行标准是LPR+60BP，甚至更高。此次调整过后，相当于利率将降低90BP以上。举个例子。以100万元、等额本息、贷款30年的房贷为例，每月可以节省房贷利率支出在500元以上。关于这次调整，不少人还有一个共同的疑问：是10月25日统一调整到3.55%吗?先说答案，并不是！符合调整标准的存量房贷利率不会都一下子降到3.55%。第一个问题，当前每个人的LPR执行利率是有差异性的。除少数人还是固定利率外，目前大部分人执行的房贷利率标准都是LPR±基点。这就意味着，除非是统一调整存量房贷利率，基本上就是按照重新定价日前一次公布的LPR执行标准调整。在此之前，存量房贷利率中LPR的调整周期是一年。有些人的LPR重新定价日是元旦，有些人的重新定价日是合同签订日。今年LPR下降了两次，所以重新定价日的时间也影响着每个人当前的LPR执行利率。如果重新定价日为元旦，现在执行的LPR为4.2%，那这次调整后，房贷利率将暂时调整到3.9%。明年元旦再按照最新LPR利率调整。如果重新定价日在2月20日-7月22日之间，现在执行的LPR是3.95%，那这次调整后，房贷利率将暂时调整到3.65%。下一次重新定价日再按照最新LPR利率调整。如果重新定价日在7月22日之后，现在执行的LPR是3.85%，那这次调整后，利率将调整到3.55%。从9月底央行的系列政策来看，LPR还有下降20BP-25BP的可能性。如果下降了，也会影响存量房贷利率。本月的LPR利率将在10月21日公布。如果重新定价日在这之后，那么，房贷利率年内甚至有可能低于3.55%。举个例子。如果10月LPR下降20BP，而你的重新定价日又在这个利率公布之后，那你的房贷利率在重新定价日就可以降到3.35%。为了到进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制，9月29日发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》公告。公告中提到自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。按照以往的规定，利率重新定价周期为一年，即便LPR下降，也要来年的定价日才能享受最新利率。但，按照这项政策，存量房贷用户只需跟银行协商重新定价周期，这个周期没有硬性规定，可以协商缩短至半年、一季度等。调整过后，如果降息，存量房贷用户可以更快享受到LPR下调带来的利率优惠。当然，如果LPR利率上调，调整周期过后存量房贷用户的房贷利率也会更快上行。第二，借款人可与银行业金融机构协商以新房贷款置换存量贷款。自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。这意味着，如果未来新老房贷利率差再扩大，大家可与银行自主协商置换贷款，不需要等到统一的政策下降，可以有效缓解新老贷款利率差带来的矛盾。自9月底以来，决策层陆续发布一系列政策推动房地市场止跌回稳。虽然不能直接刺激购房需求，但从长期来看一定是利好。对于购房者而言，当前这样一个低利率时代，叠加各类购房友好政策，的确是一次机会性节点。引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
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