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谈起武进，湖塘城区是公认的价值头部，也是常州楼市最活跃的板块之一。中心区域，历史文明与城市文明交织，人居配套丰富而高级，人居氛围已然成熟；淹南板块全新崛起，高端楼盘次第开发，人居价值日益彰显；长沟河片区全新规划，一张蓝图绘到底，承载着武进城区的价值跃升方向。但新城可以再造，老城的数千年沉淀，绝非一朝一夕之功。无论武进诞生多少新中心，中心区域所在的湖塘老城区板块，永远是武进的“日不落板块”。遗憾的是，这个常州昔日的TOP1板块，随着新盘供应日益减少，仅剩的个别楼盘已到销售尾声，许多想要留住这份“城区情怀”的朋友，只能“望地兴叹”：何时湖塘老城区还能出地？近期，武进高新区北区，即湖塘城区的东部片区正式挂牌了一宗优质宅地——定安路北侧、星火路西侧地块（以下简称：北区公园西侧南地块）。![]()
毫不讳言，从地块区位、周边配套及地块素质看，这是土拍解禁以来武进出让地块中，综合条件最为突出的地块。![]()
北区公园西侧南地块位于湖塘老城区板块，行政归属上属于武进高新区北区，处于湖塘核心腹地。周边优质教育资源集聚，新建社区众多，零距离城市生态公园，1公里内至少10座学校密布，区域大商业近在咫尺。兼具武进城市繁华之精华，片区内又有着城市更新的想象前景，环境宜居而优越，市场前景广阔而有力。![]()
从人居环境各配套来看，交通配套方面，地块周边自驾、公共出行均非常方便。宗地周边是武进主干道定安路、降子路、星火路，向西一个红绿灯距离是武进南北大动脉常武路，可快速融入市中心、新北和武进其他区域。![]()
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1.5公里左右是地铁1号线，定安路上还有已开建的地铁6号线定安路站，南向1.7公里左右即外环高架，半小时实现环城畅行。地块以西的湖塘实验中学南门，有69路公交车，贯通淹城、区政府、新天地公园、遥观等片区。生活配套方面，宗地处于湖塘繁华中心，生活配套丰富完善，未来可享受高效、高质的城市生活。宗地往西500米左右就是武进购物中心、富克斯流行广场，这里是湖塘的城市中心。它沉淀了湖塘最密集的人口规模，也是城区烟火气最浓郁之地。![]()
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此外，武进吾悦广场、武进万达广场、路劲又一城等武进三大综合体均在2公里范围内，满足购物、娱乐、休闲需求。![]()
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除了便捷的交通条件和完善的生活配套，北区公园西侧南地块的突出价值，还充分体现在0距离城市公园的生态气脉和学校环伺的学府气质。![]()
根据规划，武高新北区公园东至火炬北路、西至星火北路、南至定安中路、北古方路，规划总用地面积约12.6万㎡，总投资额近5亿元。公园以湖景为中心，连绵的草木翠秀、氤氲婉转的水系纵横，错落有致的各类体育主题活动空间，未来将成为整个片区的生态之核。![]()
2023年4月，北区公园规划方案批后公布，目前正在如火如荼建设中，一座中等规模的城市绿肺、区域休闲中心正在向我们走来。零距离大型城市公园，给予了未来项目更宜居的生态环境、更高级的生态休闲需求满足，为未来楼盘价值赋能，也为地块未来打造高端改善项目提供了坚实的价值基础和广阔的开发空间。在常州，无论是红梅公园边上的御翠园、新天地公园旁的新城帝景、青枫公园畔的龙城金茂府、紫荆公园旁的琅越龙洲，还是目前在售的汉江路公园里的龙控公园华府等，均是常州的高端改善楼盘。鉴于城市公园的不可再生性，一线临公园的楼盘都具备稀缺价值，而且随着人们对生态休闲居住环境的觉悟和认识越来越高，公园对楼盘的保值、增值作用已经发挥地更加淋漓尽致。此外，宗地西南侧就是武高新北区法治公园，宗地南侧、西侧还有两条水系自然流淌，更为项目提供了良好的滨河景观界面，为未来项目赋予了滨水生态大宅气质。![]()
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生态环境卓越，教育气质更浓。宗地周边浓密的教育资源布局，让北区公园西侧南地块的学府气质更加得以彰显。宗地以南就是常州头部名校——前黄高中和星辰实验学校，地块西侧是武进民办初中——湖塘实验中学。![]()
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武进机关幼儿园、湖塘桥三实小与宗地隔北区公园相望，地块以北还有李公仆小学、武进实验小学人民路小学。1公里范围内，还有武进实验小学古方路校区、武进实验小学分校、前黄高中附属人民路初中。![]()
1公里内至少10座学校，从幼儿园到高中完整的一站式教育链，这是自2017年常州恢复土拍以来所有出让地块中，教育资源分布最密集、教育链最完备的宅地，没有之一。其稀缺价值，可见一斑。丰富完备的教育资源，为地块赋予了浓郁的人文底蕴，也为未来楼盘赋予了更高的伴读社区价值，利于项目提高溢价能力，实现高流速去化。![]()
北区公园西侧南地块总出让面积约5万㎡，总建面近7.5万㎡，在整个武进区来看，是一宗中小规模宅地。![]()
地块方正，规模中等，为房企专注打造强产品提供了足够空间。加上湖塘最低的容积率（之一）、36米的限高要求，以及超级丰富的教育资源、两面滨水一面临公园的生态属性，非常适宜组团开发纯洋房或洋房+叠墅的高端低密改善项目，实现板块人居产品的跃迁。![]()
同时，板块宽松的市场竞争环境、旺盛的购买能力，也为未来高端改善项目的去化提供了空间。目前湖塘老城区板块仅有常发·珑玥、景瑞·宸运天赋两盘主力在售，嘉宏·一江风华尾盘在售。即使加上淹南3个在售楼盘，1个纯新盘待入市，目前整个武进城区在售楼盘仅有6个左右，而城东区域随着一江风华进入销售尾声，小片区内即将进入房荒状态，可以说竞争非常宽松了。从板块供求情况看，湖塘老城区板块历来是常州头部板块，新房需求旺盛，成交活跃。一方面，市场供应量大，充足的新房供应量决定了庞大的市场成交量。在房地产快速发展的2011-2019年，湖塘老城区板块连续9年位居常州全市新房销售板块TOP1，成交额、成交量、成交套数三榜第一，且均遥遥领先，与亚军板块拉开不小差距。![]()
另一方面，武进有着庞大的购房需求和强劲的购买力。武进地域广，民营企业发达，私企老板多且民众经济基础强，为置换房产提供了经济基础和需求基础。然而，随着老盘陆续售罄，新盘供应有限，成交量也在萎缩，众多置换客户不得不转向二手市场或外溢至其他板块或其他区域。即使三年来房地产处于低谷期，板块内仅有的几个楼盘依旧取得了不错的销售成绩。尤以嘉宏·一江风华为最，2021年至今千万级房源成交了47套，成为全市千万级非别墅项目的销冠盘。从产品供应情况看，自路劲·铂樾带来常州首个云墅产品起，湖塘老城区板块开启了产品升维之路。其后的景瑞·宸运天赋、嘉宏·一江风华等，都代表了板块的进阶水平。但限于板块宅地供应的节制，且多宗已成交宅地位于长沟河片区，尚未开发成新楼盘入市，因此目前湖塘老城区的住宅迭代速度是较慢的。本地块仅1.5的容积率，是板块最低容积率之一，也意味着大概率将开发洋房和叠墅这类板块供应较少的低密产品。尤其是叠加产品，由于此前板块少有新盘供应，购买叠墅产品必须要到淹南板块，本地块有望填补湖塘老城区的叠墅供应空白。因此，从地块自身素质和周边配套来说，完全有望打造成为武进中心的低密高端住宅产品。待本地块成交后，预计最快将于明年二季度销售，正逢市场回温的时间段，利于项目首开即红，提振市场信心。加上紧邻的项目清盘后，本项目将接棒一江风华，成为武进低密豪宅新封面。![]()
市场进入下行期后，楼盘销售量价的兑现对区位、地块的考验更加严格。地段优越、配套完善的成熟板块，其抵御风险的能力将体现得更加明显，也越能穿越历史低谷期走向行业复苏。北区公园西侧南地块，恰处于武进城区中心购物中心商圈，两面环河一面公园，1公里内10座学校环伺，周边还有价值重塑的城市更新。历史的繁华与未来的朝气同在，眼前的烟火气与将来的生长力同存，综合价值非常突出。在产品不断升级的今天，北区公园西侧南地块未来所建楼盘，必然将剑指武进人居封面，成就代言区域人居新潮流的历史使命。谁能扛鼎武进人居新封？10月30日，我们一起拭目以待。
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