夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记
本文发表于《中国房地产》2018年第6期
甲女婚前购买一套房产，并于婚后办理了房产证。后与乙男协议离婚。离婚协议书载明：“夫妻共有的位于某某处的房产所有权归女方所有（业主姓名为女方）。”甲女将房屋卖给丙，签订了房屋买卖合同并向不动产登记中心申请转移登记。不动产登记中心认为根据离婚协议书该房产属于夫妻共有财产，必须由前夫一同到窗口做完析产手续后才可以办理转移登记。前夫不愿出面导致无法办理转移登记，甲女拟起诉登记中心。这个案子涉及夫妻共有财产的登记、离婚协议书的效力和审查责任，下文阐述。
一、婚姻期间不动产权利归属协议的效力
《民法典》依据引发物权变动的法律事实是否是法律行为，将物权变动分为基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。基于法律行为的物权变动，除法律另有规定外，自记载于登记簿时发生效力。婚姻期间双方取得不动产物权是依据法律行为取得，应登记生效。不动产登记簿具有权利推定的效力，记载在登记簿上的权利人推定为正确，未经法定程序不得推翻。但实务中经常会遇到夫妻双方共同财产只登记一方名字的情况。
按照规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的归属，各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有都可以。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。此类约定应当采用书面形式，但缺乏公示性，只能在夫妻双方之间发生效力，符合债权合同的相对性原理，不能发生变动物权的效力，未经登记没有对抗第三人的效力。
二、离婚时关于分割财产约定的效力
按照《婚姻登记条例》第11条规定，双方当事人共同签署的离婚协议书是协议离婚登记的法定要件。离婚协议书应当载明双方当事人自愿离婚的意思表示以及对子女抚养、财产及债务处理等事项协商一致的意见。离婚析产本质上是已经登记的夫妻共有财产，因共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化导致的不动产权利转移，办理离婚登记时，民政部门进行了离婚协议书存档并加盖印章，是满足民政部门办理离婚登记的要求，不能改变离婚协议书是民事合同的本质。
最高人民法院在关于适用婚姻法若干问题的解释（二）、（三）明确，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。因此经婚姻登记管理部门或法庭认可的离婚协议，具有法定效力。男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。(2017)最高法民申3915号民事裁定书认为，虽然周某珠与周某海于2015年7月28日签订《自愿离婚协议书》，约定涉案房产归周凤珠所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产仍属于周某珠与周某海夫妻共同所有。
离婚后夫妻双方相见两厌，恨不得从此不见，少有一别两宽，各自安好的和平。各地实务中经常遇到一方持离婚协议要求单方办理财产转移登记的情形，但离婚协议中的财产分割条款，不能直接发生物权变动的效力，在离婚登记后还可以通过双方协商的方式进行改变甚至撤销，登记人员无法判断协议内容是否是双方的真实意思表示，还是要双方一起到不动产登记机构办理转移登记手续的。
三、登记机构不对婚姻期间的权利状况进行审查
由上可知，婚姻期间及离婚时夫妻双方可以协议改变不动产的权利归属，即使登记簿上载明的权利人是夫妻一方，也可能被婚后协议改变为共同共有。此时会出现登记簿名义上的权利人与实际权利人不一致的情形，也导致很多不动产登记机构在办理婚姻期间不动产转移登记时需要审查婚姻证明及协议等，目的就是为了确定是否存在隐形共有人，共有人是否同意，引发了群众不满。
笔者认为，夫妻双方对不动产权属的约定，只在夫妻双方产生效力，登记机构无法审查，也无权判断不动产的权属。作为物权公示的方式，应以不动产登记簿及证书的记载作为表面证据确定权利归属，保护第三人的利益，维护交易安全。是否存在隐形共有人是交易相对人需要了解和掌握的信息。因此登记机构在登记时不必审查是否存在隐形共有人，只需根据不动产登记簿上记载的权利人办理不动产登记。夫妻双方可以根据协议约定共同申请不动产转移登记，也可以根据具有法律约束力的离婚协议或直接向法院起诉判决确定不动产权利归属。
（1）对于不动产登记簿上载明的权利人只有女方的，属于单独所有的，在办理转移登记时登记机构不需要求其前夫到场，只需女方和第三人同时到场即可办理转移登记，无需审查离婚协议书。
（2）对于不动产登记簿上载明的权利人是夫妻双方的，女方要求转移不动产给第三人的，必须夫妻双方及第三人同时到登记机构办理转移登记，或者先由夫妻双方一起到登记机构办理将共同共有转为到女方单独所有的转移登记，再由女方和第三人双方申请转移登记。
另一方面，建议《婚姻法》、《不动产登记法》应尽快完善夫妻财产制与不动产登记直接的关系，明确夫妻之间财产约定的效力。建议参考我国台湾地区“民法典”第1008条规定，夫妻财产制契约之订立、变更或废止，非经登记，不得以之对抗第三人。前项夫妻财产制契约之登记，不影响依其他法律所为财产权登记之效力。同时可以考虑由不动产登记机构对夫妻双方婚内财产协议进行登记。
