一、增加了依嘱托的部门，明确了嘱托文件内容，并对是否需要先税后证作出规定。
参见链接：
房地产转让要交哪些税？国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知
缴纳契税时要报送销售不动产发票，国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知
法拍房无法取得销售不动产发票应当办理契税，国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告
4.2 登记原则
4.2.1 依申请登记原则
不动产登记机构依照当事人的申请进行登记，但下列情形除外：
a) 依据人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关、公安机关、税务机关等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；
b) 依据人民政府依法征收、收回不动产作出的嘱托文件直接办理登记的；
c) 根据法律、行政法规或者《不动产登记暂行条例实施细则》的规定依职权直接办理登记的。
5.1.2 依嘱托登记程序
5.1.2.1 依据人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关、公安机关、税务机关等国家有权机关出具的相关嘱托文件，以及人民政府依法征收、收回不动产作出的嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：
a) 嘱托；
b) 受理；
c) 审核；
d) 登簿。
5.1.2.2 不动产登记机构接收嘱托文件后，应审查嘱托机关送达人的工作证件，嘱托文件是否齐全，嘱托事项是否清晰、准确。不动产登记机构不对嘱托机关送达的嘱托件进行实体审查。不动产登记机构对嘱托事项存在异议的，应向嘱托机关提出审查建议，并按相关规定继续、中止或者暂缓办理登记。
5.1.2.3 人民法院等国家有权机关嘱托不动产登记机构协助办理不动产转移登记的，宜纳入登记、税务“一窗办事”，不动产登记机构应查验相关完税结果材料是否齐全；未提供完税结果材料，但纳入税务机关追缴范围或者经不动产登记机构书面告知嘱托机关后仍被要求继续协助的，不动产登记机构不停止办理登记。
5.2.5.2 已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得该不动产但是尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构应首先将之前转移登记的有关事项在不动产登记簿的附记栏中记载但不予发证书，涉及纳税的，应查验相关完税结果材料是否齐全，再依法办理后续登记。
二、明确了飞地的登记管辖
4.2.4.4：“飞地”由不动产所在的行政管辖地（飞入地）的不动产登记机构办理登记，登记完成后，将不动产登记簿记载的登记结果告知飞出地的不动产登记机构。
三、因应公约要求对身份证明及境外文书取消公证或认证
4.7.5 身份证明材料
4.7.5.1 申请人申请不动产登记，应提交下列相应的身份证明材料：
a) 境内自然人：提交居民身份证；身份证遗失的，应提交临时居民身份证。未成年人提交居民身份证或者户口簿；
b) 香港、澳门特别行政区自然人：提交香港、澳门特别行政区永久性居民身份证或者护照或者中华人民共和国港澳居民居住证或者来往内地通行证；
c) 台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证或者中华人民共和国台湾居民居住证；
d) 华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；
e) 外籍自然人：外国人永久居留身份证，或者其国籍所在国护照；
f) 境内法人或者非法人组织：营业执照，或者统一社会信用代码证、事业单位法人证书，或者其他身份登记证明；
g) 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或者非法人组织：提交经公证、转递的注册文件，或者其在境内设立分支机构或者代表机构的注册文件；
h) 境外法人或者非法人组织：提交经领事认证的注册文件，或者其在境内设立分支机构或者代表机构的注册文件。属于《取消外国公文书认证要求的公约》成员的，可提交注册文件的附加证明书，中国声明不适用《取消外国公文书认证要求的公约》的除外。
4.7.5.2 已经登记的不动产，因其权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应提供能够证实其身份变更的材料。
4.7.6 法律文书
4.7.6.1 申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁机构裁决书或者调解书应为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应同时提交人民法院出具的证实裁判文书已经生效的文件等相关材料，即时生效的裁定书、经双方当事人签收的调解书除外。
4.7.6.2 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应依法经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或者执行。
4.7.6.3 外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或者执行。
4.7.6.4 需要协助执行的生效法律文书应由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应提供工作证件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可书面委托其他法院代为送达。
4.7.6.5 国外出具的公证文书，香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书按照国家有关规定进行认证、签发附加证明书或者转递。具体如下：
a) 国外出具的文书，须经中国驻该国使、领馆认证或外交部委托的其他驻外机构办理领事认证；属于《取消外国公文书认证要求的公约》成员的，可提交附加证明书，中国声明不适用《取消外国公文书认证要求的公约》的除外；
b) 在香港特别行政区申办公证文书须由我国司法部委托的“中国委托公证人（香港）”出具，并经中国法律服务（香港）有限公司加章转递；
c) 在澳门特别行政区申办公证文书，可按以下方式办理：
1) 由我国司法部委托的“中国委托公证人（澳门）”出具，并经中国法律服务（澳门）公司核验；
2) 由中国法律服务（澳门）公司直接办理。
d) 台湾地区公证机构出具的公证书，须经中国公证员协会或者境内省级公证协会转寄。
**4.8 代理**
4.8.1 代理人代为申请
申请人委托代理人申请不动产登记的，代理人应向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书（授权委托书样式见附录E）及代理人的身份证明。授权委托书中应载明代理人的姓名、代理事项、权限和期间，并由委托人及代理人签名、盖章或者按指印。
a) 自然人处分不动产的，可提交经公证的授权委托书：授权委托书未经公证的，应由不动产登记机构工作人员现场或者线上见证，但自然人委托代理人处分土地承包经营权和土地经营权的，提交的授权委托书可不进行公证或者见证。
b) 境外申请人处分不动产的，其授权委托书应经公证或者认证。属于《取消外国公文书认证要求的公约》成员的，可提交附加证明书，中国声明不适用《取消外国公文书认证要求的公约》的除外。
c) 代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应共同代为申请，但是当事人另有约定的除外。
四、明确监护人代为申请必须全部到场
参见链接：原创！父母能否单独处分未成年子女的不动产
4.8.2 监护人代为申请
4.8.2.1 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应由其监护人代为申请。监护人应向不动产登记机构提交申请人身份证明、证实监护关系的材料及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的证实材料。处分被监护人不动产申请登记的，应由全部监护人共同申请，还应出具监护人为被监护人利益而处分不动产的书面保证（监护人承诺书样式见附录F)。
4.8.2.2 监护关系材料包括户口薄、监护关系公证书、结婚证、出生医学证明、收养关系材料，或者被监护人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门、人民法院指定监护人的材料，或者遗嘱指定监护、协议确定监护、意定监护的材料。被监护人民事行为能力的有关证实文件应是未成年人的身份证证明或者人民法院确认民事行为能力的生效法律文书。
五、明确了登记原因行为被撤销后的登记类型，应该是单方申请。
这点石哥认为设立撤销登记更为合适。
参见链接：
原创！抵押合同或者主债权合同被判决无效，是否要撤销抵押权登记
抵押后能否撤销不动产权证书？某国有农场诉某县自然资源局房屋所有权登记检察监督案
5.2.8 登记原因文件无效或者登记被撤销
5.2.8.1 人民法院、仲裁机构的生效法律文书撤销登记原因文件或者认定登记原因文件无效的，不动产权利人和利害关系人可凭生效法律文书申请更正登记，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构予以更正。
5.2.8.2 行政复议或者行政诉讼中撤销不动产登记行为的，除已办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记外，不动产登记机构直接予以更正登记。
六、以列举加兜底的方式明确了符合规划和已经竣工的材料类型，值得点赞
不过建设项目竣工验收意见是指什么，住建部门的备案意见么。
参见链接：
7.3.1.3 申请材料
申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的材料包括：
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明；
b) 不动产权证书或者土地有偿使用合同、划拨决定书等土地权属来源材料；
c) 规划验收合格证明文件或者规划条件核实意见等建设工程符合规划的材料；
d) 建设项目竣工验收意见等房屋已经竣工的材料；
e) 地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标或者测绘报告等地籍调查成果；
f) 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；
g) 依法需要缴纳土地价款、纳税的，提交缴纳土地价款的凭证、完税结果材料；
h) 实施工程规划、竣工联合验收的，提交联合验收合格的材料，无需单独提交7.3.1.3c)和7.3.1.3d)要求的材料；
i) 属于住宅小区配建的地下车位、车库，还应提交确认车位、车库划分、编号以及属于业主专有或者共有的材料。
没有解决土地转让后土地权利人与规划和施工被许可人不一致的情形。建议增加两者不一致的，土地权利人可以凭转让合同申请办理房屋首次登记，或者办理规划和施工许可变更被许可人后登记，但这种做法很难，许可机关基本不会办理变更。
参考链接：原创！已抵押不动产转让该怎么登记
七、对划拨地转出让导致的土地权利性质变更进行明确规定为变更登记类型，
参见链接：原创！哪些项目用地可以协议出让，划拨地转出让怎么办理不动产登记。
明确了土地、房屋界址变更的情形。
明确了不动产用途变更的情形和申请材料，这里的用途应该是指二级类用途变更，即建设用地类型下的居住、商服等变更（自然资源部更新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》），对实务中探索的林地和耕地置换、只转不征等农用地类型和一级地类变更如何申请和登记没有明确。
7.3.2 变更登记
7.3.2.1 适用
已经登记的国有建设用地使用权及房屋所有权，因下列情形发生变更的，当事人可申请变更登记：
a) 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；
b) 不动产坐落、面积、界址、用途等状况发生变化的；
c) 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；
d) 同一权利人名下的不动产分割或者合并的；
e) 土地权利性质、房屋性质发生变化的；
f) 共有性质发生变化的；
g) 法律、行政法规规定的其他情形。
7.3.2.3 申请材料
申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的材料包括：
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权证书；
b) 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；
c) 土地坐落发生变化的，提交证实坐落发生变更的文件；
d) 房屋面积变化的，提交证实面积变化的文件：涉及界址范围发生变化的，除应提交变更后的地籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等地籍调查成果外，还需提交：
1) 属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府的收回文件；
2) 改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；
3) 因自然灾害等原因导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；
4) 其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地价款的，还应提交地有偿使用合同补充协议和缴纳土地价款的凭证。
e) 土地用途发生变化的，提交与自然资源主管部门签订的土地有偿使用合同补充协议或者划拨决定书。依法需要补交土地价款的，还应提交缴纳土地价款的凭证；房屋用途发生变化的，提交有权机关出具的证实房屋用途发生变化的文件；
f) 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，应提交权利人与自然资源主管部门签订的土地有偿使用合同补充协议。依法需要补交土地价款的，还应提交缴纳土地价款的凭证；
g) 同一权利人分割或者合并不动产的，提交自然资源主管部门同意分割或者合并的文件或者补充合同等材料以及变更后的地籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等地籍调查成果；
h) 共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或者生效法律文书；
i) 土地权利性质发生变化的，提交土地有偿使用合同或者授权经营、作价出资入股等处置文件。依法需要补交土地价款的，还应提交缴纳土地价款的凭证；房屋性质发生变化的，提交有权机关出具的证实房屋性质发生变化的文件；
j) 依法应纳税的，提交完税结果材料。
八、列举明确了农房登记需要的符合规划或建设的材料，这是现有规定需要出具的材料（《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》），以前的农房需要的材料，参见链接：原创！什么是农房符合规划或建设的材料
7.4.1.3.2 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的材料包括：
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明；
b) 不动产权证书或者批准用地的文件等土地权属来源材料；
c) 农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表等房屋符合规划或者建设的相关材料；
d) 地籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等地籍调查成果；
e) 建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。
九、明确在本集体经济组织内部可以办理农房和宅基地转移登记，并要求符合宅基地申请条件（一户一宅、不超过最大面积等），本集体经济组织是以村、组、还是乡镇没有明确，按国务院文件规定是本村村民。
参见链接：
7.4.3.2 申请主体
宅基地使用权及房屋所有权转移登记应由双方当事人共同申请。符合5.2.2规定情形的，可单方申请。
7.4.3.3 申请材料
申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的材料包括：
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权证书；
b) 分家析产的，提交分家析产的协议或者材料；
c) 集体经济组织内部出卖、互换、赠与房屋的，提交相关协议书；
d) 因人民法院或者仲裁机构生效法律文书导致权属发生转移的，提交人民法院或者仲裁机构生效法律文书；
e) 依法应纳税的，提交完税结果材料；
f) 依法继承的，按照4.9的规定提交材料。
7.4.3.4 审查要点
不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：
a) 受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但是因继承房屋以及人民法院、仲裁机构的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；
b) 宅基地使用权及房屋所有权转移材料是否齐全、有效；
c) 申请转移的宅基地使用权及房屋所有权与登记原因材料记载是否一致；
d) 有异议登记的，申请人是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；
e) 申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；
f) 依法应纳税的，是否已提交完税结果材料；
g) 5.4要求的其他审查事项。
农房转移登记从立法上来说应当在契税法规范范围，但实务中一直没有收取，规程有此要求，希望可以由财政部、税务总局明确免于收取。
参见链接：夫妻房产加名免征契税，契税法定了
免收确权变更的契税和不动产登记费，《中共中央 国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》明确了
十、增加了土地承包经营权、土地经营权、国有农用地的使用权、林权、海域使用权即建筑物构筑物所有权、居住权等的登记。
以承包经营以外的方式使用国有农场、草场等农用地进行农业生产的使用权，没有在《民法典》中明确，按照物权法定的原则，不属于法定物权类型，本来不应进行不动产登记，但《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记规程》等对此进行了明确可以办理不动产登记，登记权利类型为国有农用地的使用权登记，之前有的地方是国有农用地使用权登记，现在建议都统一改过来。由于国有农场、草场等国有资产面积较大，价值庞大，不对此设立使用权将导致严重的国有资产流失，本人及部委在《物权法》及《民法典》制定时也多次呼吁，遗憾立法者依然未纳入法定物权类型，凸显法学研究脱实入虚不能满足实务需求。
十一、对海上构建筑物的竣工材料进行明确，不是陆上建构筑物的 建设项目竣工验收意见等房屋已经竣工的材料，而是验收报告等建筑物、构筑物已经竣工的材料，可能是考虑到此类建构筑物无法在住建部门申请施工许可证，自然也无法取得竣工验收备案意见，但此类构建筑物一般在城乡规划区外，也无法取得建设工程规划许可文件，这也是海上或岛上构建筑物难以办理不动产权证的原因。
**7.10.1.3.2 申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的材料包括：**
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明；
b) 不动产权证书或者不动产权属来源材料；
c) 地籍调查表、宗海图（宗海位置图、界址图）、界址点坐标以及建筑物、构筑物测绘成果等地籍调查成果；
d) 建设工程规划许可文件等建筑物、构筑物符合规划的材料；
e) 验收报告等建筑物、构筑物已经竣工的材料；
f) 海域使用金缴纳或者减免凭证。
十二、明确了农用地被转为建设用地应当办理注销登记。
**7.6.4 注销登记**
7.6.4.1 适用
已经登记的土地承包经营权，有下列情形的，当事人可申请注销登记：
a) 因自然灾害等原因导致土地承包经营权消灭的；
b) 承包经营的土地被依法征收或者转为建设用地的；
c) 发包方依法收回或者承包方依法、自愿交回的；
d) 承包方放弃土地承包经营权的；
e) 农村土地承包经营户（承包方）消亡的；
f) 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的；
g) 法律、行政法规规定的其他情形。
7.6.4.2 申请主体
土地承包经营权注销登记应由不动产登记簿记载的权利人申请。承包经营的土地灭失、农村承包经营户（承包方）消亡、承包经营的土地被依法征收、人民法院或者仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的，可由发包方申请。
7.7.4.1 适用
已经登记的土地经营权，有下列情形的，当事人可申请注销登记：
a) 土地经营权期限届满的；
b) 土地被依法征收或者转为建设用地的；
c) 因自然灾害等原因导致土地经营权消灭的；
d) 依法解除土地经营权流转合同或者发包方依法终止土地经营权流转合同的；
e) 土地经营权人放弃土地经营权的；
f) 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的；
g) 法律、行政法规规定的其他情形。
7.7.4.2 申请主体
土地经营权注销登记应由不动产登记薄记载的权利人申请。土地经营权期限届满的、因自然灾害等原因导致土地经营权消灭的，可由发包方或者土地承包经营权人申请注销。土地被依法征收、人民法院或者仲裁机构的生效法律文书导致权利消灭的，可由承包方申请。
7.9.1.4.1 适用
已经登记的林地使用权/森林、林木使用权，有下列情形的，当事人可申请注销登记：
a) 不动产灭失的；
b) 权利人放弃林地使用权/森林、林木使用权的；
c) 林地全部被依法转为建设用地等非林地的；
d) 林地被依法收回的；
e) 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书等导致林地使用权森林、林木使用权消灭的；
f) 法律、行政法规规定的其他情形。
7.9.1.4.2 申请主体
林地使用权/森林、林木使用权注销登记应由不动产登记薄记载的权利人申请。
7.9.3.4.1 适用
已经登记的林地承包经营权/林木所有权，有下列情形的，当事人可申请注销登记：
a) 不动产灭失的；
b) 承包林地全部被依法转为建设用地等非林地的；
c) 发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的；
d) 权利人放弃不动产权利的；
e) 承包的林地被依法征收的；
f) 林地承包经营户消亡且无继承人的；
g) 承包经营期限届满，未继续承包的；
h) 人民法院、仲裁机构生效法律文书导致林地承包经营权/林木所有权消灭的；
i) 法律、行政法规规定的其他情形。
##### 7.9.3.4.2 申请主体
林地承包经营权/林木所有权注销登记应由不动产登记薄记载的权利人申请：发包方依法收回、林地承包经营户消亡且无继承人的，可由发包方申请。
7.9.4.4.2 申请主体
林地经营权/林木所有权或者林地经营权/林木使用权注销登记应由不动产登记薄记载的林地经营权权利人申请。符合5.2.2规定情形的，可单方申请。
##### 7.9.4.4.3 申请材料
申请林地经营权/林木所有权或者林地经营权/林木使用权注销登记的材料包括：
a) 不动产登记申请书，申请人身份证明，不动产权证书；
b) 林地被依法征收的，提交人民政府生效决定书；
c) 林地全部被依法转为建设用地等非林地的，提交证实林地全部被依法转为建设用地等非林地的材料；
d) 不动产灭失的，提交证实灭失的材料；
e) 依法解除经营权流转合同的，提交证实合同依法解除的材料；
f) 权利人放弃不动产权利的，提交权利人放弃不动产权利的书面材料。设有抵押权、地役权或者已经办理查封登记的，需提交抵押权人、地役权人或者查封机关同意注销的书面材料；
g) 因人民法院或者仲裁机构生效法律文书等导致林地经营权/林木所有权和林地经营权/林木使用权消灭的，提交人民法院、仲裁机构的生效法律文书等材料。
7.8.4.1 适用
已经登记的国有农用地的使用权，有下列情形的，当事人可申请注销登记：
a) 因自然灾害等原因导致国有农用地的使用权消灭的；
b) 国有农用地的使用权被依法收回或者农用地转为建设用地的；
c) 权利人放弃不动产权利的；
d) 人民法院、仲裁机构生效法律文书导致权利消灭的；
e) 法律、行政法规规定的其他情形。
7.8.4.2 申请主体
国有农用地的使用权注销登记应由不动产登记簿记载的权利人申请。
