从建造到智造，龙智精工的智慧装修革命

楼市 2024-09-11 10:22 北京

1962年9月9日，梁思成在《人民日报》上发表了一篇文章，标题叫《从拖泥带水到干净利索》。

他说，过去几十年内造船业学习汽车的生产方式，大大地提高了造船速度，建筑业也应该向汽车制造业学习，解决住房需求的短缺和品质问题。这是我国第一次提出“像造汽车一样造房子”。

1962年，我国城镇人均住房建筑面积只有约5平方米，到了2023年底，这一数字增长到了超40平方米，相当于1个人“占了”过去8口人的指标。而这一切都离不开建筑产业链的升级和制造技术的工业化水平提升。

从梁思成1962年发文至今，建筑主体相关的装配式技术和应用达到一定规模，住房也不再短缺，但对品质的要求在不断提升，仍需供给侧革新。建筑行业也要学习汽车工业化的生产方式，大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修，这样既有利于老房子的更新改造，方便维修更换部件，又可以减少环境污染，提升劳动生产率和质量安全水平。

目前装配式建筑空间应用的短板，普及率并不高，只有龙湖（龙湖龙智造）等少数几家先行企业默默布局，持续迭代。

装配式装修的重要性毋庸置疑。建筑的装修部分是与使用者直接接触的关键部位，如果说建筑主体的装配式建造初衷是为了提高房屋建造速度，增加供给，解决“有没有”的问题，那么装配式装修就是可以直接提升建筑空间的使用体验，解决“好不好”的品质问题。传统作业方式产生会产生大量的粉尘、噪音、材料剩余，现场用到大量的水、电、胶，伴随着甲醛、辐射等危害性高的“副产品”，因此更是亟待被新模式、新技术替代。

作为龙湖龙智造五大业务飞轮之一及装配式装修先行者，“龙智精工”从2017年底在内部项目启动探索至今，已累计完成内外部项目500余个，更依托集团多航道布局、全业态产品、数字化能力，突破200余项关键技术，找到了一条“龙湖经验”，蹚出一条装配式装修的产品化之路。

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从0到6+N

通关全业态装配式精装

固定好根据空间定制的标准化找平龙骨，装上连接配件，根据标记将墙面饰面板安装在预留好的位置，像搭积木一样严丝合缝。现场没有电锯“呲呲呲”开动，没有泥浆和刺鼻的油漆，更不用施工工人凭借“手活儿”经验反复修正，仿佛是在一个安装车间，但这是龙湖三亚听蓝时光的装配式装修施工现场。

龙湖三亚听蓝时光位于三亚湾核心位置，距离三亚国际购物中心约1KM，项目定位高端旅游度假产品，业主多是熟悉度假产品的多次置业者，对产品和装修的要求极高。其中，248平方米大平层业主的满意度，更是一次对新技术的考验。

在开工之前，龙智精工团队根据业主需求“出图”，用VR展示装修效果，然后下厂预制装修部件。在工厂生产过程中还使用了高抗火的无机物新材料，再加上能把仿木纹和仿皮纹做出了“如假包换”手感的“独家配方”，以及龙湖“别墅专家”的超级审美，一套环保、绿色、安全、高级的精装房完美呈现。

这种装修方式“惊艳”到了三亚听蓝时光业主。他们大多有过多次装修经验，但现场不“吃灰”，装修后不“人肉吸醛”，可以即装即住的方式还是第一次见。

装修交付之后，龙智精工收到的反馈显示，业主满意度超出预期，有80%业主认为装配式装修兑现的效果比VR展示的还要好。而且装修工期比传统方式还缩短了35%，再加上不用“晾房”除醛，业主们多获得了半年以上的实际使用期。

（龙湖三亚听蓝时光装配式装修实景）

三亚听蓝时光案例是龙智精工装配式装修3.0系列在住宅领域的一次“胜利”。“胜利”背后，有两个“不简单”。一是，面向大平层业主，实现了高品质、高满意度，在需求相对复杂、挑剔的C端业主中验证了业务能力；二是，从龙湖冠寓为代表的小面积段、标准户型产品，到住宅大平层产品的装配式装修，龙智精工又完成了一次“数据库”升级，具备了将大平层产品进行标准化、预制化的能力，面向多种业态、多层次产品的服务能力跃升，装配式装修已经成为公司的一个成熟产品。

熟悉龙湖的人都知道，它是一家宽业务围栏的企业，拥有地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造5大航道，追求每个业务线都有“一技之长”硬实力，可以提供完整的轻/重资产服务。龙智精工的装配式装修技术得到验证之后，也随之走出“解决内需”阶段，进入大市场历练、成长、进化。

2022年，龙智精工接到一项需求：为清华大学计算机系装修综合实验楼。综合实验楼总建筑面积14.1万平方米，是清华大学校园内单体建筑面积最大的设施，也是清华大学的核心科研场所，内有大量机房和实验室，对装修的环保、清洁、品质要求极高，这也是他们计划委托龙智精工使用装配式装修的主要原因。

技术需在应用中验证成熟度，装配式装修的工业化水平也一定是基于大量项目经验得到升级。在施工过程中，龙智精工采用自主研发装配式新产品、新工艺、新材料，将AIoT智能化设备系统应用于各空间模块中，以达到ENF级绿色标准的板材，使用36项已授权专利减少了70%的复杂工序，精确地做到将相邻地砖高差控制在0.5mm以内，为清华师生们打造出一个绿色舒适、智慧高效的工作和学习环境。项目因此也获得了“2023~2024年度‘长城杯’金奖”，这一北京市建设工程质量的最高荣誉。

掌握了“硬科技”的龙智精工，在中国最高学府留下了“龙湖故事”。

（清华大学综合实验楼精装获得“2023~2024年度‘长城杯’金奖”）

实体产业的产业升级和技术创新过程中，从0到1很难，从1到N同样不容易，让建筑、装修像造汽车一样造房子，不仅需要成熟的新技术、新的生产力工具，还需要用新工序颠覆掉旧工序，在不同体量、不同业态、不同作业环境的中积累经验，发挥工业化模式带来的高耦合能力。

作为行业TOP10公司，龙湖集团的业务规模、多业态布局、“技术派”打法，为龙智精工的诞生提供了土壤和试验空间，由此奠定了龙智精工在行业内的领先地位，以及涉足住宅、公寓、办公、商业、酒店等多业态，输出装配式装修轻资产服务的能力。

北京高德地图总部大楼，建筑面积 4.8万平方米，是一个城市更新 EPC总承包项目（设计施工一体化），龙智精工承接后仅用了10个月的施工周期，就装出了一个绿色、环保、智慧、空间定制化的办公空间。

小米华东总部员工公寓，建筑面积3.3万平方米，设计、装修要求都高于市场化公寓项目。龙智精工前期对小米员工进行了一对一调研，了解他们对生活场景的需求、习惯、审美，做了定制化方案，从中标签约确定设计方案，到施工完成实楼样板，龙智精工只用了一个月时间，得到了对审美和体验非常“挑剔”的小米好评。而且项目的运营服务也交给了龙湖冠寓团队，成为“多航道协同”的一个样板。

“拿下”清华，“进军” 北京高德地图总部，“进驻”小米华东总部，龙智精工凭借技术和专业服务能力多次“出圈”，在大市场中成功“闯关”。

（北京高德地图总部实景）

此外，龙智精工还参与了上海MAX科技园、重庆佑佑宝贝妇儿医院等不同业态的外部项目装修，在住宅、公寓、办公、商业、酒店、医院等多业态领域，全部打造了自己的标杆案例。

2024年，龙智精工模式再迭代，形成了“6+N” 体系，包含吊顶体系、墙面体系、隔墙体系、地面体系、智能化体系、机电体系6个全业态核心系统，以及集成厨房体系、集成卫浴体系、集成收纳体系、门窗体系、楼电梯体系等N个分业态可选系统，通过“模块化组合”“系统性集成”，让装配式装修从生产到应用的整个流水线更加简单易用。

更为关键的是，龙智精工“6+N”产品的每个模块背后，都有龙湖牵头建立的稳定的上下游供应链和研发体系。其中，龙湖掌握产品设计和应用端的一些关键专利，供应链企业拥有生产端的专利技术，各自有明确的分工和生态位，龙智精工内部人士称之为：“市场上有的轮子直接拿来用，市场上没有的轮子自己造”。

只有形成成熟的产业链，才意味着工业化技术的真正成熟，以及稳定的产品、极致的效率和可靠的售后维护保障。因此，“6+N”体系代表着龙智精工在装配式装修领域“率先通关”。

截至目前，龙智精工总建造体量超550万平方米，服务项目超过500个，积累了丰富的设计和建造经验，围绕实际施工应用场景申请了235项关键环节的技术专利，在施工规模和技术能力两方面都处于行业领先地位。

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数字化与多场景实践

龙智精工规模化“破壳”

在装配式装修领域探索出一个成熟模式并不容易，首先要经历两大难关：

一是，像造汽车一样的造房子，意味着需要像汽车行业一样投入巨资进行技术研发，构建完整的产业链体系。而非标、多样化的建筑空间要比汽车生产线更为复杂，装修风格差异等个性化需求变化更多，每一个环节的标准化、每一项变动都会增加设计、研发工作量，拉高投资门槛，降低投资收益，导致一般装企扛不住，多数房企不愿意倾斜资源去做；

二是，装配式装修的技术研发和产品化必须建立在建筑空间的既有规划之上，属于戴着“紧箍”上阵，只有对建筑规划设计和空间场景足够了解，才能做出更符合需求，甚至超出预期的装修效果。

综合以上两点，要求装配式装修企业有持续投入意愿和长期思维，又深度熟悉产业链和用户需求，有产品导向思维，符合这样要求的企业并不多，只有龙湖等少数几家。

回顾龙智精工的发展，可再现一个清晰地长线培育业务发展思路。

2017年12月，龙智精工立项启动，从“精装小PC”切入，在单一的功能空间先做了材料工艺的创新尝试；之后又在龙湖冠寓项目内，进行了单间试点和公区试点，一年后的2018年12月，开始进行冠寓全屋的装配式装修试点。

期间，龙智精工开启装配式产品研发，向产业链布局延伸。2019年，龙智精工先后进行了自研墙板试点和住宅打版，2020年1月又进入海南的办公项目试点，开启了多业态、多场景的产品落地。

有了产业链布局和多项目试点验证，龙智精工也进入了推广落地、提升部品成熟度、完善流程降本增效、提高交付满意度的“从1到N”阶段，开始规模化发展。

从立项至今，龙智精工一直坚持“大胆假设、小心求证、小步快跑、快速迭代”，龙湖集团的坚持长线投资纪律、开发与运营并重、多种业务均衡发展，也给了装修技术的装配式改造一个内生土壤。

其中，龙湖对“数字化”的嗅觉和持续投资，直接给龙智精工提供了创新空间和技术支持。在为装配式装修提供BIM正向设计底层技术等数字科技的千丁数科，龙湖就累计投入了超100亿元。

而龙湖集团所布局和服务的住宅、公寓、办公、酒店等业务，在“一个龙湖”、相互协同、能力共生共享的理念之下，直接为龙智精工的发育提供了业务场景“试验田”和业务能力储备，给龙智精工提供了强大的产品基础和研发能力宽度。龙智精工的第一次试点，第一个样板，第一套体系化验证，都落地在龙湖的内部项目上，有了成功经验之后，龙智精工进入对外服务阶段，树立了清华大学综合实验楼、北京高德地图总部、小米华东总部公寓等标杆项目，进一步验证了其体系化和产业链的轻资产服务能力。

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一体化装修

为全周期运营提供便利

在龙湖的经营理念和业务加持中成长起来的龙智精工，目前有三大优势：

第一，通过“一个龙湖”体系的过往沉淀，龙智精工对每个空间、场景都基于实践，有大量的空间样本和经验积累，以此推导出的“6+N”产品体系，在住宅、公寓、办公、商业、酒店、医院等业态产品上都有很强的实用性和适配性。

因为懂产品，以及有龙湖在商业、公寓等方面的运营积淀，龙智精工从一开始就自带运营视角和“基础数据库”，是龙湖“空间即服务”的理念延伸，也可能是“最懂后端经营的精装品牌”，以经营端和客户视角，在设计、施工阶段即为空间埋下提升使用体验和节能减排伏笔。

第二，设计施工一体化，融合BIM正向设计及虚拟建造。EPC设计施工一体化，会在方案过程中，使用BIM正向设计进行线上三维呈现，对墙体、管线、动线等所有卡点进行一次“虚拟建造”和扫雷式施工风险排查，减少修改率，返工风险，避免传统施工“边装边验证，边调整”造成的资金和时间浪费。

北京龙湖蓝海引擎产业园，在改造期间，项目采用三维扫描技术复建建筑本体信息，构筑起一个“数字孪生”虚拟空间，搭建了建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型，并根据数字模型指导装配式施工安装。正是基于BIM技术的加持，项目仅用11个月即完成了施工建造到交付入驻，装配率达75%，节约变更成本超过2000万元，并为后期维护提供了“立体图纸”和建造档案，把装修变成了“一站式”服务。

第三，装配式技术领先，产业链完整。通过工厂预制，采用环保材料定制成型，像“搭积木”一样组装，减少了胶类使用，龙智精工可实现节约用水85%、节能减排90%、装修精度100%，装修施工时间根据不同业态和空间功能减少20%~50%，将甲醛的危害降低趋近于零。同时，通过打通上下游产业链，设计和供应链等，龙智精工形成整体模块化封装和专利沉淀，形成了完整的工业化产业链。

在绿色环保的技术优势之外，“聚焦项目应用”是龙智精工的技术特点，除了围绕装配式“6+N”形成的235项适配产品关键环节的技术专利，龙智精工还参与编制了《装配式装修行业手册》《酒店装配式装修技术规程》《石膏基自流平表面薄贴瓷砖技术标准》等多项行业团队标准，为装配式装修的推广奠定了技术和规范基础。

技术创新改变行业，这是现代产业发展的必经之路。在龙智精工的装配式装修赋能之下，项目不仅可以实现工期提效、绿色环保、提质降本、降低空置期，获得更多运营价值，还能基于数字化和预制技术，颠覆施工工序，使有了线上“装修档案”的项目真正可以像汽车产品一样，可组装式生产、“换件”式维保，同时为工人提供了更健康的施工环境。

像造汽车一样装修，终于有了现实的可参照路径。

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“好房子”需求增长

加速发展契机已至

只有走工业化路径，才能在大规模生产中做出极致稳定的品质和效率提升，为更多消费者提供可靠的产品。2021年10月1日，国内首个专门针对内装行业的标准《装配式内装修技术标准》发布，装配式装修推广加速具备了更好的行业环境，在“好房子”建造领域推开了一扇大门，“像造汽车一样地造房子”为时已不远。

已经完成装修业务“制造业改造”的龙智精工，为装配式领域提供了一个标杆，也是技术改善生活，助力“好房子”建造的典型样板。

我国建筑的最终目标是大力发展全方位的绿色建筑，通过技术和流程再造，实现建筑方式的根本性改革和创新，从本质上提升建筑工程的质量水平，为人们提供绿色、健康、安全、舒适、耐用、高品质的居住和使用场景。

把梁思成62年前的愿望变成现实，龙湖等先行者已经通过自己的探索与实践破题，是时候再为装配式建筑加加速了。

值班编委：樊永锋

流程编辑：温红妹

审读：戴士潮

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