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Q:
请问，我和男友最近有买房的计划，他父母在昌平小汤山那边，所以主要考虑回龙观区域。目前首付200万，综合考虑月供和生活，能贷款200-230万。打算买个两居室，由于我俩都没有户口，所以不太考虑学区的问题。
看了回龙观周围的一些小区，目前重点关注了龙泽苑西区、新龙城、流星花园二区和三区，以及融泽家园中1号院、中2号院和西2号院。龙泽苑的户型很喜欢，但是楼龄老，流星花园二三区的地铁不太符合我们的要求，但是价格和户型都还不错，新龙城是价格有些高，融泽虽然房龄新，但是回迁房的品质大家都说不太好。如果考虑到保值及未来置换的话，您的观点是什么？
A：
1、我的观点，一是房子是用来住的，自住为主的话就买自己喜欢的，投资为主的才参考大众标准呢。二是在预算不是很高的情况下，很难做到各项兼顾，通常能满足最主要的需求就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。
2、所以注重自住就买房龄老的，经济实惠，质量也挺好（回天两地早期的经适房，质量不弱于商品房）。保值的话老房只要面积不太大或没硬伤，那就是跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。但流动性弱，这是所有老房的通病，所以更适合长期持有，等大家都老了就无所谓了。
短期三五年就要置换的话买房龄新的，流动性好，价格走势也未必会减弱。融泽不是回迁房，是安置房，比回迁房强点儿。当然这也看物业的维护吧，维护的好也能不吃亏。但这种情况不多，安置房中大多数都是早期受追捧，但有升值天花板，就是整体走势不能超过板块大盘，否则就违背实惠的定位了。房产性质就相当于人的出身，靠后天无法改变，逆袭的情况除非是单独的学区利好，否则等房龄变老或品质下降就不受追捧了。
中等的就买新龙城呗，或者是其他的商品房社区，各项算兼顾。价格高低的这没法儿说，都是一分钱一分货吧。
3、总之哪种小区都是各有优劣，看自己更重视哪方面。另外看房时最好是自己观察分析总结和判断，尽量不和中介提，免的有人借机瞎忽悠。
仅供参考。
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Q:
请问，我们是十年的北漂夫妻，目前名下昌平回龙观一套76平南北通透一居室自住，按您的说法这不属于紧凑户型，所以保值不太好，是这样理解吗？
那我如果改一下户型，您看会抬高价格吗，也就是把客厅延阳台割成卧室，然后把厨房做成开放式的。这样的话改造成本大概十万左右，您觉得改造之后能卖多少钱？
A：
1、70多平的一居室，在豪宅小区算普通户型，在回龙观就肯定不算紧凑户型了。毕竟这里是刚需为主的定位，80平的两居才合适呢，三居不超100平的更受欢迎。当然价格不高也未必都是户型的原因，其他的因素也分析一下吧。
2、具体估价问当地中介更合适，他们更熟悉行情。而且这么大面积的一居室，肯定有楼上楼下的邻居早就改造了，看看他们的效果和报价呗。
3、不过我觉得可能影响不大，因为中间的卫生间是不能动的，有承重墙。那既然这里动不了，其他的无论怎么改都不太合适，南北仍然是分割的，割完之后卧室后厅的面积会很小了，厨房就算改成开放式的也未必能提供多少采光。
4、所以常规建议是索性甭改了，未必能收回改造成本。因为除非是改造的效果特别好，否则无论哪个买家都仍然会拿这改造说事儿，甚至有可能还嫌改造效果不好呢，那就更让人别扭了。
主要是这户型确实不好改。如果好改，那我们开发商或之前的业主早就改了，谁都想多挣钱的。既然都没弄，那就说明是难度大，效果还不太好。
仅供参考。
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__________THE END__________
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