Q:
请问，家里一套老破小，一小学区，因夫妻都在中关村工作，深度绑定，虽然学区溢价在降低，但是近10年应该无法调换。另房山一个小房子落户购买，已落户，已挂卖出，也就卖50。手头有现金400，想再买一套，加上还贷能力，能预算500买个小房子。主要为了保值，以后能卖了学区和这个第三套换一个好的提升居住品质。
方案一：沙河新房看了一下，朱辛庄有点贵，但是看好发展，高教园便宜感觉发展还很遥远，另新房有交房期，还有贷款利息，租金也低，折算下来后续6年再出手怕亏损。
方案二：买二手，租金还贷款，后续卖，看过新北苑和双榆树，新北苑感觉上车晚了，双榆树就是房子很老了，保值难说，租金还能有些保障。麻烦您分析一下是深耕四环里挣租金，还是新房博发展，新盘和二手房对于我这类您有何推荐？
A：
1、学区房溢价现在没降多少，按常理不会太快。因为房子毕竟是用来住的，就算是用完了学位也不能轻易卖，得随着一届届的孩子们毕业，家长们才会卖房离开的。所以如果没有政策支撑，那溢价率应该是逐年降低，不至于猛降。
2、房山的才卖50，燕山或羊耳峪的？但既然是卖了50，再加上手里的400就是450了，买500的房子？这有点儿不太划算吧，贷款率太低，手续+时间精力+少砍的房价不划算的。常规建议是要么就不贷款，如果贷的话至少在20%以上。
3、新房我不熟，他们卖房的更熟悉项目。500万的预算合适，买的时候看新房价格就行。既然是投资为主那就看折扣，能做到倒挂或拉平最好，否则新房溢价尽量别超10-15%。算好了租售比就行。
4、新北苑和双榆树？一般没这么选房的。两边虽然都有溢价，租金都不太划算。但海淀的是学区溢价，新北苑是因为涨的快而出现的租售溢价，不是一回事儿。将来消除溢价的过程也不一样，新北苑是得等着租金上涨，而学区房则是更可能溢价率降低。所以如果是这俩选择，那先看新北苑吧，觉得不合适就看旁边的来广营，那儿没什么溢价。
这谈不上什么深耕四环里，中关村最后一个项目是唐宁ONE，十多年前就没地了还怎么耕啊？所以老房就是个保守而已，最好成绩是能保住溢价，过了高峰期看政策吧。
新房我评价不了，怎么聊都老惹麻烦犯不上。或者说现在的新房就是看价格，只要折扣合适就行。但我不知道价格，也推荐不了。
5、或者这么说吧，学区房和新房都有赌的成分，一个赌学区溢价能撑住，一个赌未来发展把开发商的新房溢价抹平，相对来讲赌新房的可能性更大。如果图稳妥就买朝阳的二手，都是经过市场检验的。另外如果纯图租金的话买朝阳的老房，最低租售比有到400甚至300多的，比如大山子，房子破但租金划算。
仅供参考。
Q:
请问，近期打算房产置换，家中老大27年入学，考虑置换一套三室两卫的大三居，总价2100左右，保值为优先，兼顾羊坊店学区/西城学区，退而求其次是投住分离。
目前初步方案如下：
1、颐源居三期，自住学区均可满足。
2、西钓鱼台嘉园，127+占坑学区房待定。
3、世华龙樾二期+占坑学区房，投住分离。
4、推荐其他更优小区，搭配一个占坑学区房。
犹豫的点在于，感觉海淀未来发展在北边，羊坊店又不算内城核心区也没有产业园带动，担心在该区域买改善户型站岗或跑不赢通胀。
A：
1、学区房还投住分离，图什么啊？花双份的溢价，占坑儿还得再加10%，但却只用得上1.0的学位价值，我觉得不划算。除非是给孩子留条其他区的通道，否则没意义。但就算留通道也没必要在这种时期啊，过几年也不晚的，避开高峰期至少不吃亏。
2、这仨选项如果不谈学校，那就是首选世华龙樾，然后是颐源居，至于西钓鱼台就是自住为主了，谈不上什么投住分离。是否能跑赢通胀我不敢说，但这种小区肯定跑不赢大盘，之前这么多年的趋势还不够明显吗？不太可能逆转，全北京这种小区的价格走势都差不多，到目前为止还没有逆转的先例。
3、而且世华龙樾挺好的学区啊，能上十一就是赢，上了20中也肯定不输，其他的就看情况了。不过既然选择海淀，而且还是话挺高的预算，也就没必要太纠结是否会去弱校了。
4、基本就是这情况吧，西城的话投住分离或学住分离更合适些，而且还得是金德月级别的。这看具体的学区吧。
仅供参考。
Q:
请问，根据您的建议看了看草桥马家堡和公益西桥，目前感觉瑞丽江畔，丽水园，益星园和益明园还是不错的。但突然被中介给推荐了马家楼西边的青秀城，感觉似乎性价也很高。您怎么看？
而且我有一个感觉，似乎中介有套路，他们用降低房源品质的方式来降低我的预期，我同意看青秀城之后，他们就立刻建议我去看新发地的回迁房了，铺天盖地的房源啊，进去就出不来了，给我的感觉是肯定有一套适合我，差点儿当场同意。他们是不是有这种套路？
A：
1、中介一般没这套路吧，这我还真不知道。一般门店都是有自己的范围的，可草桥到新发地远了点儿了，而且还隔着四环呢，是一拨儿人吗？这就看自己的目标吧，既然定了就轻易别改变，尤其是别临时改变，既然房源多那就更得慢慢选了，着什么急啊？
2、青秀城是挺好的，到目前为止算是各项能兼顾，也就是自住+保值。这小区挺怪的，开始都不看好这地段儿，离地铁远，还被铁道和经开给隔着。但应该说是开发商很清楚自己的劣势，所以从品质上给弥补了不足，因此上市后的价格走势很不错，至少不落后，户型好的还超过大盘了。
3、所以这几个小区都挺好，就看哪里的户型更宜居吧。不过瑞丽江畔是塔楼为主的，次选吧。另外如果是我的话还是首选草桥这边，毕竟人多势众，规模就是优势。
仅供参考。
Q:
请问，按照您的建议我们的购房思路做出以下调整：
1、总预算确定为首付220w，组合贷120w-150w，总价控制在350w左右。
2、降低面积为70平上下，两居或小三居。
3、社区品质降为中低档，只要是房龄在15年之内的即可，当然最好人车分流有停车位，物业较好的。
4、南北通透可以不强求，只要求南向即可。
5、学区也不再强求，只希望中等以上，没有学区溢价。
6、保值需求不变，至少不落后。
根据目前的想法，您认为东四环附近是否合适，能否在东三环或东城区内找到大致满足要求的房子？如果有请推荐，如果没有请帮忙找一下。
A：
1、“如果有请推荐，如果没有请帮忙找一下”。那这意思是我怎么都得给提供了？那我要是找不到怎么办啊？这找房的事儿还是问中介他们吧，只有中介有房源。
350万70平米，那就是每平5万，东四环东三环甚至东二环内，房龄15年之内的小区，哪儿有这么便宜的啊？我帮不上忙，中介或许都不敢接招儿。
2、我理解您的意思，就是希望捡漏儿。但现实是挺冷酷的，就算有漏儿也被中介们截胡了，谁不认识几个有钱的投资客啊？
3、我建议如果是这预算和要求，那就在东五环外看看吧，比如常营附近的几个保障房小区，基本能满足需求，保值也不落后。但说实话都满足需求的也不太好找，主要是朝向户型什么的未必有多强。
4、总之我没房源，也帮不上忙。另外建议再考虑一下吧，这要求太高，根本就不可能都满足。或者说每个条件都不算太高，但一叠加就高到离谱儿了，跟许愿似的。
仅供参考。
Q:
请问，我降低要求再次咨询，两居也可以，但南北通透还最好是尽量的，不想降低生活品质。希望您理解我们这住了七八年老破小的北漂儿的心情，太想住通风采光好的房子了。如果东四环没合适的那通州也可以，只要有地铁就行，我们对地段的要求不高。
另外就是学区也请您上心，我们夫妻的学历还都不错的，都是211，希望在能力范围内尽量给孩子好教育资源。
A：
1、这我真不太好建议，要不您还是问问他们吧，比如那几家大中介，他们可以在系统里搜搜各个板块的房源，或许有合适的。
2、我能理解您的心情，但您这不是预算不是太高吗？就算是两居，南北通透的至少在80平以上，一般都得90平了。低于这个面积的基本都只能是南北向，很难做到通透，而且您也不接受这种中间有门有墙的，所以我真没什么好建议，还是问中介吧。
3、学区基本就是中等，或者说郊区一般除了排名最前的一两所重点之外，其他的放到东西海顶多是中等。您的要求偏高，我不好多说。帮不上忙。
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