Q:
请问，我堂妹有北京购房资格，男友北京人，目前考虑是一旦结婚那这指标就作废了，所以想婚前买一套小房给占上。请问现在算不算购房的好时机？如果明年夏天买也可以吧？因为准备明年十一结婚。
然后买房的地点准备在五环外有潜力的板块，您觉得哪里合适？首付在100万之内的就行。另外请问保租房能买吗？朋友单位的指标，可以提供五年期贷款。
A：
请问，我堂妹有北京购房资格，男友北京人，目前考虑是一旦结婚那这指标就作废了，所以想婚前买一套小房给占上。请问现在算不算购房的好时机？如果明年夏天买也可以吧？因为准备明年十一结婚。
然后买房的地点准备在五环外有潜力的板块，您觉得哪里合适？首付在100万之内的就行。另外请问保租房能买吗？朋友单位的指标，可以提供五年期贷款。
回答：
1、现在的时机也谈不上多好，只能说是救市期间，北京作为楼市标杆也就没什么下探空间。另外租金回报率之前显的很低，现在因为利率下降又显的不低了，所以对楼市也是一种支撑。房子是用来住的，有需求就买吧。
2、明年夏天，还一年多呢。我反正不认为还会出现暴涨的行情，那也就没必要太着急，关注成交量吧，如果没有很明显的上涨就关注着就行。
3、五环外，那首选亦庄啊，然后通州运河与顺义后沙峪。这种地段儿有的是，都挺有潜力的。但这预算是多少啊？也就是月供能承担多少，贷款+首付的总额是多少？
4、保租房，相当于小产权，只不过是单位的集体产权而已。一般是不建议，这所谓的五年贷款是消费贷，利率和周期都不太合适的。这种房的优势就是便宜，更适合自住，但投资性没什么，根本不能公开交易，也没有金融属性。对人家内部员工来说算是福利，外人的话不太建议。
仅供参考。
Q:
请问现在房市是否开始回涨了？还是说分情况，比如老破小还会继续跌，而改善型住房会涨起来？我想卖掉老破小买改善型住房，现在有买家找我谈，但没有找到合适的改善型房子，是否应该先不卖，等看中房子再出手卖老破小呢？还是先卖了老破小，手里攥着银子慢慢看改善房？
A：
1、没涨什么，只是成交量还可以而已。一般年底都没什么行情，大多数都是年初才有小阳春呢。
2、老破小继续跌，改善房涨起来，这种话传了20多年了，都是我们开发商编的，尤其是行情越不好的时候传的越积极，要不然新房就更不好卖了。
反正老破小从当年上市的时候就挺老的了，从来都是领跌不领涨，但也慢慢悠悠的从2000多块涨到现在了，跟大盘相比没占到便宜也不吃亏，因为这本身就是大盘的基础组成部分。
所以如果是为了改善的话该换就换，但犯不上拿老破小说事儿，北京不是鹤岗，老破小，尤其是市区的老破小到不了没人要+价格持续走弱的程度。
3、常规建议是行情不稳的时候，最好是锁定了想换的房源再卖现有的，至少是缩短空白期，行情起来的话还最好先买后卖呢。
卖了老破小攥着银子等也行，但这就有赌的成分了，只能自己决定。但考虑好，老破小除学区房之外，租售比跟银行利率相比已经很合理了。那如果持币的话，赌赢了有可能赢的少，而一旦输了就说不好了。
仅供参考。
……
借这话题多说几句吧，所谓老破小没人要，老房越来越不值钱，改善房永远涨，新房才适合投资，等等吧，这些都是2000年前后我们开发商造出的谣言。
因为1999年底是公房解禁，首批就涉及160万套，其中大部分都是老破小。那本来当时的行情就不好，公寓市场都崩盘了，如果再遭到老破小的冲击，我们的新房就更卖不出去了。
最可气的是当时有个叫姓李的香港老头儿，穷了吧唧的还挺坏，非得说“房产的价值由什么决定？地段地段还是地段”。
那我们开发商就更别扭了，因为很多新房都盖在不太好的地段儿，图的是地价便宜，但要等着发展起来指不定哪年呢。可我们也得活着啊，而且还想赚大钱，那就只好发挥散播小道儿消息的优势了，于是就造出了老破小二手房不能买的忽悠话术。
本来想找李老头儿商量来着，让他把话改为“房产价值由什么决定？房龄+品质+户型面积”。但这老头儿不配合，那我们只好自力更生了，加大忽悠力度。
公房被允许上市之后，虽然没发生想象中的冲击波，但开发商们也逐步完善了这套话术，毕竟对我们有利无害。
虽然说新房一上市就会变成二手房，房龄品质也有老化走低的可能，户型也会过时。但我们不提这些啊，很多没经验的买房人也就想不到，傻乎乎的就选择相信我们了，毕竟在很多人心中，我们开发商是最讲诚信和讲道德的，我们是五讲四美三热爱的标兵。
当然，楼市历史上确实出现过老房被普遍抛弃的时期，在2010-2012年达到顶峰。主要是当时房价还不太高，可人们有钱+对未来的预期高，再加上接受了美国那种市区工作+住在郊区的生活模式。最重要的是当时新房的品质确实很好，比这几年的强多了，那人们自然都愿意选择宜居的了。
那后果就是老破小的价格严重走弱，而开发商的新房能扛着不降价，显的投资性更高。因此很多人都放弃老破小，去追求远大新，进一步推高了新房的投资性。到2012年的时候，甚至出现了二三四五环一个价的奇特行情，在南城更加的明显。
但是2012年底至2013年之后的行情又回来了，学区房横空出世+经济低迷，钱荒+欧债危机+股灾，GDP也降了，挣钱越来越难。导致很多人突然发现，还是地段儿最重要，退潮之后才知道谁在裸泳，地段儿好的至少能有条裤衩儿穿。
所以从那会儿到现在吧，虽然每次楼市低谷期都是老破小领跌，但跌到租售比底线也就横盘了。然后每次行情转好的时候老破小虽然从来不领涨（学区房除外），但慢慢悠悠的也不落后。尤其是成熟地段儿的老破小，本身就是大盘的基础组成部分。
这随便找个市区板块比比价格吧，当年价格高高在上的新房次新房，十多年过去在逐步和老破小拉进价差。那这问题来了，是说明老破小继续跌出来的呢，还是改善房涨出来的？
总之简单就这情况，深层的原因还有物业方面的，到目前为止，内地的物业模式和西方有根本性的不同，也导致了内地老破小的保值还行，因为这是个“比烂”的时代。
这不多说了，看自己的判断吧。不过我是挺欣慰的，20多年的忽悠已经深入人心，老破小就是不保值，一定要买新房哦……
Q:
请问，我看了亦庄的林肯公园的两居室，70年产权的，但我没理解为什么在50年公寓的小区里会有70年产权的？将来这会不会互相影响？理论上应该是规模大的影响规模小的，那这70年产权的价格会不会被拉低？
A：
1、土地性质是在做规划时确定的，工业用地中出现70年的是因为员工也要居住啊，所以配置了70年住宅用地。另一种情况是因为工业用地的投入大，但产生利润比较慢，所以配置了一些住宅用地，让开发商或投资人提前赚点儿钱，滚动开发。
这种事儿在万达那种商业综合体里就很多，盖商场是招商引资的重点，但也要赔给住宅用地，要不然开发商不来投资。只不过林肯这开发商路子野胆子大，把工业用地都给开发成公寓了。
2、有可能互相影响。比如有些繁华地段儿的大户型老公寓，本来是“商务型”，是高端居住的，但就是有业主觉得办公更方便，所以就变成了商住两用了。
3、如果被影响了就会把价格拉低呗。但林肯公园到目前为止没这趋势，也就是除了土地年限不同之外，其他的都跟普宅小区更接近，是居住功能为主的，那价格也就互不干扰了。
仅供参考。
Q:
请问，通州刚卖了一套三居，临街，户型一般，想换一套小三居，有点拿不定主意了。之前看过您好多文章，我想换花石匠，或靓景明居，跟加州小镇，您看看这几个小区，哪个更保值一些？
A：
1、哪个更保值一些？到目前为止肯定是花石匠啊，这是送分题。未来的话看物业维护吧，哪个维护的好就能更受追捧，毕竟房子是用来住的。
2、一般来说，在同一地段儿内的同一总价区间，哪个的单价高就说明居住体验好，保值也就大概率更好。如果再是同等档次的小区，那就可以肯定是保值更好了。至于房龄倒不是太重要，反正都越来越老，就看谁保养的好了，哪怕是化妆整容的也无所谓。
然后北京是摊大饼发展的，常理是离核心区（或区域核心）越近的价格越高，那如果外围的价格高，就说明必定有特殊的配套或产业。比如典型的就是“南三北五”，否则无法解释为什么离核心区近的南三环价格走弱。
3、简单就这情况，这其实是否保值谁都大概知道，只是价格的纠结吧？那就让中介给找合适的房源，尽量找价格低+没硬伤的。
仅供参考。
Q:
请问，我预计明年能拿到北京户口，但已经42岁了，孩子初一，就算拿到户口对孩子小升初也没有帮助。但是毕竟孩子的智商还不错，成绩一直是前几名，老师说在昌平应该能进入前10%。所以还是有想给孩子提升教育资源的想法的，只是房子目前在昌平，不能动，请问有没有其他办法能够换个好学校？
当然如果房子能置换则是最好，我想如果不行就明年落户完成后赶紧换，或许能有帮助。请问您建议换到哪里？面积可以看情况，主要是学校好和升值跑赢大盘即可。
A：
1、这几个问题我都不好回答，只能简单说两句当个参考。
2、其他办法换个好学校，那基本就是民办校了，公立校是不太可能的。除非是政保或智商+成绩特别的强，那有可能在初二就被牛校掐尖儿。
另外看样子孩子现在是在昌平的普通中学吧？那要不看看一中二中的，同区之内方便的多，如果能参与点招就也挺好的，昌二昌一放到海淀也是中上等了。但我不知道昌平的选拔模式，还是问懂教育的吧。
3、积分落户的结果是每年7月份公布，然后还得办户口手续，在此之前是不能换房的。可如果等到手续都办妥，那就算买了其他区的房子也没用了。因为肯定赶不上初二暑假的转学，而初三又是不能转学的，所以换了房子也无法改变孩子的学籍了。
4、当然这只是我所知道的，是否有其他办法那就咨询对积分落户懂行的吧。如果能赶的上，那常规就是朝阳区啊，靠房子有可能进入对口校，点招的渠道也相对多。可以买只是中学对口的房子，这种房几乎没有溢价，就算转学上没占到便宜，那从房子角度也不吃亏。
5、跑赢大盘那得看具体的预算了，一般都是改善型的才好说，比较贵。这到时候再说吧，先找懂行的咨询好落户的事儿再说。
仅供参考。
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