Q:
我想您帮忙看看我们近期是否需要出手。我们家的情况是这样的。有一套无贷的房子老人住（预期是老人长住不考虑置换）。我们和小孩因为上学一直在西城租房，至少还要租四年，长期看肯定是少一套自住房的。
现在我们手头有6、700万现金，有些比较稳妥的投资估计3、5年后才能有收益，预估有个大几百万吧。我跟我爱人意见不太一致，我是觉得应该先买个房子放着当存钱，等有更多的资本置换。我爱人觉得可以拿着钱等到小孩上大学，手头宽松点，直接买个养老房。房子我们也大概看了一圈，现在不想上杠杆顶多就贷个100万。
想问下我们这种情况，刚需但是这几年又不住的，您觉得现在出手还是持币合适？如果是出手有建议么？
A：
1、房子是用来住的，如果不住，且有稳妥的投资，那就持币更合适啊。我不认为房价能大涨，顶多是对抗通胀，而且流动性还远远不如现金类的资产。那如果有能对抗通胀的理财渠道，完全没必要换成房子。
因为大多数流动性强的房产的租金收益，是肯定不如银行存款利率的，而达到或高于银行利率的房子又肯定流动性不好，或者是升值慢。再者你们的房子持有期是四年，就算再长点儿，那在楼市中也怎么都算不上长期投资，也就没必要在不缺房子的时候把钱压在房子上。尤其是还有挺好的理财渠道，那大概率换成房子不划算。
2、多说一句，虽然孩子在西城上学，但既然用不上学位了，而且也是四年后要上大学，那就甭在这种时候接盘学区房了。明年算是入学高峰的最后一年，所以现在的学区溢价仍然不低，居住的性价比就很低了。而2026就是确定的拐点了，过了之后未必是房价直接下降，但溢价部分也不稳妥。如果到时候没有政策支撑，受影响的可能性大。
所以就算买房，常规建议也是买在朝石丰等区，没溢价租金高的地方。但这仍然是住不上啊，还是换租，从房子角度确实是能占学区房的便宜，但如果对标这稳妥的现金理财就未必划算了。
3、再多说一句，您老公这“养老房”的想法属于男人们的托词或借口，甭太当真吧。这也没必要争执，反正到时候大概率不真正实施。
仅供参考。
Q:
请问，我是农村人，我只想问一件事，这20年来北京的房价涨了几十倍，可粮食却才涨了两倍不到，为什么？
A：
1、我不是农村人，不了解粮食的行情。不过北京房价从2000年的均价3400涨到现在6万左右，也没有几十倍，十几倍的居多吧。
2、至于为什么？商品价格是由供需关系决定的，想买北京房子的人多，而且有一部分人还拿的出高价，同时北京的房子有限，所以价格就涨了呗。
北京现在的常住人口是2200万人，不到1000万个家庭。但北京的房产总量是约800万套，而且其中还有250万套是出租房，也就是有150万户拥有两套以上的房子，那真实的无房户就有300万左右。而北京这些年每年增加的商品房也就5万套吧，想满足这几百万户比较难，所以价格也就高上去了。
3、至于粮食我不懂，只知道这是最重要的民生保障物资，民以食为天，所以既不能太贵，也不能波动太大。否则像日韩那样动辄20多一斤，农民和税务局确实赚钱了，但吃商品粮的百姓就很难接受了。
另外各种粮食都是被调控价格且有补贴的。现在的补贴标准我不知道，但应该能基本保证粮农们有利润。那既然有人愿意种粮食，或许是觉得投入产出还说的过去吧，否则也就没人种粮食了。
这就像房子，之所以有开发商愿意盖，是因为能赚钱，否则早就不干了。杀头的买卖有人干，赔钱的生意没人干的。
4、再一点，之所以粮食有补贴，那是因为粮食是全球性商品，所以价格不完全由本国制定，也要与国际粮食进行竞争。否则就或是大量出口，或是大量走私了。
据我了解是美国为全球最大粮食出口国，他们给粮农的补贴很多，把粮食也当作了一种经济武器。那在此情况下，我们或是听从司马+方舟子的建议吃转基因粮食，或是也只能给补贴的同时而保持低粮价了。
要不这事儿您还是问问司马老师吧，他和方舟子是推广美国转基因最积极的，肯定对中国的粮食安全问题更有研究。另外他在美国也有好几套小房子，赚了不少钱也交了不少房产税，那对于房价和粮价也就更熟悉了。
5、另外我也请教一下您：2000年的时候中国电价是5毛多一度，20多年没怎么涨价，为什么？不光是电价，所有民生相关的刚需物价都涨的不多，包括各种车票，为什么？
但是，2000年时29寸彩电都2000多一台，现在更大尺寸液晶的也就千儿八百吧，为什么？2000年时捷达普桑都得10来万一辆，现在10万能买什么配置的了，为什么？
反正我是不知道为什么，或许有的是政府管控，有的是市场调节吧，各有各的道理。
仅供参考。
Q:
请问，我一个朋友前几年买了大兴的****的别墅，200多平1300万。现在是装修了一多半了，他想原价转让（装修不作价）。请问您觉得是否合适？以后的发展空间和配套会不会好起来？投资的话合适吗？
A：
1、是否合适，那得看这装修的价值是多少了，更得看自己是否真的喜欢这装修效果了？然后对标现在的价格不就知道值不值了吗？
这是哪种产品啊，叠拼还是合院，现在单价多少钱了？甭管单价了，如果这1300万是政府限价，那现在估计价值不超1200万，甚至是1100万也有可能。那就评估这装的价值吧，至少得在100万以上，200万或更高就算合适。
2、发展空间和配套？说实话没什么太大的空间，这看看地图就知道了，北边西边都是河道与公路，不太好联动。东边则是大规模的回迁房，也不太好规划。南面则是待规划区，短期内不会有什么大动作，看以后的规划和发展吧。
而且既然是别墅类产品，那跟周边配套的关系其实不大，越安静才越好呢，配套多了反倒不合适。
3、投资不是太合适。就因为这是别墅类产品，是典型的自住为主。至少到目前为止，全北京所有的别墅中，价格走势能跟上大盘的屈指可数，而且还都是在产业区周边的。
再者这是限竞房的性质，是政策性住房，和纯商品房的别墅不太一样。所以还是多关注自住体验吧，其他方面的期望值别太高，也没必要。
仅供参考。
Q:
请问，我是想问买房的问题，我是怀柔人，儿子在**大学，必定读研，读博有可能，所以我们没想好是否应该现在买房，主要是不知道他是否住的上。
第二个原因是我们手中现金300万左右，但因为没有单位恐怕不好办贷款，那就算买也只能买在昌平，感觉太远了没意义。我对城里实在不熟，所以想听听您的意见。
A：
1、唉，人比人得扔啊。我家孩子甭说清北了，211就念佛。要是真能考上985，那我连小区里的流浪狗都得给摆两桌。
2、不过我觉得是否买房跟他学业的关系不大，无论读到什么学历，该买都是得买的。要不就先问他自己吧，是否想要房子，买了的话是否去住？我倒是想买呢，但我家孩子考不上**啊。
所以既然有能力就买呗，就算是买在回龙观，那离五环也没多远，地铁才几站地，住不住的买完就踏实了。不管哪年住的上，那准备出来至少是没坏处。
3、另外贷款跟是否有单位的关系不大，只要有还款能力就行，现在都不难办。这随便找个中介就能办，所以就估算一下稳妥的月供预算吧，有了总价才好选房子。
4、其他我没什么建议，还是先自己决定买不买，然后做出总价预算，再之后是板块、小区和具体房源。能买在西二旗清河等地当然是最好，但回龙观的次新房也至少不弱，各项都能兼顾。
仅供参考。
Q:
请问：我在亦庄有一套两限房小三居2014年的房（已转商品房，有贷款，二套利率，每月还8000），现出租租金5300。目前在朝阳门附近上班，还有4年退休，想在朝阳门附近买一套带电梯的老破小自住，退休后看情况是行情好就卖掉，不好就留着出租，弥补一下退休金。
有必要折腾吗（通过置换可以变成首套利率，二环边）。目前亦庄房估计能卖370左右，到手300左右，朝阳门地铁附近2居60平，410万左右（87年的公房，租金7000）。
A：
1、房子是用来住的，为了自住就有必要啊，只要自己觉得舒服就行。但如果从经济角度就不太划算了，因为置换的税费一般都是3%计算，400万的话怎么也得10万左右，加上装修什么的就更多了。那把这成本如果分摊到四年里划算吗？每年好几万呢。
2、如果是从投资角度考虑，一般来说卖房后增加30%的预算，从投资模型说算是有可能对冲成本。也就是卖掉370万的房，买480万以上的算合适，低于的话至少在模型上是不太划算的。
3、就算不考虑税费，亦庄这套房的租售比是700，跟北京的平均值差不多，没什么溢价，居住的性价比正常。朝阳门这套老破小的租售比是600，在老房中也是正常。也就是说从居住的性价比角度属于平级置换。
或者说如果从租售比算是赚了，但老房的流动性弱，两边各有优劣。地段儿来讲大概率也是各有优劣，亦庄的只要不太偏，那有可能得到板块的利好，价格走势略超大盘，大概率至少不亏。而市区老房则是肯定很稳妥，本身的价格就是大盘的组成部分，不吃亏也肯定占不到便宜。
4、所以这么换房的话从经济角度不算占优，顶多是不亏吧。其他的就看自己的居住感受了。房子是用来住的，能提升交通和居住体验就换。
仅供参考。
__________THE END__________
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