Q:
请问，我是北京2012年买的西城学区房，马家湾的，当时就很贵，每平米6万，60平办妥了370万。现在是涨到了1000万左右，我家孩子也快中考了所以打算卖掉。
不过我有一个疑惑，就是都说学区房涨的很猛，可是我当时是卖掉的望京的西八间北里的老破小，2万一平卖的，70平140万，现在这套房也涨到了5万多，我看网上报价小400万，380应该能卖掉，也就是跟我这套毛家湾的差不多，这是为什么？
而且这学区房还有溢价，那我如果不卖的话还有可能亏是吧？所以我有点儿脑子晕，该不该卖啊？
A：
1、您大概率是2012年底买的，至少在10月份之后，对吗？因为在此之前虽然盛传2013年要执行学区制度，但房价并没有涨的太多，否则这套房到不了6万一平，5万就差不多了。
但11月份的大会结束之后，因为没提打压房价，学区制度改革反倒传的更盛。所以从年底开始各个牛校的学区房开始快速上涨，到2013年春天则出现了“宇宙中心”，五道口中关村的华清嘉园单价破10万，一战封神。
此时涨价的基本都是对口牛校的房子，而您买的是黄城根小学的学区房，当年就需要提前三年落户的。所以房价在学区制度明确之前就已经涨出溢价了，比例至少在20%多，甚至30%。
也就是说，您虽然买的挺早，但也不算太早。而且买的是学区溢价已经形成的房子。那之后无论什么板块的都是跟随北京大盘上涨，您这套也不特殊了呗。
2、后来占便宜的都是当初不算学区房的，也就是对口学校很一般的，比如当时旁边的爱民里，单价应该才4万左右，这里面没有包含溢价。而现在爱民里多少钱？我刚看了一下是14万左右，涨的比您这套马家湾的比例要多，这多出来的就是后来形成的溢价。
3、再说望京的这套房，虽然是老破小，但毕竟这是望京啊，这几年的价格走势是超过大盘的，所以这套虽然是在不太占便宜的望京南部，但至少没吃亏，价格走势完全不落后大盘。
那两边的房子都是跟随大盘涨跌，涨幅也就差不多了。您虽然没占到多大便宜，但也肯定谈不上吃亏，挺好的了。
4、房子是用来住的，学区房是用来上学的，既然是用不上学位了就卖掉呗，没必要跟收益率较劲。您这些年怎么都没吃亏，房价至少不落后，孩子还上了好学校，该得到的都得到了，那就再追求一下更应该得到的改善房呗。
仅供参考。
Q:
请问，中国房价是2022年开始下跌的，巧合的是人口也是这年开始下降，更巧合的是日本也是房价和人口同时下跌的。那我请问了，有日本的前车之鉴摆在面前，你还有什么可狡辩的？房价下跌这只是刚刚开始而已，按照日本先例，至少还要持续崩盘30年呢。
A：
1、这怎么说呢，您自己高兴就好吧。胡编乱凑了一段儿爽文，然后还就当真了，您拿意淫当现实了吧？
2、请问日本是哪年房价开始崩盘的？是1991年。那请问日本的“人口总量”是哪年开始下跌的？是2013年。这中间隔了22年，请问有什么必然联系吗？
就算是用人口出生率对比，那日本是1973年达到顶峰后就开始下降，从1974到1991年房价暴跌是过了17年，请问有什么必然联系吗？
那中国人口出生率明显下跌是1988年开始的，就算是放开二胎也是2017年开始，请问和2022有什么关系？和日本又有什么关系？请开始您的表演！
3、您估计是被任泽平那句“房价长期看人口”给洗脑了，所以才嗨成这样儿。当然也不能说任大师是错的，但是他故意隐瞒了两个前提：就是在一个人口不流动的区域之内，如果没有通货膨胀，那房价必定是下跌的。
而在现实中，人口是必定逐步向大城市逐层聚集的，通货膨胀也是现代经济社会的必然趋势。我不知道几十年后中国的房价怎样，但北京作为首都，房价是很难让您如愿的。
4、我再说几个数字吧，1991日本楼市崩盘之后，确实是房价下跌了20年，连东京最高峰时期都跌了70%。但是，就在2013年日本出现“死亡交叉”的人口总量下跌之后，以东京为首的大城市房价竟然神奇的止跌回涨了。为什么？
很简单，因为“安倍经济学”发挥作用了。所谓的“安倍三支箭”其实就是大放水，天量的货币涌向市场，通过大公司+大财阀的运作向大城市汇集。那人们是要赚钱的，哪儿的钱多就往哪儿聚集，所以东京等几座城市的房价才开始上涨。到今天东京不仅又收复了当年的最高房价，而且还屡创新高。请问您怎么解释？这是巧合吗？
5、另外我给您提个醒吧，您忘了强调“城市化率”了。您应该这么说，城市化率一旦停滞，就没有新人从农村进入城市，也就没有了房子的接盘侠，房价必跌。
但是我告诉您，城市化率其实是个动态指标，而且是要分阶段的。所谓动态是指城市也是会扩容的，比如北京这20多年来就从1000多万人口涨到了2000多万。
所谓阶段，是指第一阶段是农村人口进入城市，县城地级市都算城市。而第二和第三第四阶段呢，是从小城市向大城市逐层汇集，那请问，这个城市化率是否也应该变化或调整啊？
6、总之再多的我懒的聊了，您可以在自己的世界里当国王。毕竟意淫也是一种精神享受，挺好的，只是别给现实社会添乱就算您做贡献了。
仅供参考。
Q:
请问，我是被中介给气死了，我的房在海淀***，470万买的，中介刚才问我380万卖不卖？我知道我这房当时买贵了，但为了孩子转学没办法，可就算是房价降了也不能这么邪乎啊！
我们旁边楼的上月刚刚卖掉，和我这差不多户型卖了440万，10%之内的损失我能接受，按您的说法就当是孩子的转学费了，可这一下子90万的砍价谁能接受？算上装修和中介费上百万的损失了。这中介就跟不收卖家的钱似的，张嘴就是买家只出这价钱，一点都不为卖家争取利益，气死我了。
我跟他说了，以后低于450万就甭告诉我了，省的我生气你挨骂。可他说如果不接受那以后就没人给我推荐了，要挟我。
A：
1、这没必要生气，房子是您的，觉得价儿低不卖不就得了。这就相当于做生意，无论是饭馆商店还是摆地摊儿，永远有过来胡乱砍价的，什么人都有。甚至有的人根本就不想买，只是借着砍价找乐子而已，就想看你生气又没辙的样子。那这种事儿不搭理不就得了，先练不生气，再练气死人。
2、另外既然是上个月刚有440万成交的，那您这房如果没硬伤，按道理就不应该有人报出这么不靠谱儿的价格。所以我估计这可能是有人故意添恶心呢，或是试探底线，或是故意激怒以便忽悠，也有可能是要拿您这套房的价格给别的房源当砍价锚点，反正肯定是没安好心。
那这种情况就更没必要生气了，否则就中了鬼子的奸计了。不搭理是最好的应对手段，马路上的垃圾多了，视若无物就得了，何必拿别人的恶意来恶心自己呢。
3、总之没必要搭理，也甭担心他们不给推荐，都是求财的，他们要想赚钱就不可能因为一次试探就放弃了。或者说这还或许说明您这套房有优势呢，所以他们才费劲巴拉的来试探，真要是不当回事儿就不来试探了。那老话说“褒贬是买主，喝彩是闲人”，甭管砍多少钱都说明有人感兴趣，而且对您的报价也没绝望，那就是好事儿呗。
所以甭当回事儿吧，再来联系就正常砍价，目的都是成交而已，中间的一切都是手段，都是假招子。
仅供参考。
Q:
请问，1、我们家情况是俩娃，大的朝阳豆各庄2年级，小的今年9月上一年级，再171朝阳豆各庄分校，周边一套房子，不打算卖。
2、再买一套老破小上学用，二娃再买算首套吧。看了西城广外也不便宜，想着买东城龙体片区，教育比较均衡，我们也不怎么鸡娃，娃也没天分哈哈。
3、您是否建议现在买，还是再等等，明年2026年统一转学呢？希望得到您的指导。谢谢！再买就只能全商贷了，看了一圈龙体房子，几乎都是1980年建立的，房龄太大了。以后会不会砸手里。
A：
1、对，多子女家庭购买二套住房认定为首套待遇。大多数孩子都是中等普娃，大部分家长也都反感鸡娃，但很多时候都是没办法，被迫内卷。这就跟上班似的，都是普通人，都想找个好单位就能躺平了端铁饭碗，但很多时候都是无奈的996007。
2、如果是为了孩子教育就是能早转就尽量呗，买房的目的不就是为了换个教育环境吗？房子不重要，重要的是习惯教育模式和融入学习氛围。常规建议是小学尽量在三年级之前，最晚别过四年级，毕竟很多学习内容和习惯的养成都是有窗口期的，过了这个阶段就很难了。
另外因为这几年东城区“不鸡娃”的模式被过度宣传，以至于很多家庭真的不怎么鸡娃了。那结果就是成绩不太强，在高分段被朝阳赶上了，甚至要超越。所以东城一直传闻也要改革模式，至少是小升初的系统内或片区内的推优选拔要加强。如果真的加强就类似于点招了，那就更最好早转了呗，否则在选拔时至少不占便宜，更多的得靠天分了。
3、龙体有房龄相对新的小区，主要在广内大街东部，房龄20年之内的商品房，房源不少呢。如果是短期持有那就买小开间，最低有300多万的，40平左右吧。反正也不自住，用完了学位就可以卖。这种产品虽然价格走势一般，溢价也高，但胜在灵活，在贷款方面也不受限制。而且你们是二宝家庭，在溢价部分的利用率上翻番了。
老房也不至于砸手里，这主要看出手时的价格，别要高价就都不难卖。另外看学区溢价率，尽量买溢价低的不就得了，这样过了高峰期也风险小，同时居住的性价比也相对高。这让中介给找房吧，一房一议。
仅供参考。
Q:
请问，我目前看中了天秀花园安和园的两居总价600w以内（我的预算也期望在这），对比的还有栖海云颂，这个需要等开发商有特价房的机会。
但是目前安和园的楼层偏高，没有合适房源，也担心安和园会降价。栖海云颂出特价房的话，目前开发商也没有统一对外口径，我也是从一位中介了解到，开发商处理尾盘可能会走特价。
我更希望争取到一步到位海淀，之前昌平也看过，唯一的金域华府，也需要考虑置换以及贬值的问题。
诚恳希望章哥可以给予一些建议！如果有安和园带电梯的平替，以及其他600w可以够到的海淀的新房，次新，捡漏，也麻烦您了解的话，可以指点下！
A：
1、这是要问我什么呢？我好像说不出来什么似的。买二手房怕降价，买新房怕不降价，最终希望是捡漏儿，这我能说什么呢？
2、安和园要没有合适的房源就等着呗，是否降价看大盘，这里没有走出独立行情的道理。二手房要都降价了，新房也扛不住啊，能扛住的也是溢价，也就是开发商的利润，那买了不就更亏了？
3、开发商没有特价房的统一口径，那就别太追求统一口径了呗。否则也就不是捡漏儿了，所谓捡漏儿不就是赚的信息差吗？
在这种时期，又是这种地段儿，如果开发商推出统一口径的特价房，那肯定是不好卖的。可如果是人家花了那么多的推广费+那么多人推销都不好卖的房子，你接盘之后能有什么好办法吗？商品价格是由供需关系决定的，如果集中促销的新房都不好卖，成了二手货之后，单打独斗的怎么抬价啊？
从中介了解到开发商处理尾盘走特价？这是正确的废话，卖菜的到收摊儿的时候都打折的，但肯定都是不新鲜+品相不好的。好东西永远稀缺，而大龄剩女或老光棍儿必定是自身有问题。所谓的“旺铺招租”从来都是噱头，其实就是没人爱要的。
4、总之这我没什么建议，我不是卖房的，没有平替的房源。新房也不熟，和开发商没渠道，帮不上忙。
仅供参考。
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