Q:
请问，在回龙观地区有套两居，目前市场价大约370，还有115的贷款未还，月还款额6000多，手里现金120出头。目前租住在中关村地区，孩子上学、大人工作都在这片。月租金9000，回龙观的房子月租金6000。孩子已经上学，没有学区名额需求。
问题是:
1、现在这个时期是否可以考虑在中关村附近入手一套？由于首付和还贷能力，只能考虑老破小。
2、如果可以考虑入手的话，根据资金情况，我们讨论了两个方案，一是置换一套60平左右两居，一个是留着回龙观的，在中关村附近买一套40多平的一居。请问两种方案哪种更合适一些？
3、不管是哪种方案，从保值的角度，是选择有学区属性的还是没有学区属性的呢？
A：
1、回龙观370万的房子能租6000，够高的，租售比600出头儿。那这套房如果不是租金要高了，就是房子的估值偏低了。还一种可能是房子有瑕疵，对售价影响大但对租金影响不大。如果以上情况都没有，那就是小区房价超跌了。
2、这是全家讨论的换房方案吗？用不上学位，这个时期在中关村附近入手一套老破小，图什么呢？或者说主要需求是什么？如果只是为了居住的话没问题，本来房子就是用来住的。
但如果有其他想法的话一般不建议，毕竟今年是入学高峰的最后一年，所以学区溢价仍然不低。尤其是老破小占坑儿房，属于性价比最差的。而明年就是明确的拐点了，之后是否能撑住溢价，就得看政策和运气了。这上网查查人口数据吧，很简单的。
3、保值的角度是否有学区属性的？这得看自己的投资习惯，追求稳妥的在这种时期都是买不带溢价，赌性大的当然是富贵险中求了，玩儿的就是个心跳。但真的提醒一句，北京的学区房炒房客，三年前就开始撤出，两年前基本撤干净了。那连专业都不敢玩儿了，您作为不太懂的还是考虑好吧。
4、总之无论做什么事的建议都最好是“顺势而为”，非得和大趋势对着干，那就看勇气和运气吧。只不过投资中常规都是最早进入的赚大钱，进入越晚的利润越低风险越大，最后接盘的通常都没什么好结果。
另外60平的有可能比40平的溢价低一点儿，这看具体房源吧，掏钱之前计算一下租售比和溢价率就行。
但也考虑好，回龙观是没有溢价的，所以换租能占中关村的便宜。而一旦换了房，那这便宜也就占不上了。我建议是算算账吧，然后再看值不值得。
仅供参考。
Q:
请问，孩子25年上学，近来一直在给孩子看学区房。最早是看了德胜，考虑到出区概率太大房价又贵了，放弃。后来看了看什刹海，房子质量很一般、周边环境就是胡同。
我报备了一套挂牌价将近700万的房子近期去谈，焦虑地睡不着，突然有些担心，这样的房子（旧，胡同里，离地铁站一点几公里），未来流通性是不是得特别差，会远低于普通的房子。恳请您帮我分析分析。
A：
1、老房如果学区功能减弱的话，那肯定流动性差啊，这是所有老房的通病（强势单位的宿舍区除外）。甚至这是全世界老房的通病，所有人都是喜新厌旧的，有新的谁买老的啊？
尤其是那些房龄老到影响贷款的，出手时如果银行额度紧张，那就更不好出手了。肯定比房龄新的挂牌期要长的多，想尽快出手就只能降价。
2、这让中介算算房子的溢价率吧，尽量别买太高的，至少是别超过学区平均值的，出手时相对好一些。但这也没什么办法，今年也算高峰期，到目前为止溢价率没降多少，不是太好找。
3、另外也看持有周期的长短，如果是用完了学位就着急卖，那如果大盘不配合就不合适。但如果是持有到孩子小升初甚至中考就无所谓了，到时候慢慢儿卖呗，不着急套现也就不吃亏了。反正周围都是老房，过些年就都更老了，谁也别说谁。
如果是确定长期持有，那索性买最老最破的。只要溢价不太高，那这种房基础部分的性价比反倒是最高的。而且还能赌一把原址重建，赶上了就是赢，赶不上也不吃亏。
仅供参考。
Q:
请问，最近看房还是青年路板块，因为太老的不想要，所以又回头还是看了炫特区。综合评价和之前区别不大，价格虽然不太低但总价合理，朝向楼层备选的多，是典型的上车盘，感觉至少能不被甩下。
但是问题也依旧，名气不好是肯定的，东炫特西荣丰，人员复杂密度大，物业管理不到位。但以我目前的资金只能买这里了，所以想再问一次您的看法有没有改变？
A：
1、我的看法有没有改变？没有。都是成年人，思维模式和观点定型后都很难改变了。或者说改变自己很难，试图改变别人更难。
2、我还是这观点，如果确定是先上车，然后短期三五年的持有，那炫特没什么问题，挺合适的。这种小户型社区主要是长期说不好，一是物业有可能再走弱，毕竟各种设施老旧，业主也净是不在小区居住的，收取维护费的难度大。
二是之所以小户型在朝青这种板块的价格走势相对强，主要就是年轻人多，被吸引到的年轻人也多。但年轻人也有可能转向别的板块，那或许会影响这种小区的价格了。
但这都是时间长了才明显的，短期的五年左右无所谓，不至于有什么劣势。所以既然都看了这么长时间了就买呗，性价比挺高的，至少不吃亏。
3、名气这种事儿其实更无所谓了，都是调侃而已，没人真在乎的。人员复杂密度大这怎么说呢？早就是既成事实了，只要不继续加重就所有人都习惯了，能接受的自然接受，不能接受的就算改善了他们也不来。
所以还是上边的两点，只要物业能保持，只要板块的年轻人别减少就行。
仅供参考。
Q:
请问，我的房在房山稻田，房屋价值不到300万，无贷款。现在有存款150万，年入60万左右，比较稳定。
想换房的主要需求是孩子上学问题，因为看文章说房山四中和十二中的分校成绩放到丰台也不过是中上，那这放到东西海就必定是中等以下了。而且也核实了一下房山的高中率和一本率，确实不乐观，几乎就是西城的五分之一概率，感觉对孩子的未来有些悲观。
但我们综合考虑了资金预算和居住的问题，认为以目前的居住条件如果换到东西城的话实在降低生活品质太多，而且我妻子上班（云岗）也不方便。所以想退而求其次，或是海淀西部，或是丰台十二中学区，您看合适吗？
A：
1、丰台的中上对标东西海的中等，所以长阳的这两所学校放到东西海不算“中等以下”，而是中等就差不多了，不会再低。一般来说，海淀以20中的成绩为中等，上下几名都算。我虽然不知道四中房山和十二中分校的成绩，但应该比较接近。
2、十二中没有学区房，只能说这些年是北大地学区的相对概率高一些。但传说十二中这两年从小学就开始掐尖儿了，目前在丰管路的承泽（民办）学校上学，那或许到时候给到各小学的名额就更少了。所以考虑好，没人敢保证肯定能进入十二中的，也不存在十二中学区。
3、海淀西部指哪儿啊？是永定路学区吗？如果是的话，那这里在海淀不算太热门，某些派位的学校有可能还不如房山的四中十二中分校呢，考虑好。
4、总之我没有明确建议，不敢说哪里合适，只能是列出这些情况供家长参考吧。或者说我觉得以长阳的教育资源，那换到这两个学区不算有太大的提升。因为丰台就是十二中最强，但如果没进去，那这换房的意义就不大了。
而海淀永定路也差不多情况，没增加太多概率。所以如果要换，那以长阳的怎么也得换到万寿路之类的才算明显提升，也就是换到海淀中上学区，要不然意义不大。
仅供参考。
Q:
请问，我们在西城有三套都不大的房子，两套是学区房，都是60平左右的两居，各自价值600万左右。另一套是50年的商住，广外红山世家的，60平单价5万多价值300多万。现在想卖掉一套换成宜居的好房子，看了南海子和丰台河西的，但感觉配套都实在欠缺，保值会不会有问题？
朝阳公园和双桥一带的也看了，配套齐的太贵，不齐的荒凉。所以想问问您的看法，应该拿哪套置换？换哪里合适？主要就是自住加保值，别的要求没有，没学区也没问题。
A：
1、哪套置换？房子是用来住的，哪套确定住不上就拿哪套换呗。常规建议是拿商住换，但既然是对标学区房，那就算算学区溢价的高低吧。如果比较高，比如在30%以上，那要是我就先处理掉不住的学区房了，免得过了入学高峰后的两套房都吃亏。至于商住则不着急，注重租金就留着，不想留的话什么时候处理都行，毕竟这种房有租售比支撑着呢。
2、换哪里合适，如果是这四个选项，那就先看南海子呗。虽然现在也是配套不多，但毕竟算重点板块，待售的地块多，理论上土地方是会增加投入的，这样才能赚更多的钱。
而河西这概念太大了，我不知道您指的是哪儿。或者说就是因为太大了，以丰台区来说也未必有太集中的投资，就算有规划也很难在短期内实施。
朝阳公园那就是贵呗，这没办法。双桥则是两区甚至三区交界，又在京通和通惠河以南。如果是铁路北边就是狭窄地段儿，不太好规划，铁路南边就更偏了呗，也不好规划。
3、简单就这情况，要是我会先卖掉住不上的一套学区房，然后看房以南海子为主。
__________THE END__________
章哥说买房超级会员权益：
1.章哥本人一对一买房全流程咨询，前期梳理需求，确定方向，落地执行方案，买房全程不限次数线上线下沟通，实时解决疑问。
2.卖房-买房置换全程陪跑。业内顶尖线下团队从数据到实操，站在单边立场解决卖房-买房过程中的全部问题。
卖房：卖房从挂牌定价、竞争力分析、中介沟通，到最终斡旋谈判。
买房：根据需求匹配度，筛选锁定意向房源，比对性价比；买房谈判，成交低佣金签约 0.3%。
觉得不错就点个赞吧
