一个多月前，瑞安房地产位于上海黄浦区上海新天地社区内的翠湖天地六和开盘日光，108套房源全部售出，总销售额达119.79亿元，单盘就拯救了瑞安房地产前三季度的业绩。
10 月30日，瑞安房地产又与上海奉贤区南桥镇政府正式签订南桥镇“贝港城中村”改造项目合作框架协议，拿下了上海又一个超大型城中村改造项目。
一边如火如荼的进行项目开发，而另一边，瑞安房地产对其在上海的项目“动起了刀”。
1
11月5日晚，瑞安房地产宣布了一项重组计划，优化其项目公司杨浦中央和创智天地现有股东之间与项目资产相关的投资控股架构。
根据协议，瑞安房地产旗下多个附属公司与宁波基金、杨浦知识创新计划成立一家有限合伙企业，合计出资额约为81.26亿元。
通过一系列复杂交易后，合营企业、上海瑞安投资、宁波基金及杨浦知识创新将分别拥有上述有限合伙企业约0.01%、46.79%、44.97%及8.23%的合伙权益，且有限合伙企业将不会成为瑞安房地产的附属公司。
同时杨浦中央及创智天地将分别由有限合伙企业和杨浦知识创新拥有99%和1%的权益。
这也就意味着，瑞安房地产失去了杨浦中央及创智天地两家项目公司的控制权，其财务业绩将不再于财务报表内综合入账。
也就是说，瑞安房地产分别通过合营企业、上海瑞安投资按持股比例出资66万元及38.02亿元，合计38.0266亿元，拥有了合资公司46.8%的权益。
通过光侨、泰隆两家附属公司收到对价47.06亿元及26.68亿元，合计73.74亿元。这样一来，瑞安获得了约35.71亿元的差价。
瑞安房地产表示，这一举措便于公司能够以更有利的商业条款为投资进行再融资，从而提高投资回报。
同时，通过将人民币收入与新的境内人民币融资结合，消除外汇风险及错配。
根据公告，合营企业即“上海添昫创盛企业管理有限公司”，由上海瑞安投资及杨浦知识创新分别拥有66% 和34% 的权益；宁波基金由中国人寿拥有约 90% 的权益；杨浦知识创新则由上海市杨浦区国资委全资拥有，其持有杨浦中央 13.2% 股权。
2
这并不是瑞安房地产与险资的首次合作。
早在2018年之前，中国人寿就曾驰援瑞安房地产，以38.69亿元收购上海瑞虹新城有限公司21.4%的股本权益。
2023年底，瑞安房地产官宣将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下公司。
今年3月底，瑞安房地产将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产。
将优质资产项目相继摆上货架的背后是瑞安房地产日渐趋紧的现金流。
瑞安也曾在年报中表明公司存在财务风险，包括流动资金风险，融资风险，违约风险。
2023年全年，瑞安房地产的营业收入约为97.52亿元，相比于2022年下降37.35%；归母净利润8.1亿元，相比于2022年下降20.74%。
实际上，瑞安房地产的归母净利润已经连续两年下滑，2020年还录得了亏损。
今年上半年，瑞安房地产实现营收20.73亿元，同比减少68%；净利润1.83亿元，同比减少80%；公司股东应占溢利7200万元，同比减少88%。报告期内，公司净资产负债率微升至53%，而现金及银行存款为105.43亿元。
瑞安房地产管理层透露，公司偿债高峰将出现在2025年，届时大约会有86亿元的负债到期，短期内有一定的压力。
截至2024年8月29日，自2021年以来，瑞房已偿还境外债务合共406亿元。
目前，瑞安房地产还有两笔境外债券，分别是2021年6月29日发行的4亿美元债，利率5.5%，期限5年；2020年3月3日发行的4.89亿美元债，利率5.5%，期限5年。
“目前房地产市场仍处于调整期，但对未来市场有信心。”罗康瑞表示，瑞安房地产将会以更为审慎的态度选择投资发展机会，未来的业务重心将继续聚焦长三角和大湾区的一线城市，尤其是上海。
（本文转载自：乐居财经、中国房地产报等）
关于今天的分享，大家有什么看法？欢迎评论区留言。
☟上下滑动加入社群
