万科，开始连续拿地了！

楼市 2024-11-12 12:45 上海

2024年，是万科的“高压之年”！

但24年一路“卖卖卖”的万科，最近却在全国各地频频拿地，这让人费解！

1 万科24年拿地清单

在大众印象中，既然是“骨折”卖资产和积极“还债”，按常理，万科应不会拿地，至少24年短期不该拿地！

但事实上，老潘今天意外看到万科双11又拿地了，上次是杭州、青岛拿地，这次是成都，老潘很好奇，特别缕了一下万科24年这一年共计拿了多少地，不查不知道，一查吓一跳。

万科24年拿地清单如下：

1月，在银川、昆明及贵阳，万科分别各拿一宗地，权益价9.3亿；
4月，在沈阳，万科以约4.86亿总价拿下沈阳2宗地块；
5月，在徐州，万科100% 权益拿下1宗土地，权益地价5.36亿。
7月，在上海，万科权益35%拿下宝山区一宗地，权益地价10.84亿。
9月，在杭州，浙江万科南都与杭州地铁联合体以14.5亿竞得杭州西湖区地块。
10月11日，青岛，万科合作公司万珠置业有限公司（万科+黑卓）以底价3792万成功拍得黄岛区地块。
11月11日，成都，万科以底价3.39亿拿下成都新都区廖家湾地块。

算下来，截止24年双11，万科在全国9个城市，共计拿下10宗地！

这让地产人纳闷。

其一，万科跟自己比很矛盾——即万科2024年的主要画风还债还债还债，卖卖卖，即骨折卖资产、卖股权的卖卖卖（比如超总地块亏一半出手，比如最近万物云同学以1.5亿收购万科旗下项目公司资产，这是“替父分忧”）；

比如前期万科组织收缩，如区域“七变五”的大收缩，如近期万科总部“各中心变身各部门”的总部收缩；而另一边画风，又是万科全国9个城市频频拿地，消耗子弹，尤其近三月连续出手……这看上去很自洽！

其二，跟同行比，也很矛盾。

对比之下，今年头部房企都不敢或不愿拿地。

典型如债务无忧的头部央企招商前10月也仅拿14宗土地，中海也一样；同样，债务基本可控的民企之光龙湖前10月也仅拿12宗土地……

对比之下，还在“活下去考卷”下的万科竟全国频频拿下10宗地，这无疑让人纳闷，万科不该这么积极啊？

尤其24年现金流危机时期，万科能否不浪费子弹？

万科葫芦里，到底卖的什么药？

2 透视万科10宗地

首先得微观看，即老潘先盘一盘万科这10宗地有啥特征。

其一，别看万科10宗地全国拿的热闹，但个个都是“超小地块、超低总价”的中小地块。

整体看，每宗地占地面积几乎都在6万平内，权益支付地价最少0.3亿，最多也就10.8亿。

其二，拿地城市能级在悄悄提升。

24年上半年万科拿地全是在“三线城市”，即贵阳、沈阳、昆明、徐州、银川，但下半年近3月，万科全换仓成一、二线城市，即上海、杭州、青岛、成都，这说明，万科拿地“进取”的同时，也更谨慎，更强调安全策略了！

其三，权益比例其实普遍很低。

10宗块只有贵阳、徐州、成都3宗是100%权益，其他都是显著低于或等于51%权益比，这就说明万科实际拿地，自己花费的子弹很少！比如上海地块35%权益，杭州地块20.7%权益比。

整体汇总看，万科24年前10月拿地全口径才74.5亿，而对比万科前10月2025亿的巨量销售看，万科拿地销售比只有0.035；这相对于拿地20强前10月平均0.15的拿地销售比均值看，万科出手还是极度保守的。

所以整体评价，万科拿地虽然热闹高频，但万科实际并没出太多本钱！

但无论如何，万科为何24年依旧保持拿地主动性，理由何在？

这或许是立足保留当地万科精英人才团队而拿，或许是以极小成本去保持万科对全国土地市场的敏锐度，又或许当地政府的“示好”和“建议”，再或者是万科判断全国楼市大概率要筑底进而逐步下场主动拿地……

这里，老潘今天不妨从纯经营视角去探寻问题的答案，算是抛砖引玉。

3 “卖得走”，才有底气拿地

万科2024年比较缺钱，短债比在恶化，但万科为何还敢拿地？

这背后一个核心理由和支撑是万科新拿地后有信心“卖得动，卖得快”，这样万科就可以打个短线，四两拨千斤，以较少资金（74.5亿）投入获取更多现金流（181亿货值）和助力利润微修复。

穿透万科10宗地，你会发现第四个特征，即这10宗地几乎都在万科的“深耕城市、深耕板块，又或者万科认为这地是能快速开盘去化走量的区位”。

以万科双11成都新都区拿地举例，成都新都区虽然非成都核心市区，但却是万科在成都的深耕区域。

的确，万科在成都“新都区”可谓“深耕多年”，目前万科在新都区已开发或在建中的楼盘就有万科五龙山、润园、缇香荟、金域缇香、星光都会等。

同时，新都区作为万科深耕区域，做高周转的刚改等中端改善型产品，也符合万科总部对项目现金流“高流速”的当下要求。

比如万科在杭州拿下的地块紧邻此前热销的绿城熙海棠，区位禀赋是一样的，对比绿城熙海棠2024年5月首开后，仅用20天便售罄，中签率最低为10.2%，去化火热。

同样万科在徐州4月拿地，7月推出的徐州万科檐语间项目，一下成为2024年徐州市区首个日光盘。

整体看，目前万科2024年拿地的首次开盘兑现度100%，比如24年万科沈阳、徐州的3个项目已开盘销售，平均开盘周期仅4.3个月，同时，万科沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率18%……的确是拿地快，销售更快，而且毛利还不错。

卖得动，卖得快，甚至能日光，那么即使万科24年现金流承压，但依旧可以短线快跑创收，而9月，10月，11月万科月月拿地，更是在830就判断自己全年债务无忧后更果断了。

当然万科卖得快，核心是建立在万科新的产品力锤炼、板块深耕品牌和微观市场研判基础之上！所以万科，并非赌运气！

4 土储库存消耗快是背景

除了卖得快的能力底气外，万科24年全国频频拿地一个大背景是万科土储这2年消耗的也挺快。

客观说，万科这2年去库存，和库存周转率还是行业领先的。

首先，2023年末50家上市房企中，万科存货规模为7017亿，仅次于保利排名。

虽然高但万科库存去化快。比如，万科23年存货比自身22年存货减少了2054亿，这在50家上市房企中存货减少量是行业最多的；而在2024年上半年，万科土储再次减少，其总土储规模减少超 2000 万平米。

库存土储消耗多，适度微微补点货也正常！

其次，就最新土储量级看，万科总土储相对偏少。

比如据克尔瑞数据，按照 2024 年 1-8 月销售面积计算，万科土储建面去化周期约为 48.4 个月，在 top100 房企中处于中等偏上水平，优于行业平均水平！

其三，万科库存去化速度和去化能力，都挺不错！

2024 年前三季度万科存货周转率平均为0.51次/年，而2023年50家上市房企平均存货周转率为0.417次/年，从这一数据来看，万科的存货周转率显著高于 2023年上市房企均值，这意味着万科的存货能更快地转化为销售收入，资金回笼速度快于行业均值。

比如24年前三个季度，万科年初现房实现销售325亿元，准现房销售434亿元，车（位）商（铺）办（公）销售197亿元。

其四，2024年卖期房挺难的，基于不确定消费者都偏爱现房或是准现房。

而看万科24年三季报，万科存货结构中很大部分是现房和准现房，这也是利好！

比如目前万科最新现房货值就高达1116亿，占比19.2%；准现房货值高达3863亿，占比66.8%，真正尚未开工建设的原始土储仅占14%。

这等于说，万科存货中，现房和准现房基本高达5000亿货值，占比86%，而且这些货值已计提据说近590亿减值。

这意味着，一方面这些现房和准现房后期不需太多资金投入就可快销快交房，尤其眼下2024年10月核心市场都在止跌回稳，另一方面，这个已计提资产减值后的5000亿货值，几乎就能“保本出货”，未来回款也将在5000亿上下。

应该说，除了万科24年依旧新增拿地之外，还有一个万科独特的信号被外界忽略了。

即万科在2024年三季度新开工面积明显提速了！

万科报表显示，24年上半年新开工及复工计容面积约411.7万平米，完成年初计划38.4%。而对比24年前三季度，万科实现新开工及复工计容面积迅速拉升至697.5万平方米，占全年开复工计划65.1%。

对比算下来，三季度万科开复工面积明显提速了。

万科三季度拿地与开复工面积双双提速，这一方面证明万科最困难的时间已经过去了，另一方面，也意味着后续房地产真的可能要止跌回稳了。

这几年，全国住宅新开工面积因为房企们不看好后续市场，所以都在年年收缩，而万科三季度新开工面积提速，或许源于万科对后续房地产市场边际看好！

5 扫描万科现金流

透视万科逆势拿地，除了万科有底气跑得快，艺高人胆大，以及这2年土储库存消耗过快之外，核心前提也要看万科整体现金流基本面是否支撑。

即没有万科2024年现金流的逐步改善和边际向好，万科也会叫停小体量拿地！

整体扫描万科24年现金流战役，还是超出老潘预期的。

首先，早在24年年中报即8月30日，万科就表示：“万科年内已无境外公开债，仅只剩20亿境内公开债且万科已做好资金安排。”

基于这个公告，意味着万科其实在24年年中就早已知晓万科2024年基本安全了，不再有爆雷之风险。

这也说明万科24年现金流安全这个课题，万科年中8月就交卷了！

有了8月底这个判断后，万科9月，10月，11月近3个月开启了“连续月月拿地”的节奏。

当然，杭州，青岛、成都这几块地体量小，板块好，万科产品好，有信心跑得快。

其次，从万科具体现金流的多维度切面去扫描看。

万科2024年，算是提前打赢了一场现金流狙击战！

一方面，万科24年前9月新增融资和再融资竟高达774亿，且1-9 月偿还有息负债约700亿，另一方面，前三季度万科销售回款超1800亿，回款率超 100%，而万科经营服务业务全口径收入430.8亿，同比增6.3%；同时，前三季度万科大宗交易232.6 亿。

而且，万科整体早已完成全年197亿公开债的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

以上每个现金流战役都值得点赞，因为24年前三季度楼市环境实在太残忍，对比之下，万科成绩的确难能可贵。

另一方面，万科不仅偿还了全年公开债，而且万科在24年也对债务结构进行了二次优化，这也是隐形的成功。

即万科24年让整个债务周期延长了，短债压力减小了，这样万科25年就有更多时间和空间来安排筹措资金，这个债务结构优化也是万科“一个突破”！

比如境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年，一年以上有息负债占比为64.4%，较年初下降0.1个百分点，这种债务结构的优化，整体使得万科短偿压力减小。

其三，24年是稳了，且债务结构优化了，那2025年万科是否就稳了？答案是万科依旧要高度谨慎应对。

万科2025年还有246亿到期公开债务，这比24年197亿公开债量更大。

具体而言，万科2025年国内到期债券规模215.9亿，涉及9只债券，且集中在25年上半年一季度和下半年8~12月。

另一方面，万科在 2025 年 5 月还有一笔4.23亿美元、票面利率3.15%的美元债到期。

量更大且较集中，这对万科25年现金流提出了更严峻的要求。

另一方面，万科眼下短债比依旧承压。

站在2024年三季度时刻，眼下万科有息负债合计3276.1亿，其中一年以上有息负债占比为64.4%，这意味着当下到25年9月，万科一年内到期有息负债依旧高达1166亿，而对比眼下万科持有货币资金却只有798亿，算下来，眼下万科短债比只有68.4%。

这比2024年6月底的90.6%下降了22个百分点，差额368.8亿。

要知道，万科短债比21年是2.5倍，22年是2.1倍，23年也有1.6倍，而到此刻2024年9月，万科短债比降低为0.684。

所以，虽然24年万科已平稳了，但25年万科依旧有较高量级且集中的债务到期，所以，万科25年能否过关依旧还充满变数！

6 万科的自我破局

应对2025年到期的债务，万科当下已开始全力以赴。

应对逻辑虽简洁但却有力，即死磕开源与节流。

即全方位开源。一方面万科整体通过政策救市和万科产品力去快速销售库存房源和新增土地的快速变现，实现高销售高回款；另一方面，万科同步增加融资额和加大资产出让力度，获取融资和资产变现的两股现金流；

另一方面是深挖降本与节流。

比如万科年初的7大区域收缩为5大区域，比如三季度报时的总部中心制缩减为部门制的组织收缩。

应对高额债务，万科提前的开源节流思路并不“高明”，万科胜在执行力快准狠。

首先，万科对组织动刀干脆利落。

外界只看到组织收缩的残忍，比如万科一年之内就完成“区域大收缩与总部大收缩”，这力度挺猛，但事实上，万科从早期年销售额6000亿、7000多亿到如今24年预计2500亿左右，显然，组织战略必须匹配公司规模之变，所以万科24年大幅组织收缩是应该的，是必然的。

万科想清楚了动手自然那就“快准狠”了。

其次，万科淡市依旧逆势拿地和新开工提速，这也上演了一种在“发展中化债”的高明自救方法论，这是看待万科拿地一个积极乐观的视角！

即节流降本，绝对不是还债的根本，根本还是靠“强销售、强融资、强资产变现”，后者是七寸。

万科化债还债的七寸还是靠“增量销售，增量融资，增量资产变现”。

比如在增量销售破局上，无论是万科这2年产品力的迭代升级，几乎每3、4个月就迭代一次，还是万科存量高去化速度乃至24年新拿地快开快销，万科的“增存量”销售都很猛，所以前10月才有1800亿回款。

同样在增量融资破局上，没想到融资低迷背景下，万科24年前9月合并报表新增融资与再融资竟高达774亿，而且新增融资综合成本才3.58%，这个融资量和低成本，对一个深陷爆雷舆论的万科而言，成绩是惊艳的，是万科真实力的绽放。

同样增量资产变现上万科也是“想得清楚，干的彻底”。

一方面，当下市场低迷资产难卖，但万科前三季度大宗交易依旧签约高达 232.6亿，完成24年300亿目标的77.6%；

另一方面，万科在非主业战略割舍也快刀斩乱麻，未来万科的三大战略主业是地产开发、物业和长租公寓，所以我们也看到这一轮万科对非主业比如商业资产处置力度也是快刀斩乱麻，很坚决，很彻底，也很壮士断腕！

小结

应该说，万科三季度连续月月拿地以及新开工面积提速，意味着万科最困难的时刻，已经过去了！

眼下，2024年万科的自救“想得清楚，干得彻底”，而政策的924这一轮救市更是前所未有，力度惊人，面向2025年，万科如何实现短期的高压还债和未来长期良性发展的平衡，这或许是当下万科应该提前思考的新“课题”！

毕竟成功穿越周期的有两种企业，一种是代价很小且一旦后期市场进入新周期就能迎来一波新发展；另一种是周期是穿越了，但损失惨重，虽然还活着，但企业已经严重落伍了！

（本文转载自：地产总裁参考）

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