有一段时间没有聊房地产了。上次还是517新政。房地产的重要性是显而易见的。今年，财政收入减少了35%，其中土地出让收入的下降达到了十万亿级别。随着楼市泡沫的破裂，其带来的一系列连锁反应开始显现。本文将探讨从房地产泡沫的形成到实现软着陆的可能性，以及未来房地产行业的发展趋势、货币政策的调整方向，以及购房者的心态变化等方面，全面分析楼市的未来走向。由于涉及的信息量非常庞大，建议读者点赞或收藏本文，以便将来参考。
现在还要不要买房？我们来看一下房地产这20年的价格变化。商品房市场可以追溯到1998年的起步，然后07年的时候有一波大涨，房价开始飞起，然后最近的一次是2016年。这个大家都有感受，这次涨价让许多人记忆犹新。因为很多人就是这波上涨后进场的。一直到了2021年这个价格到达了顶点，部分城市的顶点是2019年，然后接下来的三年就一直开始下跌，到了现在是2024年。所以你看房地产20年的增长红利用了3年的时间就被打破了，目前来看全国楼市到今天为止已经平均跌了4年时间。
北京现在是跌了25%，回到了2016年的12月份的状态，深圳比较惨，大概是35%可能还要多。如果你是在2016这个时间段来买房叫做晚买一年白干五年，那如果你要在这个2021这个时间段里边去买房子，叫做早买一年，白干十年。所以你看商品房的属性已经从资产过渡到负债，举个例子，比如说你现在是一个30岁的年轻人，现在要买房子200万，那么你首付40万，还有160万你要贷款，那么160万就是负债，按揭30年算上利息，你要还300万，那你买了房子总得装修一下，20万差不多，那么加在一起的话就是320万的贷款你需要还，那你说这320万的贷款他并不是负债，因为我有房子在那儿，那过去房子可能是资产，因为今年2万块钱买的，明年可能就24000，然后我着急用钱的时候，这个房子我交易我也可以流通，那这是妥妥的资产。什么是资产？资产是你睡着了之后还能给你产生收益的东西。但是现在这个房子明年能不能涨价？很难！房子现在你需要用钱了，去交易能不能马上脱手也很难。所以这320万是一个负债，另外这320万你买到的其实也不见得是房子的真实价值，其实是房子的泡沫价值，怎么去衡量一个房子的真实价值？
这泡沫价值有一个很重要的指标叫做租售比，这是国际上通用的，并且一个非常重要的指标，什么是租售比？比如说你在上海买了一套房子，100平大概花了1000万，每个月能租多少钱？大概可能也就是1万块钱，那么他的租售比就是1/1000，什么意思？也就是这个房子你要连续租1000个月才能够收回成本，1000个月是多少年？大概是83年，那么这个房子每年会有12万的租金，1000万买来的房子，它的年化收益率是多少？大概是1.2%，这个1.2也只是一个理想的数据。为什么？因为你这里边可能还会产生房子的折旧，然后空租期，如果这个房子你是贷款买来的还有贷款的成本那如果你遇到了房价下跌的时候那这个年化就会变成一个大大的负数。
所以你看看这不是负债是什么？那么合理的租售比应该是什么呢？我们参考一下发达国家的数据，其实跟三个数据有关系，
无风险收益率：通常以国债收益率为基准，假设为2.5%。
持仓成本：包括购房持有成本、装修费用、物业管理费、取暖费以及房产税等。
风险溢价收益率：设定为0.5%，以补偿投资者承担的风险。
将这三者相加，合理的租售比大约是4.8%。例如，如果月租金为1万元，要保持这个租金水平并实现4.8%的租售比，房产的合理市场价值大约是250万元。然而，房价不可能无限制下跌，但当前的市场价格与合理价值之间可能存在数百万的差价，这个差价谁买单，你买单？所以房产的年租金收益率仅为1.2%，在当前的市场环境下，购买这样的房产实际上是一种负债，因为它产生的收益远低于其持有成本。这表明，房产投资的吸引力已经大大降低，购房者需要更加谨慎地评估房产的真正价值和潜在风险。
其实人有负债也没有什么，最怕的就是以心态会发生变化，当人们面临财务压力时，他们可能会变得急于赚钱，甚至不惜牺牲休息时间，过度工作。这种过度的焦虑和忙碌可能导致人们陷入一种稀缺思维的陷阱，这种思维方式实际上是一种贫困思维的体现。当你陷入到这种状态的时候，谁最开心，你的老板最开心，老板们通常乐于见到年轻有为的员工贷款购房，因为这在一定程度上增加了员工对工作的依赖性。没贷款买房之前这小伙子能干，我就想办法给你加点儿薪，用点儿股票就怕你走，但是买了房子之后就没了，为什么？因为你不敢轻易的提离职了，也不敢轻易的顶嘴了，你也不敢每天想着说我自己出去单干。干点儿什么你都不敢了，这就相当于你亲手把自己送到了别人手里去当人质。
如果你选择不购房，你的生活状态可能会有很大的不同。没有房贷的压力，你的生活会更加轻松自在，这为你提供了大胆尝试和探索的机会。让我们来算一笔账：如果你在大城市每月有2万元的收入，加上年终奖金和其他奖金，年收入可能达到30万元左右。如果你选择租房并维持合理的生活水平，假设年支出大约15万元，那么你每年可以有15万元的结余。
有了这样的经济基础，你可以尝试一些高端的生活体验，比如偶尔去米其林三星餐厅享受美食，体验精致的服务。你还可以每年去不同的国家旅行，拓宽视野。同时，每年学习一项新技能，比如攀岩、潜水或滑雪，这些丰富的体验将帮助你发现自己的真正兴趣。在这个过程中，你将积累宝贵的经验。由于生活状态轻松，你有更多的时间去思考和创新。正如老话所说，"生活不得闲，永远不赚钱"，你可能会发现新的灵感和创意。结合你的经验、灵感和一定的资金积累，比如每年存下的4到5万元，你可以开始尝试小规模的创业项目，按照"小而美"的思路，逐步实现财富的增长。通过这样的方式，你不仅能够享受生活，还能在不断地学习和尝试中找到自己的道路，最终实现个人价值和财富的双重增长。
但是我讲这些也没有用，人家讲的说我是刚需自住，我早晚都得买房，这是中国人对房子传统执念，这句话也成为地产里面最大的一个谎言。到底什么是刚需，大家听过一句话，出行是刚需，但是买车他不见得是刚需。居住这是刚需，但是买商品房的不一定是刚需，因为如果你是满足自己居住的需求的话，你完全可以租房子，这个房子我住了之后，我再换一个更好的房子，你都是可以的。而且从数据的角度来讲，买房也不见得能满足你居住的这个需求，你看比如说你买了一个房子，你觉得你能住多少年？一个房子是70年的产权，如果你30岁买房，就算你能活到100岁，住满了70年，但是这个房子他未必能活到70岁，因为官方的要求，他的这些建筑的寿命就是50年城市一般性建筑，比如说住宅，办公楼，医院，学校的。寿命就是五十年，然后博物馆这种特殊性的建筑放到了一百年。如果说开发商兢兢业业不打折扣，那这个房子能活50年，实际上房子30年就是一个槛，所以30年房龄的房子已经不让按揭贷款了。
然而真实的数据是什么？就是住房的人均持有时间，其实只有8年时间，所以你看买了一个房子你能用多久？就是这样的一个区间，8~30年的时间。那租房比买房还要划算。而且你去看这些嘴上喊着刚需自住的这群人买了房子之后，他的心态就会发生明显的变化，如果这个房子涨了你非常开心，如果这个房子跌了那就跟要了他的命似的。如果说你真的是刚需自住的话，那你关心这个价格干什么。所以对于买房这件事情来说他的刚需有些只有一个事情就是增值！
如果你知道这个房价明年会涨一倍那么今天你砸锅卖铁你都会去买，如果你知道这个房价明年会下跌一倍今年说啥你都不会买。所以这就是商品房的属性来决定。但有的人说我买房也不完全为了居住。我要这个城市的户口，为了孩子上学的，那你看现在杭州这些新一线城市租房就可以办理居住证，或落户集体户口，孩子一样可以上学了，成都现在逐步要去打破这个学区房的这个限制，所以你看接下来的这个商品房跟这些东西也都没有太大的关联，所以你急什么？如果说你真的要买房子的话，可以再等等，为什么？因为地产现在正在发生一个非常大的转变，这个转变一句话来概括就是高端靠市场，刚需靠保障。过去我们喊的口号是房租不炒，那接下来喊的口号是什么？就是居者有其屋！
这不是一个简单的口号，这是一个历史的必然。我们当下人均居住面积已经超过日韩到达40平，已经达到发达国家平均水平，如果按照14亿人，平均8年时间置换来算的话，置换面积每年可达70亿平米。2023年，房地产开发企业房屋施工面积大概是83.83亿平方米同比下降7.2%略大于70，而2024年1-7月到目前为止住宅施工面积为49亿平米，同比下降下降12.7%。按这个数据测算，2024全年施工面积将跌到73亿平米左右。基本相当于我测算的70亿平。也就是未来的短期内，我们的房地产供需格局将从供过于求回归到供需平衡的格局。甚至由于现在土拍的断崖式下跌，未来新开工面积的下坠，导致局部区域供求不足，引发局部房价上涨的可能。但是这不再是系统性的房价上涨，而是结构性的问题。
中国的房地产结构性问题是一直存在的，主要表现在存量的房屋都已经足够14亿居住了，甚至有数据测算全中国的房子足够20亿人居住，也就是绝大多数人都不缺房子甚至过剩，特别是县城。但是二线以上城市，特别是一线城市的住房供求失衡问题，并非住房供给过少，而是如何让这些城市房地产市场转变为住房消费市场，如何让房价向下调整到住房消费者有支付能力购买。这既是现代国家居住正义的核心所在，也是改变这种所谓的住房结构性问题的根本所在。也是国家为什么要主动刺破房地产泡沫的其中一个原因。
关于房贷利率，517新政祭出了历史上最低首付+最低利率，对楼市的刺激程度已经是史诗级别的。关于政策刺激我过去说过，中国楼市一定不能崩盘，517新政我认为都急了，为什么这么急？就是楼市下行的速度已经超预期了。什么是史上最低利率？也就是央行直接取消了房贷利率下限！结果就是3年前房贷利率还在5字头，现在直接3字头，甚至广州传出了最新首套房房贷利率2.9%，已经进入房贷利率2字头时代，这不是公积金贷款，而是商业贷款！除北京上海少数城市以外，房贷利率已经干到了LPR-75BP的水平。而目前30年期的超长期国债利率是2.57%。加上几个信号。
1、由于长债利率的下跌，债券走牛，今年部分债基收益率甚至超过10%，因为债券基金都是加杠杆的，债基我在《成业杠杆，败也杠杆》里面有详细解读，加上股市下行，债市走牛，申购活跃。村里直接出手停了公募基金发行国债产品。
2、央行为了控制长债利率的稳定，出手融券在二级市场卖出国债。以稳定长债收益率。（国家规定央行不能在一级市场买卖国债，避免国家部门（czb）直接和央行做对手盘，这是避免资金无度投放的法律限制）
3、央行近期直接点名部分交投国债活跃的银行，再次强化监管，避免债券市场过度炒作。
所以如果未来CPI上行，达到3%，按目前的利率水平，我们已经是实质性负利率了。所以CPI如果升到2%以上，大概率是加息而不是降息。所以当下2字头的房贷利率，未来也可能成为历史。当然历史方向大概率不是跌到1字头，而是回升到3字头甚至更高，而这个时间不需要太久，只要等到美联储开始降息，美元潮汐涌出以后。
最后，你看新加坡这个国家，它的这个住房自有率高达89.3%。新加坡的公住房被称为组屋。大约85%的居民居住在公共住房中，其中约94%是自有住房，剩下的6%是租赁。他们的住房买房的成本严格控制低于收入的30%。所以你看这是一个非常健康良性的一个状态。那他是怎么做到的？也就是组屋为主，私宅为辅。以小三房为例，商品房的价格大概是800万人民币和北京不相上下，但是组屋的价格只有30万新左右，折合150万人民币，而新加坡的人均收入是11万新，也就是55万人民币。不吃不喝买组屋只需要3年时间。组屋你不要以为是保障性住房，它的品质是非常好的，和商品房差别不大，但是我们的情况可能是不同的。我们也不会完全去照搬但是新加坡的这个双轨制。我们现在正在借鉴九十八年我们推出商品房后续也建了一些保障性的住房但是实际上我们大力在推进的还是商品房。
2024年之后我们大力推行的就一定不是这个商品房而是这个保障性住房。目前我们的缺口还缺1300万套的保障性住房，但是到了2030年的时候基本会实现平衡，所以你看现在紧锣密鼓的在干什么？就是国企城投在拍地，大量的回收存量的房产收回来干什么？把它做成保障性的住房和公租房，而且价格也很便宜，这个保障性的住房它的品质跟商品房的刚需性或者是改善性的都是不相上下。然后与此同时过去的这些老破小现在在干什么？在以旧换新。换来的这个新的这个钱是专款专用到不了你手里，把这个钱拿出来之后再去买新房，然后高端的这些住宅让他在市面里去流通，这个价格也不会低。所以接下来就会形成一个很重要的局面也就是普通人住国家提供的保障性住房，这是没有多少钱的人，当你有钱了之后你可以以旧换新再去市场上买高端的住宅。那如果说我特别有钱，我就想住更好的房子，那你直接在市场里面花高价去买高端性的住宅，这也是开发商接下来要发展的一个重点。
所以你现在没买房子的话也不用特别着急，因为房子在接下来一定会变得相对容易得到，你只需要根据自身的实际需求选择购买商品房，保障房还是租房。房子你早晚会有，不用焦虑。现在你就安安心心地去学习，去做个人的探索就好了。
好了。这期今天先聊这些。
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