好突然！刚刚得知！置业顾问基本都撤了！

文摘 2024-11-03 23:58 湖北

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江汉区大多数新房楼盘都在二环内，位置都不错，部分楼盘价格还比较惊喜，今天就要给大家介绍江汉区的两个楼盘福星惠誉琛境、万科公园5号。

万科公园5号最新动态：全盘已推，已有部分楼栋交付，全盘还有几十套没备案，但项目方表示已清盘，置业顾问基本都撤离了。（标题所指）

福星惠誉琛境最新动态：全盘已推，目前主推建面约107-142㎡毛坯房源，折后约16xxx起，曾用过案名福星惠誉福星华府琛境。该项目10月备案了170套，排名武汉主流新房项目销量第三，江汉区第一。

更多图片可点击：【楼盘相册福星惠誉琛境2024.10】

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

【插播】：到年底了，开发商为争业绩集体掀桌子了，各楼盘折扣大放送。①武昌区二环内双地铁滨江盘16500起；②汉口香港路附近四代洋房即将首开；③光谷中心城地铁口准现房16xxx起！更多捡漏打折信息扫码进群实时获取！

两个项目楼盘详情：

①万科公园5号房源情况：

全盘已推，项目方表示已清盘

还有几十套没有备案

万科公园5号规划8栋28-48层高层、超高层住宅、1所幼儿园及部分社区商业。项目目前全盘已推，2-4号楼预计2025年下半年交付。其余楼栋全部已交房。

鸟瞰效果图：

根据规划方案显示，万科公园5号占地面积约4.66万㎡，总建筑面积约29万㎡，计容建筑面积约21万㎡，商品房建筑面积约20万㎡（含还建房建筑面积约1.22万㎡），公租房建筑面积约3880㎡，容积率约4.54，建筑面积约19.15%，绿地率约30%，总计1902套房源（其中原K8地块1174套，扩大地块728套，公租房81套，扩大地块按照拿地要求将全部用于还建安置），户均建面约105㎡，共计2106个机动车位，人车分流设计，车位配比约1:1.1。

经济技术指标截图：

（数据仅供参考，后期可能有调整）

项目沙盘实景：

项目包括K8地块和K8扩大地块，目前是统一规划。

该项目由公共通道分割为了南北两个小地块，东西两个组团各4栋楼，目前在售2、3号楼为东南朝向。

平面规划图：

截止2024年10月28日，万科公园5号已备案销售1676套，可售145套（实际可售数量要少很多，因为1号楼有很多没有备案，但其实1号楼已售完，未备案的为回购房源）。

从楼栋情况来看，未售房源主要集中在2、3号楼中，4号楼只有很少量几套没有备案，1号楼虽然看起来很多没有备案，但实际已经售完，没有备案了70多套都是回购房源，其余楼栋房源已基本售完。

但是根据项目现场得到的信息：该项目已经清盘，现场置业顾问几乎都已经撤离了。

2号楼为40层、1个单元、4梯4户，14层、27层为避难层，1层为架空层。3号楼为40层、1个单元、4梯4户。包含建面约115-127平房源。

建面约115平户型三房两厅两卫：

中间套，3开间朝南，半通透，北面对连廊，北面采光私密性不佳，动静分区，主卧带独立卫生间，南面阳台较大。

建面约127平户型三房两厅两卫：

端头边套，2开间朝南，南面大阳台是亮点，但有2个卧室朝北，且厨房夹在2个卧室之间。

建面约143㎡四房两厅两卫

边户，南北通透，户型方正，三开间朝南，动静分区，南向超大阳台连通一间卧室，主卧是带独立衣帽间与卫生间的套间，南向面宽高达近11米。

万科公园5号为装修交付。硬件标准配置了博世地暖、意艾蒲新风、大金中央空调三大件、YKK系统门窗、3M净水器等，五金、卫浴等小件选用摩恩、科勒等品牌。

样板间实景图：

万科公园5号1、5-8号楼都取得了竣工备案且已经交房。2、3、4号楼预计2025年下半年交付。

搜索留言板发现，针对万科公园5号，也有部分投诉留言，主要涉及交付装修质量、地库延期交付等问题，这些问题已经有了官方回复。

留言板截图如下：

交付实景图如下：

小区园林实景：

万科公园5号属于P(2010)153号地块中的K8地块，另一部分是2021年6月底拿的扩大地块。

2010年12月7日，武汉联投万科房地产有限公司拿下了唐家墩两宗城中村B包和C包地块，P(2010)152号地块以及P(2010)153号地块，共计6个小地块。

其中，P(2010)152号地块，包括K2、K3、K4、K6四个地块，净用地面积为198167平，总建筑面积按控制在982759平方米，以17.821亿拍得，折算楼面价1813元/平；P(2010)153号地块，包括K5、K8两个地块，净用地面积为64262平，总建筑面积控制在341555平方米，以6.78亿拍得, 折算楼面价1985元/平。

其中K3地块为万科汉口传奇一期。

K6地块为二期，分期案名为万科汉口传奇唐樾。

K5地块为三期，分期案名为万科汉口传奇悦庭。

K2地块规划早于K4地块公示过，但仅有两栋楼，为还建房地块。

K4地块为四期，分期案名为万科汉口传奇锦棠。

2021年6月底，联投万科地产拿下江汉区核心地块P（2021）054号地块，即唐家墩K8扩大地块，最大建面约7.8万方，不少于1.23万方住宅被回购，回购价约18558元/平，楼面价约13853.9元/平。

②福星惠誉琛境房源情况：

全盘已推，2025年底交房

福星惠誉琛境有6栋高层住宅，目前已经全部推出，预计2025年底交房。

鸟瞰效果图：

项目占地面积约3.65万㎡，总建面约24万㎡，计容建面约17.3万㎡，住宅建面约16.6万㎡，容积率约4.74，建筑密度23.23%，绿地率约30%，共计1372套房源，车位配比约1：1.25，人车分流设计。

沙盘模型实拍图：

项目6栋楼为东南朝向，两排错列分布，主推的6号楼位于项目南侧。

平面规划图：

截止10月28日，项目已备案销售829套，可售543套

从楼栋情况看，每栋楼备案情况都还算不错，但各楼栋也都还有房源没有备案，可售房源数量不少，且部分房源处于被抵押的状态。

项目栋楼均为1个单元3梯6户，1号楼为30层、2号楼为31层、3号楼为46层、4号楼为44层、5号楼为44层、6号楼为46层，包含建面约107-142平房源。

户型平层分布示意图：

建面约107㎡三房两厅两卫：

所有楼栋的中间户，三开间朝南，户型方正，动静分区合理，南向超大阳台，主卧带独立卫生间，依靠北侧连廊可实现室内通透，不过北侧房的通透性和私密性一般，是市场中比较常见的连廊中间户。

建面约117㎡三房两厅两卫：

所有楼栋的中间户，这个户型结构与上面的约107㎡户型差不多，但面积更大。

约117㎡样板间实景图：

建面约129㎡ 3+1房两厅两卫：

1、2号楼边户，南北通透，三开间朝南，户型方正，动静分区，南向超大阳台，主卧带独立卫生间。

建面约139㎡四房两厅两卫：

3、4、5、6号楼西边户，这个户型结构和上面的约129㎡户型结构差不多。

建面约142㎡四房两厅两卫

3、4、5、6号楼东边户，这个户型结构和上面的约129㎡、139㎡户型结构差不多。

约142㎡户型样板间实景图：

该项目是2025年底交房的期房，但目前已经做好了部分实景园林和公区。

小区大门：

小区园林：

公区实景：

工地实景：

更多实景可点击：【福星惠誉琛境楼盘相册】

福星惠誉琛境是福星惠誉于2010年底竞得的（2010）156号地块，成交总价约9.26亿元。该地块　该地块位于江汉区姑嫂树村，包含K1、K3、K9三块地，其中K1、K3地块已开发为福星华府并早已交付。该地块规划净用地面积12.36万平方米，建筑面积不大于58.14万平方米，容积率约为3.51-4.8，建筑密度不大于25%，为居住用地。综合测算，楼面价价约1592元/平。福星惠誉为武汉本土民营房企。

销售信息分析：

两个项目都是区域热销盘

万科公园5号已清盘

福星惠誉琛境16XXX起 10月备案了170套

1、万科公园5号全盘已推，最近一次取证是2024年3月，3号楼备案价24929元/平，比2023年拿证的4号楼备案价下调了约2000元/平，比2021年首次拿证的楼栋，备案价下调了约3000元/平。

项目一直也都有折扣，根据置业顾问透露，近期项目清盘特价房20xxx元/平起。

从备案价格表来看，以最后一次拿证的3号楼为例，大户型单价更高，且房源随楼层价格增高至25-26层后再递减（共40层）。

备案价格表：

2、福星惠誉琛境2023年8月首开，最后一次拿证是今年9月底，6号楼毛坯备案均价约21000元/平，较项目首开楼栋备案价下调了1600元/平，与上一次拿证的2号楼相比下调了50元/平。

该项目也是一直都有折扣的，根据现场消息，目前前期楼栋有一口价15500元/平的房源，新加推的6号楼折后约16XXX元/平起。

历史价格表：

最近一次取证的6号楼，户型越大单价越高，单价随楼层增高至30层后再递减（总层高46层）。

备案价格表：

从首付门槛来看，根据折扣情况估算，首付1.5成门槛约24万起。（价格及首付门槛仅供参考，实际要以售楼部计算为准）

3、本文的两个项目都是江汉区的热销盘。

万科公园5号2023年1-12月备案了622套，列江汉区第一。福星惠誉琛境2023年1-12月备案了285套，列江汉区第三。

2024年以来，也都卖的不错。

2024年1-9月，万科公园5号共备案了404套，其中1-2月备案了43套，3-9月分别备案了53、63、58、61、30、24套，10月备案了17套，几乎每个月都是江汉区的销量前列。

2024年1-9月，福星惠誉琛境共备案了403套，其中1-2月备案了29套，3-9月分别备案了43、49、74、68、46、11套，也一直江汉区每个月卖的很好的盘。10月备案了170套，非常火爆。

4、这两个盘的价格在江汉区属于较低的，因为江汉区在售楼盘多数在二环内，普遍是3万+，而且不少楼盘还是大平层。

区域楼盘地图：

5、从二手房来看，福星惠誉琛境隔壁的金色雅园金沙苑二手房9月挂牌价约18174元/平，9月成交均价约18542元/平，近90天成交4套，近30天带看110次。

万科公园5号前期有交付，二手房9月挂牌价约19743元/平，9月成交均价约18332元/平，近90天成交2套，近30天带看262次。

价格及销售信息点评：

本文的两个项目一直都是区域内的热销旁，卖的都很不错，很大原因也是因为它们是江汉区价格比较有优势的项目。

区位分析：汉口二环边（外）

附近有铁路或高架等不利因素

从微观区位来看，两个项目还是有较大差距的。

万科公园5号微观区位：北边是规划路，京广铁路等；南边是中百仓储、励志中学、八古墩东一巷、顶琇晶城、发展大道（二环线）等；西边唐家墩路、蓝色天际等；东边是青松路、田园小区等等。

福星惠誉琛境微观区位：西侧是新湾三路、金色雅园金沙苑等；东侧是规划绿地、新湾四路、阳光花园等；北侧是常青三路、红领巾学校阳光校区等；南侧是红旗渠路、锦绣人家、汉口火车站等。

区域卫星地图：

区位点评：

1、这两个楼盘位于汉口二环外，距离二环不算很远，环线位置还行。

2、两个项目属于江汉区，江汉区由于面积太小了，所以整个片区都统一称为汉口核心。实际上这个区域比较靠近汉口火车站。两个项目周边都有不少老社区，城市界面一般，不过两项目临近二环，环线位置比后湖好很多，但跟二环内如CBD、建设大道等地差距较大。

3、周边居住氛围还是比较成熟的，以成熟小区为主。

4、两项目附近都有铁路经过，其中万科公园5号北侧紧邻京广铁路，福星惠誉琛境南边距离铁路约400多米；万科公园5号还紧邻姑嫂树高架、居住噪音问题需要注。

万科公园5号附近实景图：

南侧发展大道＆二环线：

附近青松路：

唐家墩路：

附近顶琇晶城实景图：

福星惠誉琛境周边实景图：

自驾出行方面：万科公园5号附近有主干道唐家墩路，南侧约300米就是发展大道（即二环线），周边路网还是非常发达的。而且，两项目附近也有上下二环线的匝道口。但是需要注意的是二环线附近路段高峰期还是比较拥堵的。

唐家墩路：

发展大道实景图：

自驾：福星惠誉琛境周边都是小路，而且周边部分道路白天路边也有很多违停的车辆，一些双向两车道的路被违停挤的就剩双向单车道了。周边有二环、三环、常青高架等，其实自驾出行路网还是不错的，不过这几条交通要道高峰期都是堵点。

周边路况图：

南侧红旗渠路实景图：

西侧新湾三路实景图：

常青高架入口处实景图：

姑嫂树路高架入口：

地铁出行方面：两个项目都算得上是地铁盘，其中万科公园5号距离地铁6号线唐家墩站约200多米，这里是2号线与建设中10号线的换乘站。福星惠誉琛境距离地铁2号线长港路地铁站直线距离约200多米，且南侧约1公里内有汉口火车站，这里是2号线和后期12号线的换乘站。

地铁测距图：

地铁口实景图：

商业配套方面：万科公园5号门口就是中百仓储和苏宁易购。

中百仓储购物广场实景图：

福星惠誉琛境自带部分社区商业规划，周边社区商业也很成熟，且距离新唐万科广场直线距离约700多米。

附近社区商业实景图：

新唐万科广场实景图：

教育配套方面：万科公园5号自带一所幼儿园，万科汉口传奇代建了红领巾实验小学，但是根据2024年划片范围，汉口传奇前期地块都是划片该学校，而万科公园5号并没有在划片文件中显示。

“武汉阿松”特地电话咨询了江汉区教育局，得到的回复如下：

万科公园5号交房时江汉区划片文件已经公示，因此该小区没有进入划片范围，但实则该小区对口的是唐家墩小学。目前唐家墩小学正在进行改建，后期会建成九年制学校后再进行资源整合，重新命名，也就意味着万科公园5号后期对口学校也将变成这个九年制学校。

福星惠誉琛境北面隔了条马路就是红领巾学校阳光校区，该校是重点小学，生源名额比较紧张，是红领巾学校本校两个校区之一，另外一个校区是CBD校区。项目附近新建了一所红领巾学校优雅校区（贺家墩小学），位于项目南侧约200米处，今年已开学，周边党校地块还规划有一所九年制学校。项目的对口学校还有较大悬念，最终对口学校请以实际划片政策情况为准。

红领巾学校阳光校区对口初中是一初金雅校区。

医疗：区域内有一所三甲医院武汉市中心医院后湖院区，其中万科公园5号距离该医院700多米，福星惠誉琛境距离医院约1.5公里。

武汉市中心医院后湖院区实景图：

其他：万科公园5号自带一小片公园绿化用地。福星惠誉琛境距离常青公园直线距离约800多米，东侧还有规划的口袋公园。

“武汉阿松”综合点评：

优势：

1、两项目环线位置好，汉口二环沿线，属于汉口核心。交通出行便利，周边有主干道和快速路，步行可达地铁口。周边配套相对也比较齐全。

2、单价相对都比较低。

3、两个项目都有实景，万科公园5号前期有交付，福星惠誉琛境实景示范区开放了一部分，品质可参考

劣势：

1、两个项目周边都有一些老社区、城市面貌一般。

2、万科公园5号北侧有铁路、西侧有高架。

3、福星惠誉琛境是期房，交房时间较晚，南面距离汉口火车站和铁路线也不远。

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③购房有风险，出手需谨慎，本文仅提供楼盘信息参考，不代表本文推荐该项目，无法代替购房者进行购房决策，请购房者到项目现场实地考察并全面分析利弊后理性进行购房决策。

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