没有余地了，商改住成功！正式报规！

文摘 2024-11-05 21:08 湖北

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很难得，汉阳四新竟然突然冒出来了一个新盘，要知道四新的项目这两年来都是一些老面孔，2024年的新项目大多都集中在大武昌板块，汉阳的新盘本来就少，四新更是好几年没有新盘了。

今日要介绍的两个项目，都位于汉阳新二环内，四新板块位置还不错的项目，且一个是卖了6年即将清盘的老盘，一个是刚报规的纯新盘，一起来看看这两个楼盘的最新动态。

汉阳渔场地块最新地块：正式报规，包含5栋住宅，共约478套房源，是商改住地块成功后入市的纯新盘，房源及价格信息待定。（标题所指）

弘阳印月府最新动态：尾盘，带装修折后均价约12XXX元/平起，“保交楼”项目，全部是现房，还有20多套没备案。

PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。

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2盘房源信息分析：

①汉阳渔场地块：

共6栋住宅约478套房源

户均面积约115平

10月22日，武汉市规划局发布了武汉市汉阳区物润置业有限公司申报的新建居住、商业项目（汉阳渔场地块）规划方案批前公示。汉阳四新新增约478套房源！

根据规划，该项目占地面积约2.34万方，总建面约9.4万方，计容建面约7万方，住宅约5.5万方，共包含约478套房源，户均面积约115平，共有676个地下车位。另外包含约1.3万方的商业。

该项目包含5栋16-28层的住宅及两栋商业。

住宅外立面效果图：

根据平面图来看，该项目体量不大，楼栋沿着江堤中路布局，都是西南朝向。

放大平面图来看，住宅分为连廊结构和板楼结构，其中1号楼2单元、2号楼、4号楼都是板楼小高层，其余楼栋均为连廊结构。

日照分析图：

截止发稿，关于该项目的具体房源信息尚未公开，但现场显示已经开工了。

工地实景图：

该项目前身是2023年被武汉市汉阳区物润置业有限公司底价竞得的P(2023)040号地块。属于汉阳控股旗下，是汉阳区国资全资所属。

该地块位于汉阳区江堤中路以西、墨水湖南路以北，土地面积23438.92平方米，住宅、商服用地，建筑面积70300平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上拍卖出让，成交价54900万元，楼面价约7809.39元/平。

该地块原本是商服用地，但是在2023年5月，汉阳区规划局发布了主城区A1702编制单元控制性详细规划导则（汉阳渔场地块）修改方案。

将汉阳渔场地块由原商务用地变更为居住用地兼容商业用地（兼容比例约为20%)。变更后，商务用地调减约2.34公顷（以实测为准），居住用地调增约2.34公顷（以实测为准）。

②弘阳印月府：

所有楼栋均已推出且交房，尾盘

弘阳印月府用地面积约12.3万方，总建筑面积约63.5万方，计容建筑面积约47.5万方，容积率约3.85，共约4035户。包含了弘阳开发的13栋楼及前期名流置业开发的8、9、10、13号楼，已经全部交房。

弘阳开发的13栋楼共分为三期开发，其中一期17、18、20、21、22五栋楼已经全部售罄且交房；二期6、12、14、19号楼已经全部开盘且交房；三期1、3、4、5号楼均已推出且交房，只有极少数没有备案，尾盘在售。

沙盘图：

三期位于小区的东边，1、3、4、5号楼均紧邻江堤中路主干道，可能会有一定噪音影响，楼栋基本都是西南朝向。

根据备案信息显示，截止11月1日，该项目共备案了约4000套（包含了名流前期开发的楼栋），还剩下18套没有备案，都是集中在三期的几栋楼中。

二期备案信息：

一期备案信息：

根据各楼栋的备案情况来看，没有备案的房源都集中在三期楼栋，且都是处于被CF的状态，还有部分已售房源也是被抵押。

其中3、4号楼共33层，5号楼共34层，1个单元，2梯5户，包含建面约77-90平房源；1号楼共47层，3梯5户，包含建面约94-138平带装修房源。

建面约77平两房两厅一卫：中间户，全朝南设计，两个房间分开布局；双阳台的小户型还比较少见，这种全朝南的户型不通透。

建面约90平两房两厅一卫：边户，局部南北通透，一开间朝南，该户型可以改造成三房的格局，类似于于两个卧室一个书房，该户型格局其实比较一般，但因为这么小的面积可以做边户，比较少见。

建面约95平，三房两厅一卫：中间户，全朝南三房设计，户型比较方正，但不是当下流行的连廊结构，户型设计有点过时了。厨房、餐厅和一个卧室采光较差。

建面约129平，三房两厅两卫：东边端头，南北通透，两开间朝南，南北双阳台，两个卧室带飘窗，有一定优化面积。该户型北向采光面多，南向采光面少，户型设计一般。

建面约138平，四房两厅两卫：西边端头，南北通透，两开间朝南，南向双阳台。该户型四房设计，功能性较强，但是三个卧室朝北，仅一个卧室朝南，舒适度一般。

该项目所有楼栋都已经拿了竣工备案证且已经交房，在售尾盘也都是现房。

竣工备案证截图：

该项目2023年5月进入保交付流程，其中三期3、4、5号楼是2024年1月开始交房，1号楼则是今年7月10日才开始交房。

项目三期交付公告：

项目实景图：

根据城市留言板的信息显示，关于该项目也有不少的投诉建议，包含三期无法办证、房屋质量问题等，目前都已经有了官方回复。

留言板官方回复截图如下：

2018年3月13日，美好置业发布关于转让全资子公司名流置业武汉有限公司100%股权的公告，股权的受让方为厦门市英泰富房地产有限公司。后来又经过一些股权调整，开发商变更为弘阳地产。

名流置业武汉有限公司于2011年6月30日以总价142860万元通过挂牌方式竞得邓甲村P(2011)057号地块，由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6及NK7共七个地块组成，楼面地价2000元/平，其中NK7地块为连通港路、墨水湖南路、江堤中路及规划道路围合的完整街坊，即名流印象+弘阳印月府。

NK7地块：

价格和销售信息分析：

弘阳印月府折后约14000元/平

渔场地块价格待敌你那个

1、弘阳印月府是2018年就拿证入市的老盘了，最后一次拿证是2021年11月，备案均价从首开的17000元/平上涨至20500元/平，涨幅达到约3500元/平，这在当时的市场是一个很正常的范围。

历史备案价格表：

该项目2021年曾卖到过19700元/平左右的高价，到2022年折后价差不多在16500元/平左右。如今根据置业顾问介绍，在售的尾盘特价房低至12XXX起。

因为是尾盘在售，没有备案的房源也分布在三期各个楼栋中，因此实际备案价参考价值并不大。

备案价格表：

2、汉阳渔场地块是新项目，价格待定，该项目周边近距离新房也比较少，弘阳印月府已经是尾盘了，价格参考价值不大。

另外该项目东侧天创长江云栖风华在售房源价格约16XXX元/平起，西南侧方岛板块方岛金茂晓棠、海格公馆、中关村动漫城整体价格都是在15XXX-16XXX元/平左右，该项目入市应该也会参考这几个项目的价格。

3、从备案信息来看，弘阳印月府因为一直都是尾盘，销量较少。

弘阳印月府2023年全年共备案了186套，未能上榜汉阳区销量TOP10榜单；2024年1-10月共备案了46套，其中1-2月备案了11套、3-10月分别备案了2套、2套、3套、3套、8套、0套、0套。

4、这两盘一路之隔，都是属于汉阳四新与汉阳核心交接的地方，属于四新板块位置不错的楼盘。

从价格方面来看，两个项目附近汉阳核心大量项目价格集中在12XXX-16XXX元/平之间；所属的四新板块价格集中在13XXX-16XXX元/平之间。

弘阳印月府如今12XXX元/平的价格看起来算是区域内较低的价格，但毕竟是尾盘了，可选房源也不多，且该项目也是保交付楼盘，因此也不算有明显优势。汉阳渔场地块还没入市，价格待定，但后期入市应该会与区域内楼盘价格差不多。

四新楼盘动态一览：

5、从二手房价格来看，这两盘附近的二手房不少，弘阳印月府前期交付的大量房源，10月挂牌均价约15531元/平，近90天成交1套，8月成交均价约12191元/平。

汉阳渔场地块西侧紧邻的新城春天里，10月挂牌均价12619元/平，但不是很活跃，10月成交均价约9823元/平。

销售和价格综合点评：

汉阳四新真的蛮久没有新项目了，在售的楼盘都老面孔，价格差距也比较大，紧邻三环的13XXX/平起，弘阳印月府尾盘12XXX元/平起，其他项目基本都是在15XXX-16XXX之间。

弘阳印月府虽然价格不算高，但是尾盘，可选房源非常少了，且未销售房源都被CF。汉阳渔场地块是四新环线位置不错的，但是价格和具体房源还没出，不好做评判。

区位分析：

汉阳2.5环内，周边配套成熟

本文介绍的两个项目是真正的邻居盘，都位于江堤中路与墨水湖南路交汇处，仅一路之隔，都位于汉阳新二环内，距离墨水湖等配套也比较近，是汉阳四新板块位置很好的项目。

其中，弘阳印月府位于汉阳区墨水湖南路以南，汉阳渔场地块位于墨水湖南路以北。

两个项目都位于汉阳新二环内，距离新二环约600多米，位于二环外约1.5公里，大区位上属于汉阳四新板块，紧邻汉阳核心。

弘阳印月府微观区位：北边是墨水湖南路、墨水湖中学、钟家村小学三里坡西校区、住宅小区，西北角是规划领馆区、墨水湖等；西边是连通港路、兴华御水澜湾等；南边是三青路、规划教育产业园用地、杨泗港快速通道（新二环）、武汉第三寄宿中学等；东边是江堤中路、住宅小区、国博大道等。

汉阳渔场地块微观区位：北侧为武汉计量测试检定研究所、消防站等；东侧为江堤中路、江博社区等；南侧为墨水湖南路、弘阳印月府等；西侧为新城春天里、墨水湖中学等。

区位点评：

1、这两盘均属于新二环内，紧邻汉阳核心板块，且比四新大部分楼盘的环线位置都要好，但距离地铁站不算近。

2、项目周边发展比较成熟，周边以成熟居住小区为主，还比较靠近墨水湖及墨水湖公园以及中小学。

3、虽然两项目整体环线位置不错，也有一定生活配套，但周边老旧小区较多，在整个汉阳区域内地段认可度只能说是中等。

周边卫星地图：

区域内杨泗港大桥：

地铁出行方面：两个项目现阶段依靠的都是地铁6号线前进村站，但距离地铁站较远，与前进村站D出口直线距离约1.1公里，需要经过向阳东路跨国博大道高架桥，步行需要一定时间。

地铁站实景图：

自驾出行方面：两个项目周边有江城大道、国博大道、杨泗港快速通道、二环线4条快速主干路，沿墨水湖南路可以上江城大道，连接月湖桥通往汉口核心；还可沿江堤中路往北可以上二环线过鹦鹉洲大桥，往南可从连通港西路上杨泗港快速通道，通往大武昌片区。

连通港路：

墨水湖南路：

江堤中路实景图：

杨泗港快速路匝道口：

商业配套方面：两个项目都自带商业规划，其中弘阳印月府自带约2万方环形底商，目前已建好。汉阳渔场地块自带约1.3万方商业规划。

附近现在比较重要的商业体是江腾广场，与两个项目直线距离约1.5公里；江堤中路沿线基本都是社区底商，周边的江欣苑小区已经建成入住，其商业配套已经发展的较为完善。

江堤中路沿线底商：

教育配套方面：两个项目都紧邻墨水湖中学和钟家村小学三里坡西校区（原名墨水湖三小），都已经开学了。根据2024年的划片文件显示，弘阳印月府对口的就是这两个学校。

此外弘阳印月府南侧地块是规划的向阳教育产业园，该项目将引进武汉知名外国语学校办学团队，拟建132个教学班，可容纳2400余名学员及教职工，设立精英化小学、特色化初中和双轨制国际高中。

医疗以及其他方面：这两项目周边直线距离约5公里内，有亚心医院、泰康同济医院、武汉市中医院等，距离不算很远。

生态资源方面：两个项目西边临近墨水湖，从项目出来散个步就到了，墨水湖边还有已经建好的公园和湖景足球场。

墨水湖实景：

“武汉阿松”综合点评：

整体优势：

1、这两盘在2.5环以内，环线位置不错，且周边都很成熟，配套比较丰富；

2、两个项目附近都有生态资源，临近墨水湖公园；

3、两个项目都再带商业规划，且临近中小学，其中弘阳印月府确定对口这两个学校，自带商业也已经建好。

整体劣势：

1、2个项目所在的板块利好不多，周边有一些老旧小区，区域发展速度较慢，现阶段近距离内优质配套不多，距离地铁也较远；

2、弘阳印月府是尾盘，且是保交付项目，开发商资金链紧张；

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