![]()
【裁判要旨】依约缴纳物业费系业主的合同义务。业主以物业公司存在服务瑕疵为由主张降低物业收费标准，其提供的证据虽然可以反映出物业公司在物业服务过程中有一定瑕疵，但均属于一般性瑕疵，并不构成重大违约，且对物业服务是否满意，取决于个人主观认知，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准，该事项应由业主集体行使权利。故法院对其降低物业费标准的主张不予支持，并无不当。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：营口大中物业服务有限公司。再审申请人王晓丹因与被申请人营口大中物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市中级人民法院（2021）辽08民终1684号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。王晓丹申请再审称，一、被申请人没有按照《前期物业服务协议》约定管理园区。1、根据国务院《物业服务管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。现本小区消防设施没有水，且保安年龄偏大等问题都给王晓丹的生活造成极大安全隐患。2、本小区基本没有绿化，物业管理涣散，造成园区个人侵占公共绿地。3、业主的维修基金及广告收益不透明，被申请人对维修基金的使用及园区内广告所产生的收益没有向业主进行公告。故请求确认申请人与被申请人签订的《服务协议》无效。二、根据《营口市物业服务收费管理办法》规定，根据物业服务的基本要求、对区域内的日常服务、房屋管理、公共设施设备维修养护、秩序维护、保洁服务、绿化管理和文化建设等服务内容，制定了五个等级的服务标准和收费标准。其中：一级每月每平方米（建筑面积）0.91元-1.10元；二级每月每平方米0.71元-0.90元；三级每月每平方米0.51元-0.70元；四级每月每平方米0.31元-0.50元；五级每月每平方米不超过0.30元。各住宅小区的具体服务内容和收费标准由该小区的业主大会与物业企业按照以上五个等级协商确定。被申请人收取费用的标准是一级标准，此标准没有经过小区的业主大会通过，且被申请人也没有提供一级服务，故申请人要求降低物业收取标准，按小区现状来收取物业费。三、恢复小区该有的面貌，现小区基本没有绿化，大部分绿地被个人占用，请求判令被申请人限期整改。综上，王晓丹的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项规定的情形，请求撤销原一、二审判决、改判申请人与被申请人签订的《大中自然风景前期物业服务协议无效》，降低物业收费标准，按国务院《物业管理条例》规定的物业服务标准建设园区。营口大中物业服务有限公司提交意见称，原审判决符合法律规定，《大中·自然风景前期物业服务协议》系王晓丹当年办理入住时的真实意思表示，应为合法有效。降低物业费标准，应由业主大会决定，并不是由法院来判决。消防水管有水，园区有绿化，且深得业主好评，广告收益和维修资金物业每年都进行公示，物业收费标准符合国家法律法规和当地的相关政策。王晓丹再审申请无事实和法律依据，请予以驳回。本院经审查认为，王晓丹与营口大中物业服务有限公司签订的《大中·自然风景前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力，依约缴纳物业费系王晓丹的合同义务。关于王晓丹主张的确认申请人与被申请人签订的《大中·自然风景前期物业服务协议无效》一节，王晓丹的申请再审理由不符合合同无效的法定事由，原审不予支持并无不当。关于王晓丹主张降低物业收费标准一节。原审王晓丹提供的证据虽然可以反映出营口大中物业服务有限公司在物业服务过程中有一定的瑕疵，但均属于一般性瑕疵，并不构成重大违约，且对物业服务是否满意，取决于个人主观认知，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准，该事项应由业主集体行使权利，王晓丹小区所在社区与营口大中物业服务有限公司达成补充协议，对物业服务进行了进一步约定，如若在之后的服务过程中出现问题，王晓丹可向社区反映。原审对王晓丹降低物业费标准的主张不予支持并无不当。关于王晓丹主张园区基本没有绿化，大部分绿地被个人占用，要求营口大中物业服务有限公司限期整改的问题。营口大中物业服务有限公司向本院提交照片证明园区绿化现状，原审判决对于该问题亦要求营口大中物业服务有限公司在日后的工作中应及时发现问题并向有关部门进行报告，积极配合执法部门依法解决相关问题，原审对王晓丹该项主张处理并无不当。综上，王晓丹的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：审 判 长 张云涌
审 判 员 孟凡永
审 判 员 王 双
二〇二一年十月二十七日
法 官 助 理 郭红艳
书 记 员 辛 颖
声明｜本文内容转自公众号“最高案例指南“。本文仅代表作者本人观点，不可将其视为段和段律师事务所及其律师出具的正式法律意见书或者结论。仅供学习交流，版权均归原作者所有，若来源标注错误或侵犯到您的权益，烦请告知删除。
![]()
