法拍房价格，撑不住了
楼市
2024-07-31 19:28
湖南
最近，中指法拍数据库监测：2024年上半年，全国法拍市场挂拍各类法拍房源数量累计38.2万套。尽管，法拍房的挂牌量还持续处于高位，但上半年已经出现下降，较2023年上半年38.6万套同比减少约1.1%。这里38.2万套是一个总量数据，包含了住宅、商业、土地、车位等等，我们简单看一下和我们息息相关的住宅数据。今年上半年，法拍住宅的挂拍量为18.4万套，同比上涨3%，成交5.3万套，同比增8%，住宅情况依然不容乐观。法拍房即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋 。说白了就是房产持有者深陷债务困境，欠钱还不上，房子就被强制拍卖用来还债。法拍房越多，意味着欠债情况越多。目前看，市场上房子被法拍主要有两点原因：贷款断供，借贷担保。前者可能是高位买房后，资产出现困难无法还贷；后者，主要是用房屋进行了二次担保来融资，现在还不上，导致房子作为抵押物被拍卖。每套法拍房背后或许有着不同的故事，但每个故事背后却有着相似的结局—— 房主资金链断了。一般来说，法拍房的价格是市场价的折上折。如今楼市价格冰冷，法拍房的价格基本都是打骨折了。不是迫不得已，没有人愿意走法拍这条路。尽管法拍房挂牌市场“热闹非凡”，真正达成交易的并不多。2024年上半年法拍房成交率仅有13.1%。挂牌量处于高位，而成交率却继续下降，最终的结果就是法拍房价格会更便宜。法拍住宅挂拍量和成交量都在增长，但是成交价格却在走低。2024年上半年成交法拍住宅挂拍均价为9084元/平方米，同比下降6.7%；房源折价率也从去年同期的82.8%下降至76.9%。折价率是指法拍房成交价和市场价的比例。在不同城市，折价情况也不一样。二线城市的折价空间最大，大致为评估价的75折，而一线城市的成交折价空间相对较小。从数据可以看到，基本上今年的的流拍率在增加，而折价率都在下降，这也基本符合楼市继续下行的大环境。流拍率越高，折价率就会越低，法拍房的价格就会继续下降。而法拍房价格下降，才是楼市真正的深水炸弹。这个影响主要在于：一方面，足够低的法拍价格，会吸引一部分买房的人去法拍市场淘金，从而减少了二手房市场的需求量。另一方面，持续下降的法拍房价格会影响买房人对楼市的信心，购房意愿会降低，二手房购买者会倾向于用更低的价格来弥补房价下跌的风险。比如，深圳半岛城花园二手房挂牌均价普遍在12万元/平方米以上，最近该小区一套法拍房，折合单价约9.11万元/平方米，而二手房实际成交价也只是10万元/平方米左右；万科云城三期，法拍单价4.67万元/平方米。而二手房市场，业主挂牌价普遍在5.95万元/平方米左右，实际成交均价在5.36万元/平方米。因此，当楼市持续低迷，买家会以更低廉的法拍成交价作为参考。其次，成交量，房价和法拍房价格，三者存在明显的恶性循环的作用。黄奇帆在影响房屋价格高低起伏的十大因素中曾提过：当房地产成交量连续2年下降30%以上，房价就会发生下降。但在某些情况下，一些地区房地产市场交流虽然进入拐点，交易量有较大幅度的下降，但房价依然会平稳不跌，形成了有市无价的僵局。这背后的原因是因为开发商、业主、银行、还有地方政府部门都不希望房价下跌，因此即使有一手房，二手房卖出，哪怕没有接盘，也不会轻易下降。打破这个平衡的是法拍房，如果市场上法拍房数量占比达到20%，就会影响整个片区/城市的二手房价格，就会对楼市重新定价。当买房者断供，开发商资金链断裂，越来越多的人可能会被银行起诉，未销售的楼盘和已经断供的房子就会被拍卖，而一旦进入拍卖市场，就会打破现有的房价维持相对稳定的脆弱平衡，房价就会下跌。房价继续下跌，越没有人买房，开发商资金就更加困难，房价跌幅超过首付款，越来越多的人就会选择断供，法拍房就会继续增加。一旦打骨折的法拍房，击穿二手房的价格底线，房价下跌和法拍房数量，就构成了螺旋式的下降影响。也就是说，法拍房数量占比越多，折价率越低的城市，房价越有继续下跌的风险。因此，好不容易筑底的二手房价格，又要被暴起的法拍房给杀了一个回马枪，开始新一轮的下降了。最后，暴哥想说的是，法拍房猛于虎，背后不是简单的千万个家庭财富破灭，更是一家家商业银行的金融稳定。希望有关部门引起重视，降低存量房业主的持有压力，比如存量房贷利率再下降一点。
