新世界发展，要变天了
楼市
2024-09-26 15:24
天津
这两天，有市场消息称，港资地产商——新世界发展，打算把现任行政总裁换了。香港有四大豪门家族——郭得胜、李兆基、李嘉诚、郑裕彤，他们都靠房地产发家，如今依然基业长青。除了新世界发展，郑裕彤家族拥有的另一大旗舰企业，是有名的珠宝品牌——周大福。新世界发展现任行政总裁，一直由郑裕彤的长孙——郑志刚担任，他是郑裕彤家族第二代接班人郑家纯的大儿子。在新世界发展的董事会里，郑家纯仍然担任董事会主席，郑志刚担任董事会执行副主席，同时出任上市公司行政总裁。从2017年到现在，在新世界发展一把手位置上，郑志刚已经干了七年时间。尽管出身豪门家族，执掌着千亿商业帝国，但郑志刚喜欢活跃在短视频平台。十一弟看了下，在抖音上，郑志刚有超过290万的粉丝，妥妥的大网红。多亏了互联网，普通人也能窥探一番亿万富豪是怎样吃饭、喝水了。在短视频平台，郑志刚手上总是拿着一杯咖啡，分享他的商务活动与生活日常。有了豪门太子爷的光环加持，他是一个出场都自带BGM的男人。郑志刚留着络腮胡子，戴着黑框眼镜，头发蓬乱，平时衣着随意，喜欢爬荒山，还喜欢搞直播。有一次爬山，郑志刚全程直播捡垃圾，纸屑、泡面包装袋、矿泉水瓶，看到垃圾就捡，惊呆了无数网友。他可能不是第一个直播捡垃圾的人，但绝对是第一个直播捡垃圾的亿万富豪。郑志刚今年45岁，毕业于哈佛大学，曾在国际投行瑞银、高盛工作了三年，然后回到了家族企业。而一直在家族企业任职锻炼的郑志刚，则走到了权力中心。在外界看来，郑志刚从父亲手上接过了权杖，默许为郑裕彤家族的第三代接班人。郑志刚在抖音上搞直播、当网红，把流量玩得风生水起，但由他掌舵的新世界发展，却陷入了困境。十一弟查了下，三年前，新世界发展的港股市值还维持在千亿港元以上，如今已经缩水到了两百亿港元。这两年，由于债务规模过高、房地产市场下行，新世界发展面临着巨大的资金压力。从去年开始，新世界发展通过出售资产换取现金，用于偿还债务和弥补资金缺口。它把旗下一家香港上市平台——新创建集团，还有所持深圳前海周大福金融大厦30%的权益，转让给了母公司周大福企业。这两笔关联交易，郑裕彤家族就向新世界发展输送了将近233亿港元资金。最近，又有市场消息称，新世界发展计划将其所持位于香港尖沙咀的一处核心商业物业，出售给华润隆地，作价90亿港元。华润隆地是大央企华润集团在香港的商业地产平台，正在寻求规模扩张和投资机会。由于新世界发展陷入困境，终于也轮到央企抄底香港楼市了。接连出售一批资产之后，新世界发展换来了亟需的现金，但也拖累了上市公司的财务业绩。根据新世界发展的业绩预告，刚刚过去的2024财年，上市公司将会出现多达200亿港元的亏损。在过去二十个财年里，这是新世界发展历史上首次出现亏损。十一弟看了下，新世界发展的巨额亏损，主要来自两个原因——一是它名下持有商业物业及开发项目，需要计提多达95亿港元的资产减值；二是去年向母公司周大福企业出售新创建集团，导致了将近83亿港元的账面亏损。宁愿给账面上带来亏损，也要把名下的资产出售给母公司，换来输血的资金。跟其他三个香港豪门家族旗下的地产公司相比，过去几年里，新世界发展的负债率，不断攀升。十一弟查了下，郭得胜家族旗下的新鸿基地产，净负债率低至18%；李嘉诚家族旗下的长实集团，净负债率更是维持在不到6%的低杠杆水平。而新世界发展的净负债率，已经将近50%，远高于其他三家香港老牌地产商。到去年，新世界发展背负的有息债务，接近1622亿港元。其中，它需要在一年内偿还的短期债务，超过了620亿港元。新世界发展手上持有的现金资源，还不到390亿港元，根本覆盖不了短期债务。实际上，它的真实有息债务规模及净负债率，比目前要高得多。这种类型的债务，在资产负债表中，被计入到权益里面，而不是划为有息债务。这意味着，永续债实际上摊薄了新世界发展的杠杆水平。它的真实有息债务规模，高达1985亿港元；与之对应的负债率，也比目前50%的净负债率更高。新世界发展名下规模庞大的永续债，由于需要向债权人支付利息，吞噬掉了上市公司相当一部分利润，大幅削弱了它的盈利能力。它靠向母公司出售资产换来的两百多亿现金，相对于债务规模而言，杯水车薪。债务规模高企，负债水平居高不下，又在过去二十个财年以来，出现了历史上首次亏损，新世界发展陷入了巨大的困境之中。作为新世界发展的掌舵者，郑志刚的工作，并不像他在抖音上托着咖啡杯当网红那样轻松自在了。他执掌的新世界发展陷入困境，可能也让郑志刚作为郑裕彤家族第三代接班人的前途，蒙上了一层阴影。去年底，已经很少出现在公开场合的郑家纯，罕见地露面接受了媒体采访。“中风后还在继续工作，但更多时候在家办公，包括召开会议、接见同事或签署文件，主要的决策权仍由他来负责。”“接班人要德才兼备，这个人不易找到。我仍在观察中，但是感觉不容易物色到。”“家族传承未必一定需要接班人。我有一个想法，我们公司生意范围比较广，各行各业都有涉及，事实上需要很多人才负责管理，因此家族成员可以负责个别范畴的生意。”“如果没有合适的家族成员，可以向外招聘，他的去留让股东会决定。”“家族的传承不局限于生意，还关乎文化和理念，有人说富不过三代，理由很简单，有的接班人德行不好，只照顾自己一房的利益。”“如果没有接班人，而由股东会来决定，就没有这个烦恼。因为家族的股东是不会变的，人数、持股比例都是一样的。这样可以避免由于接班人德行不好而影响到下一代。”过去几年来，外界一直把郑志刚视为郑裕彤家族的第三代接班人。据说，接替郑志刚出任行政总裁的，是上市公司现任高管——马绍祥。他是一名职业经理人，加入新世界发展之前，曾在香港政府发展局有过任职。走马换将，并不意味着就能让新世界发展脱离困境，立刻翻身。职业经理人受到重用上位一把手，家族成员则从台前退回到股东的位置上。
