中建一局，豪赌北京
楼市
2024-10-15 15:42
天津
今年七月份，中建智地的领导班子，在年中工作会议上，喊了一句口号——年初定下经营计划的时候，要死要活的口号，中建智地就已经这么喊了——这两个项目都位于朝阳区，其中北京宸园卖了逾61亿，中建璞园PARK卖了22亿。十一弟查了下，到上个月，在北京楼市销售榜单上，中建智地排名第七，卖了不到98亿。这两个项目一开盘，中建智地的销售额，立马窜到了181亿，挤进了前二，仅次于中海。去年，中建智地在北京的销售额，不到178亿，行业排名第十。今年，北京楼市的单盘销冠，是中海开发的京华玖序，卖了大概90亿。北京宸园逾61亿的销售业绩，也能够让它排到单盘第二。今年六月份，北京朝阳区把几块地打包捆绑在一起，集中挂牌出让，起拍价112亿。这几块地的用地性质多样，有住宅、商办、养老、幼儿园、社区配套等，一些地块还要求自持、无偿代建移交给政府。十一弟算了下，可供出售的住宅部分，大约17万平米。若把地价全部分摊到可售住宅部分，平均楼面价6.5万/平米出头。政府设定的销售指导价为12.5万/平米，房价在地价的基础上翻了一番，相当有赚头。这次开盘的北京宸园、中建璞园PARK，就是来自这几块地。它的周转速度，恐怕连当年的恒大、碧桂园都要甘拜下风。何况，这并不是刚需盘，而是单价卖到了十万以上的豪宅项目。在中建智地手上，豪宅也能高周转，有钱人都得跟着跑步入场。北京宸园、中建璞园PARK集中开盘，中建智地揽金逾83亿，一下子就收回了四分之三的土地款。但它在北京楼市的大举押注，输赢与否，还需要更长的时间来验证。2021年，中建智地在公开市场拍下了7块地，总地价129亿。2022年，它的拿地力度收缩，只拍下了3块地，总地价51亿。去年，中建智地又继续拍下了7块地，总地价119亿。十一弟算了下，过去三年时间，它在公开市场拍下的17块地，总地价超过了299亿。也就是说，中建智地把将近三分之二的拿地开支，都砸在了北京的土地市场。仅朝阳区打包出让的这几块地，总价就高达112亿，几乎赶上了去年在全国的拿地开支。大央企中建集团下设八个局公司，有人称之为“中建八子”。中建智地，就是隶属于中建一局旗下的房地产业务平台。在中建体系内，它的八个局公司，以资产规模计算，中建一局只能排在第七。但若是以净利润计算，中建一局则能够排进前三，仅次于中建八局和中建三局。这两年，中建智地在房地产业务上的大举扩张，支撑了中建一局的利润。其中，房屋建设业务占营收比重的三分之二以上，基础设施建设业务收入占比23%，房产投资与开发业务收入占比9%。2021年，中建一局的地产业务收入还不到64亿，去年已经超过了142亿，翻了一倍以上。中建一局的主要营收，九成以上来自房屋建设和基础设施建设业务。但房屋建设业务的毛利率，不到8%；基础设施建设业务的毛利率，只有6%。十一弟算了下，地产业务以9%的营收比重，为中建一局贡献了将近21%的利润。而在三年前，地产业务占中建一局的营收比重，仅为4%，利润贡献只有12%。靠着地产业务的大举扩张，在中建八子中，中建一局得以凭借排名第七的资产规模、排名第五的营业收入，赚到了排名前三的利润。于是，它选择了更大胆地拿地、更凶猛地加仓、更激进地周转。豪赌北京、大举押注，不到四年，在土地市场砸了逾308亿。有人辞官归故里，有人星夜赶考场，别人不敢搞，我就搞一搞。
