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——————圳在找房——————
9·29药效太猛烈，深圳楼市有多牛？
整个10月份深圳卖出了2.1万套房源！新房认购量超1.3万套，二手房网签量超8200套，二手房价格率先“止跌回稳”！
从过户量来看，10月份二手房住宅的累计过户量达到了6118套，与9月份相比增涨了80%左右。
10月二手房最新成交均价结束持续多月的跌势，微涨至6.30万元/㎡，回到“6字头”。当前政策影响仍在持续，11月房价将持续向好。业主心态较稳，全市挂牌均价6.63万元/㎡，微跌0.7%。
而新房市场的表现更为惊人，10月份，新房的认购量已经高达13114套（认购≠合同网签），这是近年来首次突破万套大关。假如以这个行情持续下去，半年内深圳将无新房可售！
10月起，深圳开始公示新房认购量。
乐有家研究中心监测显示，深圳10月一手住宅累计认购13114套（其中1-26日认购量更新为10030套），日均认购423套，10月29日单日认购量更是达到978套。
虽然缺少历史认购量数据对比，但结合以往预售网签数据来看，10月的认购量无论是总量、日均还是单日认购量，都必然是近年来的历史新高！
新房火爆，主要集中在不限购的区域，龙华、宝安沙井、光明等片区，“日光盘”带动周边楼盘去化，有盘当月卖出数百套房源，这是在近两年的行情里不敢想的成绩。
新房认购过万套
开发商仍以打折出货为主
近期，朋友圈里充斥着各营销中心热闹非凡的场景，不禁让人恍若回到了2009年房价低谷后的回暖期，那时也是外地投资者纷纷进军深圳楼市的转折点。
尤其是深圳非核心区域限购政策的放宽，自然而然地成为了外地团的聚焦点。
这波“牛市”深圳新房市场交易量大涨，但价格依然稳定。
乐有家研究中心监测显示，深圳新房最新网签成交价格为4.8万元/㎡。其中福田与南山价格为8.9万元/㎡与8.7万元/㎡，是目前唯二价格超8万的区域。价格“3字头”的区域有龙岗、光明与盐田，“2字头”的有坪山和大鹏。
整个10月份，楼市迎来了供应小高峰，共计有15个住宅项目（含两个安居型商品房）入市，相比之前几个月，这一个月的房源供应量显著增加。
10月份新房的供应主要集中在龙华、光明、宝安等区域，接连2个新盘“日光”刷新了这两年的新盘入市战绩。
如位于光明中建观玥名邸推192套房，以3.3万/㎡起的开盘价，吸引了2047批客户登记，入围客户比1：10.66，登记量仿佛一夜回到了2020年，开盘当天很快就“卖光”了，剩下1000多批客在风中凌乱。
位于龙华的深业上城学府推332套住宅，登记客户最终入围达744批，登记比1：2.24；推约79-139的3-4房，以9.3折开盘，当天也“日光”。
同样是光明的振业天境云庭项目，推出172套住宅，也有381批客户登记，超过2比1。开盘按揭总折扣约打到89折，折后均价约在4.35万/平，开发商称，当天开盘销售了8.5成！
10月25日拿预售的宏发悦见誉府，推出386套住宅，拿证当晚连夜通宵开盘，让人没有想到的是，开盘当晚被直接刷爆了朋友圈。
这个盘截至10月30日，官网显示备案登记了216套，成交率为56%。项目主推88-103m²的3房户型，折后373万起，价格优势在龙华来说也较为明显。
宝安的鸿荣源珈誉府项目，10月份共955套房预售，目前新推的这部分卖了470套房；项目在整个10月份，加上新推开盘卖出的这部分，一共卖了800多套房。
鸿荣源珈誉府到目前一共入市了5090套住宅，目前剩下1265套房未备案（在售）；作为一个巨大的住宅体量的盘，以前觉得要卖好多年，没想到卖得这么快。
10月份卖的好项目中，销售超100套的有20多个项目。
一些热点盘入市卖完后，同时也带动周边的新盘去化，如光明中建观玥名邸旁的时光境花园，最近也卖得很好。
10月26日，时光境花园开盘，推出住宅552套，当天卖了约200套，去化36%！折后单价3.5-4.25万/㎡，总价290-460万，价格稍比中建的贵一点点。
项目此前推出的房源目前仅剩下89套在售，仅10月份项目一共卖了有380+以上套房。
怀德城德懿府10月26日开盘，又是久违的宏大选房现场。开盘也打出了9折优惠，折后单价4.15-5.6万/㎡，总价在426-789万/套。
497套房源去化近9成，等于一天卖了约460套房。
目前像龙华北站旁的几个楼盘，基本已经处于清盘的状态；如今年卖得很火的中洲迎玺目前仅有200套房源未备案（在售），中海珑悦理也仅有61套房在售，超核紫云府仅剩下17套房在售；另外如龙华中心区的鸿荣源尚云，最近很卖得很火，2024年3月份预售的612套房源，现在仅剩15套房在卖。
宝安的中心片区，也没有什么房源可选了，中铁阅臻府剩下10多套房源在售，京地海樾府剩下67套房在售。
光明片区地段好一点的盘最近也是加快去化……
外地客趁机买入深圳“非核心区”
10月份这波行情，来势凶猛的是外地买房客。
当前新房市场的热销，首要因素在于其与二手房相比的价格优势。
一些组织外地购房者投资深圳的大V更倾向于选择新房，因为新房交易流程更为简便，且当前提供的佣金颇为可观。
自9月29日新政策实施以来，深圳非核心区域的限购政策有所放宽，龙华、光明、沙井等区域终于向外地购房者敞开了大门。
据不完全统计，最近两周内，至少有20批次的外地购房团前来深圳购房，规模从一辆大巴车的客户到三辆大巴车的客户不等。
有消息称，目前这些非核心区域热销的楼盘中，外地购房者的贡献不容忽视。
坊间消息，北方籍客户在某沙井楼盘一次性购买了6套房产，更有甚者称某购房者一次性收购了25套！
而近期备受瞩目的炒房大V，则主要带领团队在龙华区域，如鸿荣源尚云等盘购房，据传在某盘就购置了近50套房产。
为了迎合外地购房团的需求，部分楼盘还特意设置了专门的看房时段。
业内人士笑称：“这是担心本地和外地购房者交流过多，把返佣的秘密给泄露了。”
当前，深圳部分区域的房价与二三线城市的差距已经不大，这对于外地购房者而言，成为了上车深圳的机会。
深圳楼市迎来反转，而周边如东莞、惠州等城市的楼市热度依然变化不大，在价格差没那么明显的情况下，这些城市一部分购买力也会转入深圳。
这波行情会持续吗？
现在大家很关心的是10月份的这波行情的持续性，接下来的行情能否持续？
更多的取决于货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入的改善。
但对于深圳来说，城市基本面是没得说的，这个热度如果能持续11月和12月，基本已经算稳了，如果能持续小半年，房价肯定会迎来一轮上涨，因为成交量的上涨必定会带动房价上涨。
但目前就微观来看，销售量的反弹，更多的是以“以价换量”，尽管今年出来的一些新盘，产品好像比前两年的更好了，但开发商为出货还是各种打折、降价，如光明的中建观玥花园，本身5万的限价，最终选择了折后3.3万/㎡卖房，其它卖得好的楼盘目前也是如此。
二手房除了少部分房源涨价外，挂牌价会因为市场信心而变高，但是如果想要卖房，还得看买家的接受度，目前大部分的房源挂牌价还是在指导价以下。
短期来看，深圳楼市稳了，但并不等同于房价会涨，在以价换量的行情下，仍旧会有新的楼盘以低价来吸客出货。
对于投资客来说，房价只有上涨和下跌，没有平稳，不涨就是跌。
最近很多买得好的盘都是以前深圳人看不上的盘，现在为什么卖得好了？
所以当下购房，别给情绪带着走，买对房依然很重要；目前外地客买的某些深圳盘，依然存在被套的可能。
最近一篇文章里说得很有道理：
“市场不好的时候砸盘最凶的是持有成本更高，杠杆更高的业主，还有大量投资客聚集的楼盘，这些片区或楼盘在市场好的时候，有赚钱预期的时候投资客蜂拥而至。市场稍有风吹草动，赚钱预期变弱的时候投资客踩踏出货，疯狂砸盘，一个比一个卖的坚决。”
综合整理来源：咚咚找房、乐有家研究中心
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