伍戈 长江证券首席经济学家
以下观点整理自伍戈在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第92期）上的发言
本文字数：2200字
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一、解决房地产问题需具备更宏观的视野
政治局会议已明确提出要努力促进房地产市场止跌企稳。中央强调“干” 字当头，重点是如何行动，而非是否需要行动的问题。
当前，就房地产而论是一种思路，而跳出房地产范畴来探讨或许是另一种途径。以香港房地产为例，其与大陆多地存在差异，但从宏观视角来看有一点清晰可辨。对于一个地区而言，若实行联系汇率制度这种固定汇率制度，在此情形下对房地产进行更灵活的调节是否可行呢？例如，过去数年香港经济呈现趋缓态势，为维护联系汇率制度，香港跟随美联储持续加息，虽有诸多辣招且有一定作用，但香港地产仍面临挑战。从更宏观角度来看，若要稳定内需和地产，逆周期政策尤其是利率政策需摆脱汇率（尤其是固定汇率）的束缚。当下大家都极为关注特朗普当选，其实施更严格关税政策，美元将走强，而新兴市场出口国货币相对美元会面临贬值压力。在这种汇率弱势压力下，新兴市场国家的国内政策能否更灵活应对，能否摆脱汇率束缚从而更灵活地调整房地产呢？这是一个宏观层面的重大问题，并非仅仅是融资白名单等技术手段就能简单解决问题。
房地产问题并非简单的行业问题，而是宏观问题，甚至不局限于国内宏观范畴，它与汇率体制以及在汇率体制下受关税冲击后利率的灵活性相关。如近期所提出的有力降息，这是政治局提出的要求。在需求端真正要实现回升，利率至关重要，实际利率尤甚。
最近美联储降息50个基点，我国跟随降息20个基点，由此可见，未来仍有较大的降息空间。两年前，行业政策能够对地产行业产生影响。然而，两年后的当下，仅靠行业政策已难以改变地产行业现状，更多地要依靠整体经济的发展。解决房地产问题需具备更宏观的视野，稳定市场预期和经济形势才是真正实现房地产稳定的关键所在。
二、公共资金介入地产风险处置也是必要的
关于供给端，从过去大半年的实践来看，央行积极支持收储，近期财政部也提及部分发债资金可能用于收储。央行和财政相继介入收储行动。但从市场参与者的视角观察，当前收储的时效比预期要弱。原因在于这部分资金是否属于真正意义上的公共资金。若参与主体或决策主体仍为地方，即便它们借助央行或财政的资金来加杠杆，用于购买商业地产、建设收益率较低的廉租房和保障房，但从激励相容的角度分析，仍有改进空间。至少从过去大半年的收储实践来看，收储过程中价格难以协商一致，其核心问题就是未实现激励相容。若认为供给端需要某些能让市场满意的出清行为，此时就必须有公共资金介入，但若地方在使用这些资金时过度计算成本收益，那么这些资金本质上并非公共资金，而是准商业化的资金。
何为真正意义上的公共资金？它不同于我们当前所见的一般收储资金。例如，中央可成立专门的收储银行或收储机构，未必要求地方参与。这类似于上世纪90年代处理四大国有商业银行问题时的情形，当时向四大资产管理公司注资，这些资金并无终身追责要求，具有一定的救助功能。如此操作，效果可能更显著。
从2016年上一轮供给侧改革来看，当发现某种商品过剩后对新增进行严控，在钢铁、煤炭领域确实发挥了良好作用。然而，值得探讨的是，房地产与钢铁、煤炭是否相同？诸多学者都提及房地产的一个重要特性即系统性。这意味着表面上对房地产供给的限制，可能会对需求产生约束，这与2015-2016年钢铁、煤炭的情况并不完全一致。彼时以环保或其他名义限制部分钢铁、煤炭企业生产，通过关停并转等措施，在需求尚可的情况下，整个供给侧改革进展顺利，钢铁、煤炭价格止跌企稳。
过去一到两年，以土地财政为代表的收入迅速下降，这在一定程度上对地方财力构成了挑战。。若过度严控新增，意味着即便当前土地出让收入已处于低位，仍可能进一步减少。这可能导致地方财力，尤其是地方进行逆周期调整和总需求调整的动力趋弱。而地方财力是逆周期调节的重要主体。这对房地产而言未必是积极影响。
固然知晓供给端和需求端需发力，但这背后是要对房地产的重要作用有着更为客观的认知。我们承认土地财政模式不可持续，然而，正如改革开放四十年的成功经验所表明的，经济结构调整既要推进，客观上又需遵循渐进原则，过快调整的确会引发一系列问题。从更宏观的角度看中国，以GDP平减指数为代表的物价已持续一年多处于负增长趋势。从古今经验来看，只有真正稳住房地产，才能实现经济的实质性企稳，并真正摆脱价格负增长的局面。
站在当前时点，在房地产领域虽已迈出重要步伐，但仍可加大力度、拓展广度，从而实现中央对房地产提出的止跌企稳要求。应从根本上形成一种认识：尽管当前应发展新质生产力，但对于传统发展动能，以及民众对高质量房地产以满足美好生活向往的需求，也是值得重视的。要在此基础上，对需求端和供给端采取更果断措施。特别是在供给端，需权衡道德风险和系统性风险，应更侧重于后者。
文章仅作为学术交流，不代表CMF立场。
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