近年来，随着房地产市场的波动，烂尾楼问题日益严重，成为社会关注的焦点。许多购房者在辛苦攒钱、贷款买房后，却发现自己的“家”变成了烂尾楼，面临着巨大的经济损失和心理压力。更令人担忧的是，一些购房者被迫承担剩余贷款，这无疑加重了他们的负担，也引发了对公平正义的深思。
本文作者｜张梦景
一、烂尾楼现象的成因及现状
烂尾楼是指因开发商资金链断裂、管理不善等原因，导致项目停工或无法按期交付的建筑。这一现象不仅影响了购房者的合法权益，也对整个房地产市场造成了负面影响。购房者在购买时对项目的信任与期待，最终却可能化为泡影。
在许多情况下，购房者在面对烂尾楼时，不仅要承受未能如期入住的失落感，还要继续偿还银行贷款。这种情况显然是不公平的，因为购房者并非造成烂尾楼的直接责任方。他们辛勤工作、努力储蓄，为了拥有一个温暖的家而付出代价，却不得不承担开发商失误带来的后果。
二、 法律与道德的双重考量
从法律角度看，购房合同中应明确开发商的责任与义务，而不是将所有风险转嫁给购房者。此外，在道德层面上，社会也应关注弱势群体的权益保护。政府和相关部门应加强监管力度，对开发商进行严格审查，确保其具备足够的资金和能力完成项目。
1. 完善法律法规：建议立法机关完善相关法律法规，加强对房地产市场的监管，明确开发商在项目建设中的责任。
2. 建立风险共担机制：鼓励行业内建立合理的风险共担机制，让开发商、金融机构和购房者共同承担相应风险，以实现公平合理。
3. 提升消费者维权意识：购房者应增强自身维权意识，在签订合同时仔细审阅条款，并了解相关法律知识，以便在遇到问题时能够有效维护自身权益。
烂尾楼问题不仅关乎经济，更关乎每一个家庭的幸福与安宁。我们希望通过法律手段，为广大购房者争取应有的权益，同时呼吁社会各界共同关注这一问题，共同推动房地产市场健康发展。京师淄博律所将继续致力于为客户提供专业法律服务，为维护社会公正贡献力量！
相关法条
1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
3.《中华人民共和国合同法》第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
4.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
参考案例
来源：中华人民共和国最高人民法院 民事判决书（2019）最高法民再245号
本案经最高法院审判委员会讨论决定，判决于2020年12月3日生效。
裁判要点：
1.因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
2.案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
3.本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
张梦景 执业律师
北京市京师（淄博）律师事务所
涉外法律事务部 副主任
擅长领域： 涉外业务、合同纠纷、劳动合规、公司业务等民商事诉讼及非诉法律事务
个人简介：
张梦景，女，法学硕士，毕业于英国格拉斯哥大学（University of Glasgow）公司与金融法专业，具备正规系统的法学理论知识。现任北京市京师（淄博）律师事务所涉外法律事务部副主任、淄博市律师协会涉外法律服务与国际仲裁专业委员会委员、淄博市涉外法律服务律师服务团成员。业务领域涵盖涉外业务、合同纠纷、劳动合规、公司业务等民商事诉讼及非诉法律事务。曾参与多个涉外项目，尤其擅长处理公司事务纠纷及商事纠纷。
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