老黄埔，又卖了一块地！
刚刚，黄埔双岗停车场地块一期正式竞价，广州地铁以底价186042万元拿下，成交楼面价约1.7万/平。
而前几天，中交城投+科学城集团刚刚拿下将军山地块。
老黄埔这出大戏，要热闹起来了。
我们先简单回顾一下地块基本情况。
地块今年4月开始调规，根据当时的公告显示地块占地约17万平，总建面高达382619平，是一个低密的中大体量规划。
不过或许是体量过大，在正式挂牌时将地块分期出让，此次出让的为地块一期。
这宗地块占地50415平，总建面109486平，容积率2.17，还有10845平配建。
扣除配建之后，可售住宅部分仅有98641平，可售楼面价约1.88万/平，算上配建成本，实际成本或超2万/平！
从地图上看，地块位于地铁5号线双沙地铁站旁，无需换乘直达珠城、金融城。
南侧即为中建海丝城的首开阅山组团，目前78平折后最低3.1万/平起，117平最高3.8万/平。
说实在，这个价格并不高，按地块可售住宅1.88万/平的楼面价，留给房企的利润空间并不大。
未来，地块入市后，二者不可避免要正面PK。
不过相比中建海丝城，地块有一定的景观优势。
北向为占地约5000亩的龙头山森林公园，直线距离仅有100多米。
再加上停车场上盖本身就抬高了不少，即便低楼层也能有不错的景观。
按照规划条件，双岗停车场地块内部需要配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，合计约10845平。
其中6班幼儿园需预留与二期地块合设的条件，并且还规定一二期之间可视为同一地块控制建筑退距。
也就是说，一二期大概率由同一开发商取得，即便是不同开发商，未来也需合作开发。
值得一提的是，出让公告还要求，地块的施工方案需要取得广州地铁集团的同意，不得阻碍广州地铁集团通行。
以及竞买者还需要有地铁线网建设、运营、管理经验，其实就已经把可能的房企范围大大缩小了。
至于产品方面，地块最值得关注的是2.17的容积率。
相比于老黄埔众多旧改动辄5-6的高容积率，可以说是难得的低密，有一定的发挥空间。
楼市君认为可以跟中建海丝城的刚需定位稍微错开，定位刚改或许更容易突围。
可以尝试做一下板楼，给老黄埔几个新盘“亿点点震撼”。
｜老黄埔航拍图
｜广州楼市发布 摄
不过，对于刚需买家而言，学铁商三项，地块只占了地铁这一项。
根据出让公告附件显示，学校和商业，都需要协调到邻近地块的学校解决。
如果开发商能处理好这两个问题，或许才会更容易让买家接受。
最后再预告下，12月广州土拍大爆发，接下来还有多宗宅地要登场。
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