最新数据显示，澳洲高端市场上待售房的价格下跌幅度要大于低端市场的房价跌幅。

房产买家由于感受到高利率的压力，以及可贷款额度的减少，转而寻找更便宜的房产，因此高端市场的房价正在下跌。

房地产数据机构CoreLogic分析比较了占市场25%的高端市场房价中位数和占市场四分之一的低端市场房价中位数。

分析发现，在截至10月份的三个月中，悉尼高端市场的独立房中位价下降了1.1%，而更可负担得起的低端市场独立房中位价则上升了1.6%。

同期，墨尔本高端市场独立房的价格下降了1.2%，但价格较低的市场，房价仅微幅下跌了0.6%。

即使在房地产市场繁荣的城市，高端房产的价格涨幅也变得较为温和。布里斯本高端市场的独立房价格涨幅为1.9%，小于低端市场的3.2%。珀斯也是如此，高端市场的涨幅为3.2%，而低端市场的房价涨幅达到了5.2%。

CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示，在利率上升和通胀加剧的情况下，高端市场的买家需求一直在下降。

“可负担能力的限制首先出现在高端市场，由于通胀压力，可借贷的额度有限，可用于首付的资金减少。”她说，“你之所以能看到中端和低端市场表现相对稳定，是因为在这种情况下，更多的买家需求会转向低端市场。”

“较高的利率会造成更大的市场不平等，因为原本会争夺更高价房产的买家现在更倾向于购买中低价位的房产。”她说，“这意味着高收入家庭将有更大的机会，而低收入家庭在住房市场上的机会变得更少。”

她认为，在利率发生变化或经济条件发生变化之前，这种趋势不太可能改变。一旦房地产市场开始上扬，购买力提高，高端房产的表现往往会更好。

她说，随着买家退出高端住房市场的竞争，最大的折扣也出现在这个市场中。“周期性下行对扩大住房自有率或获得住房的机会并没有多大帮助。”

BresicWhitney房地产公司总裁Thomas McGlynn表示，过去两个月来，他所在的悉尼内城区的房价略有回升，但拍卖清出率却一直很低。

“我确实感觉到，自冬季以来，我们看到更多的人在寻求债务整合，同时也在减少债务。一般来说，当你这样做的时候，你就有可能寻求缩小规模。”他说，在过去的几个月中，买家和卖家已经越来越习惯于对价格的调整。

根据SQM Research发布的最新《房市繁荣与萧条报告》，由于房源激增、房价过高及高利率等因素，悉尼和墨尔本的房价预计将在2025年下降5%。

此外，堪培拉和霍巴特的房价预计分别下跌6%和3%。

报告作者、SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗表示，大部分价格下跌将发生在明年上半年，之后预计将在第二季度因利率下调而迎来反弹。

“目前的利率水平对这些城市的社区影响较大。我们的数据显示，这些城市的房价被高估，或者经济增长较慢，与经济表现良好的其他城市和州形成了鲜明对比，”他说。

“然而，一旦利率下调，尤其是悉尼和墨尔本等因人口增长而存在住房短缺的城市，将快速恢复需求。这可能会为买家提供一个良好的入市窗口。”

根据CoreLogic的数据显示，上个月悉尼房价微降0.1%，墨尔本下跌0.2%。但截至11月24日的四周内，下降速度有所加快，悉尼和墨尔本的房价分别下降0.2%和0.3%。

SQM的数据显示，房价的两个主要指标——拍卖清盘率和市场库存——表明这些城市的房价下跌趋势仍将持续。

悉尼的清盘率已降至40%低位，这一水平在历史上通常预示着房价会出现中等到较大程度的下跌。墨尔本的清盘率降至45%左右，同样显示市场仍处于下行阶段。

与此同时，市场房源库存大幅增加，目前水平高于2018至2019年下跌期初期——彼时悉尼房价从峰值到谷底下跌了约12%。

在墨尔本，总房源数量已增至约42,000套，比长期平均值高出5000套。根据SQM的分析，这一水平在过去曾引发房价下跌。

“悉尼的房市正处于修正阶段。我们的领先指标表明这一过程正在进行中，而我们的公平估值模型也支持这种趋势，”克里斯托弗表示。

“墨尔本目前存在房源过剩的问题，而且这种状况在2024年持续恶化，这表明市场疲软将延续。”

“不过，由于这些城市的住房供应仍远低于潜在的住宿需求，因此我们并不预期会出现房价崩盘。”

与悉尼和墨尔本的疲软市场形成对比的是，珀斯、布里斯班、阿德莱德和达尔文的房价预计将继续上涨。

珀斯的房价涨幅预计为19%，为全国最高，其次是布里斯班的14%、阿德莱德的13%和达尔文的8%。

尽管涨幅有所放缓，但这些城市的房价仍保持强劲增长。截至10月底，珀斯房价已上涨24%，布里斯班上涨14.5%，阿德莱德上涨14.8%。

“我们在这些市场中看不到任何即将下跌的迹象，”克里斯托弗说。

“库存水平极低，需求因人口增长而非常强劲，而这些城市的经济状况也表现良好。”

克里斯托弗的基础预测情景假设，到明年年中利率将下调0.5%。

该预测还假设2025年人口增长至少达到50万人，并且没有新的通胀飙升导致加息或央行推迟降息。

在另一种情景下，如果没有降息，但通胀也未飙升，同时人口仍增加50万以上，悉尼和堪培拉的房价将下跌8%，墨尔本下跌7%，霍巴特下跌5%。

而珀斯的涨幅将降至11%，布里斯班为9%，阿德莱德8%，达尔文7%。

根据SQM Research发布的《2025年住房繁荣与萧条报告》，如果明年澳储行降息25至50个基点，加上人口增长超过50万且通胀稳定，阿德莱德的房价中位数预计将上涨8%至13%。

在更乐观的情景下，若第一季度降息且人口保持增长，阿德莱德房价可能上涨10%至14%，远超全澳首府城市6%至10%的平均增幅预测。

报告作者路易斯·克里斯托弗表示，阿德莱德的房地产市场有望再迎强劲增长。

“尽管自2021年以来房价已大幅上涨，阿德莱德的房产仍被普遍认为相对实惠，这让我相信阿德莱德在首套房买家活动的推动下、紧张的租赁市场支持下，明年将继续表现强劲，尽管经济表现可能稍显逊色。”

他补充说，强劲的人口增长将是关键驱动因素之一，但潜在风险包括人口增长低于预期或意外加息，这将对市场形成重大冲击。

即便2025年未降息，在人口持续增长且通胀稳定的情景下，阿德莱德房价仍有望上涨4%至8%。这一涨幅显著高于全国范围内的预测，全国整体房价在该情景下预计将出现3%的下降至1%的小幅增长。

即使在人口增长低于40万、利率不变且大宗商品价格稳定的情况下，阿德莱德的房价涨幅也仍有可能达到4%至8%，远胜于全国其他首府城市可能下跌0%至4%的预测。

克里斯托弗指出，阿德莱德的市场目前仍对卖家有利。

“根据库存量和拍卖清盘率等领先指标来看，阿德莱德的市场保持强劲拍卖活跃度，表明在2024年底时，该市场仍然是一个卖方市场。”

与此同时，澳大利亚地产委员会委托YouGov对1500名澳大利亚人进行的调查显示，10人中有8人认为所在地区缺乏负担得起的住房，而住房成本高企是仅次于生活成本压力的第二大重要问题。

昆州前工党政府在选举前悄然采取了一项由自由国家党提出的政策，即允许首次购房者在出租房间的同时享受印花税折扣。

此前，首次置业者如果在入住后一年内出租部分新房，将被禁止享受印花税折扣。

在作为反对党期间，自由国家党承诺，如果赢得州选举，将改变政策帮助首次置业者，同时并为租房者提供更多房源。

然而，前工党政府在10月26日州选举投票前的几个月里，悄悄地调整了政策，尽管人们对这一想法表示怀疑。

新规定确保首次购房者只要继续住在家里，就可以获得印花税优惠，同时允许出租部分房产。该规定仅适用于今年9月10日至明年6月30日期间的房屋租赁。

自由国家党财政厅厅长珍内茨基（David Janetzki）表示，新的自由国家党政府将采取行动，改变政策。

他说：“我们将全面履行对首次置业者的承诺，并允许他们享受印花税优惠同时可以出租他们的房间。”

新的自由国家党政府证实，最近只有两个人主动告知昆士兰税务局他们出租了一个房间。

根据旧规定，平均每年有21,000名首次购房者被禁止出租部分房产。

根据昆州印花税规定，首次置业者无需为价值70万澳元或以下的房产缴纳印花税。