一
前言
预约合同规制是《民法典》新增的一项管理制度，即当事人约定为将来一定期限内订立正式合同而达成的事前协议。该形式因具有稳定交易、促进交易而被广泛运用。在房地产开发项目实务操作中，当事人双方签订一个预约性质的认购协议先锁定房源，一定期限后，再签订正式的商品房买卖合同是通常的房屋交易形式。本案是一起商品房预约合同纠纷，因订购人违反预约约定，到期不签正式合同，反而要求退还定金及利息，出卖人认为订购人违约应当按约定承担违约责任，双方因此争议成诉。本案的审理对厘清预约合同自身的法律效力及违约责任具有典型的借鉴意义。
二
基本案情
2024年7月，A（购房人）与B公司（开发商）签订《商品房认购协议》，约定：A认购房源为某小区某号楼某室，定金20000元；如A未按约与B公司签订商品房买卖合同，则A已支付的定金作为违约金。协议还约定，A已阅读并认可本协议及商品房合同中的全部条款。同日，A支付了定金20000元。后B公司通知A签约，但A因房屋总价款、交付时间、违约责任等问题，一直未前往B公司签订商品房买卖合同。
2024年8月，A函告B公司解除认购协议并要求退还定金。B公司复函不予退还定金，故而成讼。
三
争议经过
仲裁中，A要求退还定金的主要理由是认购协议仅是意向购房协议，交易的主要内容尚未达成一致，其有权放弃购房。其认为：双方签订《商品房认购协议》后，在协议期内就正式合同的内容进行磋商，最终不能就房屋总价、商品房相关设施设备交付条件、查验房屋、商品房质量、违约责任等内容达成一致，导致无法签订商品房买卖合同，属于不可归责于双方的事由。
仲裁中本所律师代表B公司提出以下代理意见：
1.《商品房认购协议》属于预约合同，认购人的合同义务是按认购协议约定与出卖人签署《商品房买卖合同》，因其自身原因不予签订的，系违约在先，定金不予退还。
预约是相对于本约而言的一种特殊合同，史尚宽先生曾对预约作出经典界定：“预约乃约定将来成立一定契约之契约”，系指当事人约定将来签订合同的合同，预约签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约之义务。预约合同是单独发生法律效力的独立合同，违反预约合同，应当承担的是违约责任。本案中，《商品房认购协议》对所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价、付款方式、违约责任进行了约定，B公司也提供了《商品房买卖合同》样本（含附件）。同时，约定在协议签订之日起7日内与甲方签订《商品房买卖合同》”，从而进一步明确双方要在将来订立一个新的商品房买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同。
《商品房认购协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。A作为完全民事行为能力人，应当知晓在合同上签字的法律后果，其在认购协议上签字并支付定金的行为，应视为双方在签订认购协议时，已就《商品房买卖合同》及其附件的内容达成一致意见，其应在认购协议约定的时间签订正式的合同。A诉称其在签订认购协议时未看到过《商品房买卖合同》及其附件示范文本。但A亦未举证证明其签订认购书时对要签订的商品房买卖合同内容不知晓或有异议，故A主张双方未签订商品房买卖合同的原因系对合同内容无法达成一致于法无据。
2.A提出的修改合同条款，实质是为了逃避承担因其原因导致双方未能订立商品房买卖合同的定金担保责任。
首先，根据微信聊天记录来看，A在签订商品房认购协议后，其配偶便向B公司工作人员提出其因无法凑齐购房首付款而无力购买认购的房屋，继而要求B公司退还定金。其次，B公司拒绝退还定金后，A即对商品房买卖合同及其附件提出诸多不合理的修改意见，该修改意见明显违反一般交易习惯及合同既定条款的条件。另外，在签订认购协议时，B公司向A提供了《商品房买卖合同》样本（含附件），合同中对房屋总价、商品房相关设施设备交付条件、查验房屋、商品房质量、装饰、违约责任等多项内容进行了约定，A已阅读并认可协议内容和买卖合同的全部条款。
由此可见，本案系因A自身原因导致双方未签订商品房买卖合同。因此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条关于“当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条规定关于“预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素”的规定，A违反协议约定，B公司有权不予退还定金。
四
处理结果
五
律师说法
律师简介
合同纠纷、经济类纠纷，公司法律顾问服务。
张燕玲
协办律师
业务领域：
吴 嫚
协办律师
