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——————圳在找房——————
曾经燃起的改造希望
最近又熄灭了
深圳首个
有望自筹资金改造建设的项目
再陷停滞
楼龄近四十年，房屋外墙脱落、钢筋裸露、破旧不堪，不少楼栋被评为C级危房，存在严重消防隐患和安全隐患……这是深圳市罗湖区红岗花园近两千户居民面临的居住困境。
业主房屋内天花板水泥块大面积脱落、水泥钢筋裸露。
对于如何推动红岗花园尽快进行拆除改造，相关部门称，目前没有明确的政策，项目的推进还处于探索阶段，没有确定的计划。
时间往前回溯，2010年，有开发商入场征集旧改意愿，但因部分业主未签约而搁置；2019年，红岗花园启动棚改前期摸底，但最终不了了之。2023年8月，街道办曾回应居民，已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门并与区职能部门协调加快研究推动红岗片区更新改造事宜。
红岗花园小区居民多次向政府部门提出拆除重建的诉求。今年6月，罗湖区清水河街道办启动红岗花园自筹资金改造的摸底调查。今年9月，红岗花园首轮摸底情况出炉，居民同意率整体达到90%以上。9月20日，清水河街道和红岗花园业主代表到龙华区某保障房参观。有部分业主认为，这种装配式建筑不能满足居民对居住品质的需求。此外，清水河街道曾与业主代表沟通新建住宅的户型设计，也未达成一致。近日，奥一新闻记者再度走访发现，该项目已陷入停滞。
红岗花园部分楼栋外墙开裂、水泥块掉落，顶端用铁皮围住。
老旧小区改造是增强人民群众获得感的重要工作，是城市更新的重要内容。
奥一新闻大型策划
“走好新时代网上群众路线大调研”
聚焦深圳罗湖区红岗花园老旧小区改造问题
实地了解居民诉求
观察小区拆除重建面临的困难和挑战
探寻居民小区“自筹改造”的城市更新的新解法
红岗花园多栋楼被评为C级危房
有单位曾建议旧改
2024年8月12日，红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目（试点）意愿征集工作正式启动，清水河街道办引进专业团队，与社区工作站有关人员一起展开摸底工作。
据居民介绍，9月初，在街道办的协调下，各方多次深入小区，挨家挨户爬楼，红岗花园自筹自建摸底调查在短短28天时间里超额完成任务，居民同意率整体达到90%以上。居民们希望项目能尽快立项。然而，记者后续走访中却发现，尽管前期取得了显著进展，但红岗花园“自筹自建”项目却因各种原因难以推进，至今未能立项。每天生活在破旧不堪、存在安全隐患的危旧房里，迟迟看不到拆除重建的希望，小区居民对此表示很无奈。
“我坐在店铺前，都有墙皮从头顶掉落，不得已加了两个篷。”一位在红岗花园小区一楼开杂货店的老板无奈诉苦，而这只是奥一新闻记者在该小区走访中遇见众多安全问题的一个缩影。
砖头掉下砸伤居民。业主供图。
公开信息显示，位于罗湖清水河片区的红岗花园，于1987年建设完成，当时最早一批是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房，楼栋总数为18栋，拥有普通住宅产权70年，占地面积3320平方米。
有居民反映，经过近40年，小区内出现了包括消防通道长期被各种车辆占用、室内墙皮掉落、地面沉降、台风天墙壁倒塌、楼体出现裂缝、水泥块掉落、水管严重生锈等问题，并有多次因外墙脱落砸到行人和车辆的例子。
红岗花园11栋存在地面沉降情况。
10月15日，记者在红岗花园走访中看到，该小区大多数的房屋较为破旧，部分外墙破裂、已掉水泥块。小区部分楼栋外张贴着某栋意愿征集同意率超过90%的喜报。在居民家中，能发现天花板鼓包、存在霉点、墙皮大量脱落、水泥和钢筋裸露、瓷砖开裂只能用胶带粘上的现状。
部分楼栋被鉴定为C2类危房。
记者获悉关于红岗花园房屋鉴定结果的几份通知显示，该小区2栋、4栋、5栋、7栋、12栋、15栋排查结果为C2类，3栋、14栋排查结果为C1类，落款单位为清水河街道办事处清水河社区工作站，落款时间为2022年7月10日。
根据《深圳市既有房屋结构安全隐患排查办法》，C1类房屋：指采取修缮、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全隐患的房屋，此类房屋安全隐患消除后可将房屋安全隐患类别判定为A或B类；C2类房屋：指需要进行鉴定的房屋；C3类房屋：指需要立即停止使用、进行后续处理的房屋。
2021年，深圳市交通运输局罗湖管理局出具了一份《关于清水河街道红岗花园消防安全隐患问题改善方案研究情况的报告》。其中指出，红岗花园的消防隐患主要在于内部通道空间局促导致紧急情况下消防车辆无法快速通行，且内部停车乱象挤压消防通道空间，造成严重消防安全隐患。而经实地调研，受周边用地空间、地下管线、地形地质、现状建构筑物影响，红岗花园外围交通改造条件困难。
消防通道拥堵情况。业主供图。
记者注意到，《报告》结论中提出三点建议，包括建议加强停车管理、建议完善消防措施、建议推动城市旧改。为彻底解决现状消防、交通问题，应加快推动城市旧改建设，有步骤地改造和更新红岗花园的物质生活环境，从根本上改善现状红岗花园的交通、消防、生活等条件，保障居民消防安全。
旧改搁置、棚改暂停
业主“自筹改造”面临诸多难题
2010年，已有相关公司进驻红岗花园开展拆迁改造的前期工作，并于2011年底与半数以上业主签约。不过，由于部分业主对公司资质实力及补偿比例等方面存在疑虑，截至2018年底，都未能达成城市更新要求的双百签约率（签约人数和签约面积），旧改搁置。“有业主担心开发商实力不强，害怕项目烂尾，不愿意签约。”一位业主告诉记者。
2019年5月，红岗花园启动棚改前期摸底，有业主透露，签约率超过95%，但后续进展缓慢，随着政策变动等原因，棚改暂停。
检索领导留言板，关于部分居民反映的红岗花园城市更新问题，2023年8月28日，深圳市罗湖区清水河街道办事处曾作出回应称，街道已将棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门并积极与区职能部门协调加快研究推动红岗片区更新改造事宜，街道将根据区更新改造工作统一部署及有关要求继续推进此项工作。
而红岗花园在旧改和棚改难以推进的背景下，小区居民计划自筹资金改造，而此举在深圳并没有先例，导致面临政策、资金、补偿标准、工程施工等多方面的难题。
红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目（试点）意愿征集办公室。
10月15日，奥一新闻记者走进红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目（试点）意愿征集办公室，根据最新的意愿征集进度表，小区共有18栋，分为9个地块，目前已有11栋的居民意愿征集超90%。
红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目（试点）意愿征集进度表。
“我们计划留出4-7栋的建设用地给政府，换取资金支持，在8-18栋建房用于居民回迁。”一名业主代表陈女士介绍，目前已经有很多居民愿意参与自筹自建，但还是希望有关部门可以给予更多政府层面的支持，特别是建房资金的支持。也有居民担心自筹住房成本、建设资金和房屋质量监管、房屋户型面积分配等问题。
“小区以小户型为主，甚至有17.8平方米的房子。根据深圳的公共住房建设标准，最小户型建筑面积35平方米。小区拆除重建，户型的设计如何能更好满足居民的需求，有业主想认购更大户型又如何分配，这也需考虑在内。”业主代表李先生表达了对户型设计和分配的意见。
清水河街道办：
居民诉求多样，尚无明确方案
在采访中，有业主告诉记者，清水河街道办曾多次组织业主代表了解居民的意愿和诉求，但至今未给出一个明确的方案，业主要掏多少钱，能增购多少面积，都没有明确答案。就此，奥一新闻多次联系罗湖区清水河街道办事处，反映红岗花园业主代表的诉求，询问红岗花园“自筹改造”的最新进展。
“目前仍处于居民意愿征集阶段，居民对于自筹资金建房有一些不同看法，我们也在一家一户地谈。”清水河街道工作人员告诉奥一新闻记者，目前深圳对于自筹资金建房没有明确的政策，也没有相应的资金支持。所以有业主提出通过移交一部分建设用地给政府，换取建设成本的抵扣，从而降低居民的出资。目前大多数楼栋虽然90%以上的业主同意“自筹改造”，但也有一些业主有不同想法。如何更好地解决居民出资、户型设计、建停车场等诉求，目前没有明确的政策，项目的推进还处于探索阶段，没有确定的计划。
罗湖区住房和建设局：
红岗花园“自筹改造”难度大，需要更多探索
“希望政府能借鉴浙工新村的‘自筹自建’经验，为红岗花园拆除重建提供更多的支持。”采访中，针对当下红岗花园自筹资金重建迟迟难以推进的问题，有业主提出了自己的建议和期待。记者梳理过往报道发现，近年来，在北京、广州、杭州等地出现了一些“自筹自建”的成功案例。
2023年11月，北京丰台区马家堡路68号院2号楼拆除重建。据财经杂志报道，项目总投资约4385万元，北京市、丰台区财政补贴约1111.5万元，90户居民分摊建设成本约2419.5万元，每户平均需出资约26万元。
2024年3月18日，广州市花都区新华街丰盛社区集群街2号居民楼正式拆除危房，项目共拆除危旧房屋25户1750.20平方米，新建1870.43平方米。根据估算，该项目改造资金约800万元，由业主共同承担改造成本。项目于2024年3月初完成拆建资金预缴工作，按照4600元/平方米的标准筹集。目前，集群街2号居民楼已完成主体结构封顶。
相比以上两个案例，浙江杭州浙工新村的“自筹自建”难度要大很多。据媒体报道，项目于2018年因同意率低于90%的标准而搁浅。2023年，同意率达到99.82%才得以成功拆除重建。项目总建筑面积约为8.1万㎡，按照规划将建成7幢11层小高层。项目整体更新费用约5.3亿元，居民自筹资金约4.7亿元，其余部分由旧改、加梯、未来社区创建等政策性补贴予以解决。
红岗花园“自筹自建”能否借鉴以上三个案例的成功经验？对此，罗湖区住房和建设局工作人员称，以上三个项目各有特点，北京丰台区的项目只是拆除一栋楼，没有增加面积，每户资金负担小；广州集群街2号居民楼仅二十多户业主，其中一个业主占了将近一半的面积，承担了很大一部分改造成本；杭州浙工新村拆除面积更大，居民自筹资金更多，但与红岗花园相比体量还是小很多。总的来说，北京、广州、杭州各有各的做法，这些做法不一定适合红岗花园。
除了项目面积和资金的问题，记者发现，北京、广州、杭州的三个“自筹自建”成功案例背后，都有政府的引导和支持。北京通过财政补贴、政策引导等方式，有效降低了居民负担；广州市花都区出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造；浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》，为老旧小区自主更新提供指导和政策保障。
而罗湖红岗花园“自筹自建”项目推进缓慢，也与深圳没有相应的配套政策有关。罗湖区住房和建设局工作人员称，该项目涉及多个部门，需要各部门来探索路径、探讨方案，看看哪一个方案更符合深圳实际。同时，项目错综复杂，推进难度大，也需要市里的政策引导和支持。
专家观点：
试点“自筹自建”新模式，政策力度不妨大一点
红岗花园的“自筹自建”面临诸多挑战，与此同时，深圳部分旧改项目推进困难，面临被调出城市更新计划的风险。在此背景下，深圳该如何改革创新，高质量推动城市更新？就此，奥一新闻采访了国家高端智库CDI研究员宋丁。
“深圳是改革开放的时代标杆，推进城市更新方面具有丰富的经验。”宋丁认为，在旧改推进面临较大困难，部分项目被调出城市更新计划的背景下，深圳不妨以罗湖区红岗花园为试点项目，探索推进居民“自筹自建”的新模式。
“既然小区意愿征集同意率达到90%以上，罗湖区相关部门也在推动‘自筹自建’，深圳不妨参考其他城市的案例，提供相应的政策支持。政策力度不妨大一点，以鼓励居民和相关部门共同推动小区合规地、高质量地进行改造。”宋丁表示，在具体操作中，要注意甄别哪一部分建设用地是用于建设教育、医疗、商业等公共配套，哪一部分是居民通过在容积率方面的让步，以换取政府的资金投入，从而为双方划定边界。另一方面，居民自筹资金还是存在较大困难的，相关部门要用好国家政策，看看项目能否纳入危旧房改造、房地产融资“白名单”项目等，来解决一些资金的问题。
记者观察：
货币化安置能否成为危旧房改造的新选项
红岗花园历经旧改搁置，棚改不了了之，“自筹改造”难以推进，存在多方面的原因。除了上文提到的小区拆除面积大、业主诉求多样、资金困难、缺少政策支持等，还与深圳城市更新的大环境有关。据记者观察，小区业主选择“自筹改造”也是旧改、棚改之路中断的无奈之举。在当前深圳楼市低迷、旧改放缓的大背景下，一个楼盘即使被列入旧改计划，也存在项目难以推进的风险。
据合一最新统计，截至2024年9月22日，全深圳已列入城市更新计划项目1044个，拆除范围面积累计8847h㎡，已通过城市更新专规批复项目731个，规划通过率70%，实施主体公示项目539个，计划实施率51.6%。
截至今年6月18日，深圳已有19个城市更新项目被踢出旧改，且正处于计划失效期，仍未调出城更计划的项目，还有55个。
在此背景下，红岗花园业主期待政府出面，在相关部门的协助下，探索低成本的“自筹改造”之路。居民希望通过移交一部分建设用地给政府，换取建设成本的抵扣。但是，项目由谁主导，如何推进，业主该掏多少钱，或者能否不掏钱，政策能够提供多少支持？这一切都还需要进一步探索，如果不能拿出一个切实可行，让更多业主满意的方案，或许这一探索将难以为继。
那么，除了“自筹改造”，红岗花园业主还有其他选择吗？近日，住房和城乡建设部明确表示将通过货币化安置的方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众根据自己意愿选择合适的方式。住房和城乡建设部部长倪虹说，“各地还可以结合城市更新改造，进一步谋划选择条件成熟的项目可以提前实施。只要前期工作做得好，我们还可以在100万套上继续加大支持力度。”
红岗花园不少楼栋被鉴定为C级危房，存在严重消防隐患和安全隐患。如果“自筹改造”长时间难以推进，货币化安置能否成为一项新的选择呢？此外，清水河街道办事处于2023年曾回应称，街道已将红岗花园棚改摸底调查情况和相关研究报告报送区棚改主管部门，街道将根据区更新改造工作统一部署及有关要求继续推进此项工作。这是否意味着，除了国家提供的货币化安置，作为危旧房的红岗花园还有机会获得专项地方债支持下的棚改机会？
红岗花园的出路在哪里，是否有“自筹改造”之外的更多路径？罗湖区住房和建设局和清水河街道办事处并没有明确回应。希望罗湖区相关部门积极争取市里的政策支持，为类似红岗花园这样迫切需要拆除改造的老旧小区，找到一条切实可行的城市更新之路，让人民群众早日住上新房，享受到政策红利，感受到深圳的速度和温度。
监制：陈文定 刘岸然 谢江涛
策划：任笑一
统筹：陈璐璐 刘晨
采写：奥一新闻记者 蒋清君 余悦
拍摄：奥一新闻记者 余悦
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