最近，郑州李先生在为新家更换吊灯时，施工人员在拆除旧吊灯时意外发现天花板夹层中有异常，结果天花板夹层里竟然堆满了百元大钞，金额高达7000万元！面对这一发现，李先生没有选择隐瞒，而是将这笔巨款上交给了警方。
其实，这是2021年，他花59万在法院拍卖平台上以远低于市场价的价格买的一套120平米的房产，原本属于一位因债务纠纷被法院强制执行的业主。
这一事件不仅让人惊叹于李先生的道德选择，也再次提醒我们，法拍房不仅是一个低价的购房机会，它背后的复杂性和潜在风险，值得每一位购房者深思。
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法拍房越来越火
近期数据显示，法拍房市场在2024年前10个月发生了显著变化，呈现出供应增加、成交放缓的趋势。根据统计，2024年1-10月，全国法拍房挂拍量达到546070套，总挂拍金额约为5667亿元，但成交量仅为130257套，成交率为23.85%。
相较来说，2024年1-10月，全国住宅法拍房成交量同比减少了2.08%，成交均价下降了12.57%。这一趋势表明，市场热度正逐步降温，购房者对法拍房的购买意愿有所减弱。房产可能涉及法律纠纷、腾退困难等问题，增加了购房决策的复杂性。
法拍房最大吸引力就在于价格低廉，通常会远低于市场价格，例如，有些房产的起拍价只有市场价的30%至50%，这对于资金紧张的购房者而言，看似是一个机会，但也可能背后可能藏着许多未知的风险。
从“一元起拍”到“9万元结局”，没海景，后悔了
2023年10月，李先生在某平台浏览到一则关于山东威海乳山法拍房的广告。起拍价仅1元的海景房令他心动，抱着“试一试”的心态参与了竞拍。然而，竞拍过程中价格迅速飙升，在短短的11分钟内，他以88801元拍下了这套63.64平方米的房产，加上佣金，实际支出达到9万4千余元。
起初，李先生认为即便是9万元购得一套海景房也并不亏，但深入了解后，他却发现这套房产的问题不少：
①所谓“三室”只是阁楼隔出的两个小房间；
②所谓“海景”不过是视频宣传插入，与房子毫无关联；
③当地实际房价极低，购房价值远不如预期。
李先生选择拒绝支付尾款，向法院起诉平台和辅拍公司，目前，案件尚未受理，而李先生的保证金也被冻结。
1、什么是法拍房？
法拍房是指因房产所有人未能履行债务，法院依法强制拍卖的房产。通常，法拍房的价格比市场价低得多，因此吸引了很多购房者。买家通过竞拍获得房屋的所有权，完成过户手续后，就能成为房产的合法所有人。
2、法拍房隐藏的隐患
①房屋状况未知
②产权不明晰的风险
在法拍房的拍卖过程中，产权问题一直是一个关注焦点。一般情况下，如果房产的产权明确，且没有纠纷，购房者可以顺利完成过户手续。然而，若房产属于共有产权，并且只有其中一方涉及案件，问题就变得复杂了。
另外，有些房产可能会涉及到前业主未结清的贷款、抵押、诉讼等，购房者一旦购买了这样的房产，可能还需要承担这些法律责任。
③债务纠纷的隐患
法拍房的前业主往往因为债务纠纷导致房产被法院拍卖。如果房产之前有未偿还的债务或其他经济纠纷，购房者可能被卷入其中，甚至需要承担前业主的债务。
④买家无退拍权
⑤税费问题：这是一个主要风险，在购买之前需要核实前一位业主是否缴纳了所有的税费，如果存在着偷税漏税的情况，购买者需要支付巨额的税费才能够正常的过户。
⑥恶意租赁问题：根据物权法规定买卖不可租赁，即使你购买了房产，如果存在长期租约，你将无法立即获得房屋的使用权。
⑦历史权属的变更：如果前一位业主是通过非善意的方式获得房产，比如说赠与或者继承，购房者在过户时需要支付高达20%的税费。
⑧清房腾退问题：如果房屋中居住着70岁以上的老人、孕妇或者5岁以下的儿童，这套房是他们唯一的住所，法院将无法强制执行，购买者将面临着无法入住的问题。清场涉法律程序，甚至要新业主承担额外费用，且执行可能有阻力。
⑨是否存在强占问题：比如说由民间借贷公司或者亲戚朋友故意占用房产。
⑩户口迁出：一般情况下，法拍房的产权和过户不会碰到什么麻烦。现在实行的是一房一户政策，如果无法迁出户口，但无法享受相应的公共服务，而且产权过户流程涉及多部门，复杂耗时，易遇延误，影响居住或投资计划。
⑪拖欠物业费：如果房产多年未缴纳物业费这将成为购房成本的一大开销，一定看清楚公告，有的会写明物业、水电、燃气和供暖等费用，并详细写明是竞买人承担。
总之，法拍房有好有劣，因为一些风险对于普通人来说，希望大家在选择法拍房前，一定看清、核心信息，理性选择。
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