库存远超警戒线,重庆这些区域不要急着买

财富   2024-11-29 20:35   重庆  

重庆多个板块去化周期已经远超警戒线!

在房地产行业有个很关键的指标是库存去化周期,一般认为,短期存销比小于8个月、中期存销比小于3年是健康的,否则就要亮红灯了。

今年自然资源部明确提出要求,商品住宅去化周期超过36个月的暂停卖地,直到去化周期降到36个月以下。

但最近,速晨君梳理了重庆各个板块的中期库存,说实话有点吃惊,竟然有多个板块远远超过这条警戒线,甚至是数倍之多。

真正低于警戒线的,只有5个板块!

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重庆一半以上的库存集中在10个板块

从统计数据来看,重庆中期库存超过200万方的板块有6个,超过100万方的多达18个,排在前几位的都是此前名噪一时的板块,比如龙兴、空港、蔡家、水土等。

最多的是龙兴,中期库存直逼400万方,几乎占到了中心城区总库存的1/10。

放在过去,这些库存或许不算什么。

毕竟巅峰时期,重庆每年能成交2000多万方,21年之前,排名前几的板块每年都能卖100多万方,甚至卖200万方的都有,龙兴作为曾经的TOP10板块,也曾卖过8、90万方的业绩。

并且当时,龙兴明显处于上升期,各种配套不断落地,头部房企争相拿地,购房者拥蜂而来,通宵排队,有些楼盘托关系才能买到。

如果房地产行业不曾跌落,如果龙兴的热度能够持续,这几百万方的体量,最多3、5年就能消化完,不足为虑,顶多就是换手期略微久一些罢了。

但随着整个行业急转直下,再加上重回核心区这一趋势,龙兴的销售一降再降,从22年开始每年成交都只有10几万方,缩水超8成,去化周期直线飙升。

蔡家的情况跟龙兴差不多,早些年也是重庆的卖地大户,到如今,中期库存还剩200多万方,每年成交不到20万方。当年有多辉煌,现在就有多沉寂。

类似的还有空港、水土、李家沱,等等。

如果销售没有大幅回暖,照目前的去化速度,即便不新增土地,这些板块的房子也能卖个10年甚至更久!

02

二手房更加触目惊心

中期库存量大还还只是一方面,这些板块的二手房挂牌量也很惊人。

贝壳找房上,蔡家的二手房挂牌量已经超过1万套,李家沱7400多套,龙兴的挂牌量也有4000多套……但每年成交却只有几百套

高位站岗的多了,房东急于卖房就免不了发生踩踏。不管是龙兴还是蔡家,这个月次新房的最低成交价都已经降到7字头,相比几年前近乎腰斩;李家沱情况更恼火,有些10年以内的次新房,已经降到5000左右了,还有很多二手房源挂几年了都卖不出去。

本来购买力就不够,大量的库存+大量的二手房挤在一起,竞争激烈可想而知,直接把这些板块升级到了“地狱”难度。

为了跟二手房竞争,很多项目不得不大幅降价;更多项目索性直接躺平,有些甚至连售楼部都关了。

对于这些板块,我们的建议是非自住不要买

除非再出现全国普涨的大行情,或者明显的产业跃升,否则这些板块、尤其是这些板块的刚需产品价格很难有大的上涨,并且未来大概率会被核心区和其他更成熟的热门新区虹吸。只能自住。

而且就算是自住,也可以慢慢挑选,议价空间会比其他板块大得多。

虽然这两年重庆已经有意控制,这些存量大的板块基本已经停止供地,不过短期之内形势很难扭转。

除非真的放大招,比如大量收购闲置土地。

把那些“企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅和商服用地”能收尽收,再加大国企收购存量房的力度,才能走出眼前的困境。

03

几个建议

可能有人会说,楼市不是在回暖了吗?

的确,在政策的不断助推下,全国一线和几个重点城市都掀起了一波小高潮,重庆近2个月的成交量也比年中上涨了不少。

但仔细看铭腾机构发布的周报和月报,成交好的项目,只分布在少数几个板块。

大多数板块和楼盘依旧惨淡。

未来,市场越回暖,板块和板块之间的撕裂只会越强。个别板块和项目价格会一直上涨,其他区域开发商降价都很难销售。

这样的市场下到底该如何买房?我们有几条很中肯的建议。

1、核心区和近郊区的改善产品,特别是兼顾投资和自住的项目,可以重点考虑。

2、未来高端产业在哪里、优质学区在哪里,房地产的市场就在哪里,在重庆的多中心格局下,只有上班和小孩教育才是真正的刚需。

3、尽量避免买到存量大、去化周期过长的板块,很容易被套。只有库存小、销售量还不低的区域,才有长远的升值潜力。

那么,重庆高端产业和优质学区究竟分布在哪些板块和小区周边?

去化周期在安全警戒线以内的又究竟是哪5个板块?这些板块今年的市场表现如何?

关于这些问题,我们制作了很详细的报告,包括《重庆学区地图》、《重庆新房/二手房成交报告》、《最新板块存量分析》等等,将在2025年1月11日的重庆地产“奥斯卡”发布会上一一揭晓

除了这些,这场发布会上还有很多彩蛋,我们有信心,这将是重庆楼市规模更大、更深度、更客观的一场发布会,敬请期待。

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