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10月份是中央政治局“止跌回稳”信号发出后的首月，房地产交易市场走向受到大家关注。近期，关于一线城市购房市场升温、止跌回稳态势明显的消息较多。作为全国楼市风向标，一线城市走向非常关键。本报告对一线城市一二手房交易、市场特征等维度进行分析，以更好地概括交易行情特征，同时评估系列政策所带来的积极影响。
1、成交量分析
基于10月前29日新建商品住宅日度成交数据，我们简单类推一线城市10月份全月新房交易情况。预计10月份一线城市新建商品住宅成交面积为227万平方米，环比增长40%，同比增长2%。而此前9月份全月，一线城市新房成交环同比增幅分别为-11%和-30%，这充分说明10月份交易指标已出现积极改善。考虑到“认购-草签-网签”的时间关系，预计10月份在途交易在11月份网签系统中会得到充分体现。初步预计，11月份一线城市新房交易面积同比增速将超30%，市场复苏态势积极向好。
2、原因分析
“四个取消、四个降低”政策发挥了积极的效应，助力一线楼市止跌回稳。从“四个取消”来看，以限购取消或优化为例，一线城市购房门槛已降至非常低，尤其体现在社保缴纳要求取消或年限压缩上，其都利于各类购房需求的积极释放。同时从“四个降低”来看，影响最大的政策在于首付比例的下调。参考一线城市的历史首付政策，过去个别城市最高可为80%，而现在普遍可按15%的标准进行，其非常显著降低了入市门槛。当然，除政策效应积极释放外，新房认购的市场需求本身较强劲，其和房价性价比高、高品质住房需求旺盛等有密切关系。
10月份一线城市二手房市场交易创新高的消息颇受大家关注。基于10月份前29日的日度交易数据，我们简单类推全月成交量，预计10月份一线城市二手住宅成交套数约为57260套，环比增速为49%，同比增速为57%。环同比指标复苏态势积极向好。我们从交易规模、环同比、城市表现四个维度进行特征分析。1）若撇去2023年3月异动值，今年10月份一线城市二手住宅成交套数将创2021年下半年以来月度最好水平，即二手房走出了2021年下半年以来的降温通道。2）环比增速指标改变了连续三个月为负的态势，首次转正。同比指标改变了9月份为负的态势，不仅转正，且增幅较大。3）城市方面，四个城市均呈现环同比正增长态势，且幅度都较大。以上海和深圳为例，上海10月份环比和同比指标预计为85%和81%，明显超越“荣枯线”；深圳则为86%和123%。市场活跃度较高。
2、原因分析
除了和新房市场分析的相似原因之外，二手房价格深度调整、调整到位也成为交易活跃的重要因素。2021年1季度是一线城市二手住宅的价格最高点，为44120元/平方米，而目前2024年3季度为38620元/平方米。价格幅度缩水12%、均价减少5500元/平方米、套均价减少55万元/套（按100平方米/套计算）。若是从实际观察看，价格缩水状态要更为明显，即超过30%。另外特别需要注意，今年前三季度，一线城市二手住宅价格逐季下行，目前已是2020年以来最低水平，意味着出现了深度调整。二手房价格优势体现出来了，认购二手房的积极性自然提高。一线楼市止跌回稳是全面的。1）各交易环节都呈现了回暖态势，包括咨询量、带看量、签约量等都出现幅度拉升。部分重点城市此类指标呈现翻倍或更佳水平。2）区域市场回暖呈现全面性。过去几轮楼市提振，核心区域表现较好但郊区偏弱，而本轮楼市中，郊区市场表现明显活跃。3）各类物业均有较好的复苏态势，即新房和二手房的表现都是积极的。4）量价两端呈现向好态势。在量的提振下，价格持续下跌态势得到遏制，价格也总体趋稳。5）各类型需求积极释放，无论是刚性购房需求还是改善型购房需求，都呈现了积极活跃的态势。
2、交易节奏加快
一线城市行情复苏，重点体现在交易节奏加快上。1）从决策到实际成交的周期在压缩。举例来说，部分城市二手房交易中，买卖双方谈判速度加快，其交易周期甚至可压缩为一半。2）筹款速度明显加快。过去部分新房项目的筹款周期至少需1个月，现在可压缩为15天甚至是一周，购房者首付筹集的能力增强。3）去化速度加快。以深圳为例，包括龙华、光明等近郊区市场频频出现“日光盘”现象，市场反馈积极。3、购房群体发生积极变化
无论从意愿还是预期等方面看，购房群体都发生了积极变化。1）购房意愿大增。部分社保缴纳年限较低的新市民，目前均具备了购房资格，购房能力大幅提升。此类群体主要是指非本地户籍的居民，其较好地完成了置业计划。2）首付不够的购房者，其目前购房能力明显增强。过去由于首付要求高，其选择了观望和等待，新政后则较快实现了置业计划。3）“租转购”的需求积极释放，其较好实现了住房条件的改善，尤其会在原租房的小区购房。4）购房心态积极向好，从过去关注“买不买”变为“买哪里”，从默认房价下跌转为关注“房价是否会上涨”。观望情绪开始调整为入市情绪，同时对房地产市场的预期也进一步向好。
4、营商环境积极优化
10月份以来一线城市购房领域的营商环境进一步优化。1）进一步支持购房需求的活动较多。以上海为例，积极开展“方便看房，方便购房”活动，积极吸引购房者入市。2）房源总体丰富。各地积极推出优惠房源，覆盖刚需盘和改善盘，且楼盘品质较高。以深圳为例，10月份截止27日，其新盘新增供应量为48万平方米，已远远超过9月份全月27万平方米的规模，有力支持了购房需求的释放。3）普通住宅和非普通住宅标准取消下，房东出售次新房的压力减少，房源挂牌节奏加快。此类房源和新房的差异性不大，属于非常优质的二手房项目，其交易税费成本也较低。
5、市场传导效果较好
一线城市新房和二手房市场的积极表现，也发挥了非常好的辐射和带动作用。1）供求关系总体朝着新平衡的方向发展。以二手房为例，目前一线城市普遍反馈二手房挂牌量出现了下降或改善，和市场消化能力增加、房东调整挂牌策略等都有关，二手房供求矛盾较好缓解。2）销售数据较好改善，预计重点房企10月份销售业绩较9月份将超40%，部分销售业绩增速会超过50%，其明显改善了房企的资金状况，也有助于后续经营发展、债务处置及土地投资等工作。中介行业也有类似表现，体现在业务量增加、提佣状况改善、中介人员福利待遇提升等方面。3）对全国市场带来非常好的示范效应，目前观察到，二线城市、三四线城市的市场行情也较好，市场信心较好提振。
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